인천지방법원 2025타경514359. 검암동 삼성센스빌 비동 3층 302호, 전용 52.58㎡의 다세대주택입니다. 현 소유자 한봉석은 2021년 7월 20일 매매를 원인으로 거래가액 154,000,000원에 취득했고, 임차인 이창호는 같은 해 7월 15일 확정일자를 받고 8월 13일 주민등록과 점유를 시작했습니다. 이후 2022년 4월 19일 대한민국의 추징보전 가압류가 들어왔고, 이 권리가 이번 분석의 말소기준입니다.
핵심은 임차인의 전입·점유가 말소기준보다 앞선다는 점입니다. 임차인 이창호는 보증금 154,000,000원, 확정일자 2021.07.15, 전입·점유 2021.08.13로 대항력과 우선변제권을 모두 갖습니다. 매각으로 임차권등기 자체는 소멸하더라도 배당받지 못한 보증금은 매수인에게 남을 수 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경514359 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 서구 검암동 673-3 삼성센스빌 비동 3층302호 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대주택 · 전용 52.58㎡ · 지상 4층 건물 내 3층 302호 |
| 소유자 | 한봉석 (2021.07.20 매매 · 거래가액 154,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 142,000,000원 / 99,400,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 154,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.26 |
| 이용상태 | 다세대주택 |
| 사용승인 | 2011.04.25 |
① 권리 흐름 — 말소보다 먼저 들어온 임차인이 핵심
등기부에 과거 근저당·가압류·경매기록이 여럿 있지만, 2013년 임의경매 매각 과정이나 이후 해지로 이미 말소된 권리가 대부분입니다. 현재 핵심 말소기준은 2022.04.19 갑구 12번 대한민국 가압류이고, 그보다 앞서 이창호가 2021.08.13 주민등록과 점유를 갖췄습니다. 따라서 이번 사건은 단순한 “후순위 임차권 소멸” 사건으로 보면 안 됩니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유부분 | 보증금 | 전입 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 이창호 | 3층 302호 52.58㎡ 전부 | 154,000,000원 | 2021.08.13 | 2021.07.15 | 있음 | 있음 | 미배당분 인수 가능 |
임차인은 배당요구를 했고 확정일자도 있어 우선변제를 받을 수 있습니다. 다만 배당요구를 했다는 사실과 대항력이 사라진다는 것은 별개의 문제입니다. 전입·점유가 말소기준보다 빠르기 때문에, 배당으로 보증금을 전액 회수하지 못하면 그 부족분은 매수인에게 이어지는 구조입니다.
③ 시세 비교 — 최저가 71.6%가 아니라 실질취득으로 봐야 한다
삼성센스빌A동B동 동일면적 52.58㎡ 거래는 7건이 확인됩니다. 전체 평균은 150,000,000원이지만, 가격 판단은 최근 거래를 우선해야 합니다. 최근 12개월 거래는 2025년 7월의 157,500,000원과 120,000,000원 두 건으로 평균 138,750,000원입니다. 최근 구간은 과거 거래 대비 -10.2% 하락했습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.07 | 52.58㎡ | 2 | 157,500,000원 |
| 2025.07 | 52.58㎡ | 4 | 120,000,000원 |
| 2022.06 | 52.58㎡ | 2 | 156,000,000원 |
| 2021.12 | 52.58㎡ | 3 | 154,500,000원 |
| 2021.09 | 52.58㎡ | 3 | 154,000,000원 |
| 2021.07 | 52.58㎡ | 3 | 154,000,000원 |
| 2021.06 | 52.58㎡ | 2 | 154,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 52.58㎡ | 2건 | 138,750,000원 |
표면상 최저가 99,400,000원은 최근 12개월 평균의 71.6%입니다. 하지만 이 숫자로 “시세보다 싸다”고 결론 내리면 안 됩니다. 현재 회차에서 매수인이 실제로 부담하게 되는 금액은 배당가정상 156,189,200원이고, 이는 최근 12개월 평균 138,750,000원보다 높습니다. 최신 거래 157,500,000원과는 비슷한 수준이지만, 최근 거래 추세가 -10.2%라는 점까지 감안하면 가격 안전마진이 크다고 보기 어렵습니다.
④ 예상배당표 (매각가 99,400,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,189,200원 |
| 1. 임차인 이창호 보증금 | 154,000,000원 | 97,210,800원 |
| 2. 가압류 · 대한민국 | 미상 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 154,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 배당가정에서는 임차인 보증금 중 97,210,800원이 배당되고 56,789,200원이 부족합니다. 이 미배당분을 매수인이 인수하는 것으로 계산되어 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 싸지는 것은 낙찰가뿐
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 |
|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 99,400,000원 | 56,789,200원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 69,580,000원 | 86,072,440원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 48,706,000원 | 106,570,708원 |
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 대인고등학교 남서측 인근이며, 주변은 소규모 공동주택과 일부 근린생활시설이 소재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 2호선 검암역이 소재하며, 제반 교통 여건은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지상 4층 건물 내 3층 302호이며 사용승인일은 2011.04.25입니다.
- 설비. 기본적인 위생·급배수설비, 개별난방, 필로티 주차장이 설치되어 있습니다.
- 도로. 북동측으로 폭 약 8미터 도로에 접합니다.
- 규제. 제1종일반주거지역·지구단위계획구역(검암1지구)·과밀억제권역이며 토지거래허가구역에 포함됩니다.
- 공시지가. 1,526,000원/㎡입니다.
- 환금성. 삼성센스빌A동B동은 18세대 규모이며, 동일면적 최근 12개월 거래는 2건입니다. 최근 거래 추세는 -10.2%입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 최저가 착시 금지. 99,400,000원만 보지 말고 현재 인수예상 56,789,200원을 더한 실질취득 156,189,200원을 기준으로 판단해야 합니다.
- 임차보증금 원본 확인. 이창호의 전입 2021.08.13, 확정일자 2021.07.15, 보증금 154,000,000원 및 배당요구 내용을 매각물건명세서와 등기부 원본에서 다시 대조해야 합니다.
- 확약서 범위 확인. 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 임차권등기 말소 외에 대항력 포기까지 포함하는지 원문 확인이 핵심입니다.
- 하락 추세 반영. 최근 12개월 평균은 138,750,000원이고 최근 구간은 과거 대비 -10.2%이므로 전체 평균 150,000,000원만으로 가격을 평가하지 않아야 합니다.
- 내부 상태 확인. 감정 당시 폐문 부재로 내부를 확인하지 못했습니다.
- 명도·점유 확인. 임차권등기된 주거용 다세대이므로 실제 현재 점유관계와 인도 가능 상태를 현장에서 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구·확약서·실거래 원본을 입찰 전 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “9,940만원짜리 물건”이 아니다
이 사건의 숫자만 보면 감정가 142,000,000원에서 한 번 유찰돼 99,400,000원까지 떨어졌고, 최근 12개월 평균의 71.6%라 눈에 띕니다. 그러나 권리구조를 반영하면 이야기가 완전히 달라집니다. 보증금 154,000,000원의 대항력 임차인이 먼저 들어와 있고, 현재 배당가정상 56,789,200원이 미배당되어 매수인에게 이어집니다. 현재 회차 실질취득은 156,189,200원으로 최근 12개월 평균 138,750,000원보다 높습니다.
게다가 최근 거래 추세는 -10.2%입니다. 2회·3회 유찰되더라도 낙찰가가 낮아지는 만큼 임차보증금 미배당 인수가 커지는 구조라, 일반적인 유찰 할인 논리가 그대로 적용되지 않습니다. 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출됐다는 점은 반드시 확인할 변수지만, 제시된 내용만으로는 대항력 포기까지 단정할 수 없습니다. 최저가는 낮지만 실질취득은 높고, 권리 확인 난도도 높은 다세대 경매라는 결론이 맞습니다.
