인천지방법원 2025타경514431. 인천 미추홀구 도화동 ‘연주프라임’ 3층 302호, 전용 71.05㎡ 오피스텔입니다. 현재 소유자는 신경식이며 2021.07.04 매매를 원인으로 2021.08.03 소유권을 취득했고, 등기부 거래가액은 215,000,000원입니다. 이 사건의 핵심은 근저당이 아니라 마은주의 주택임차권입니다. 임대차계약일 2021.07.04, 확정일자 2021.07.05, 전입·점유개시 2021.08.03, 보증금 215,000,000원으로 확인됩니다.
말소기준으로 제시된 권리는 2025.12.04 주택도시보증공사의 강제경매개시결정입니다. 마은주의 임차권은 그보다 앞선 권리여서 원칙적으로는 낙찰대금에서 배당받지 못한 보증금이 매수인에게 승계되는 구조입니다. 실제 배당 시뮬레이션에서도 최저가 134,400,000원을 기준으로 집행비용 2,681,600원과 임차인 배당 131,718,400원을 제외한 83,281,600원이 부족분으로 계산됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경514431 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 미추홀구 도화동 442-4 연주프라임 3층 302호 · 도로명 인천광역시 미추홀구 제일로 43 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(오피스텔) · 전용 71.05㎡ · 지상 13층 건물 내 3층 302호 |
| 소유자 | 신경식 · 2021.08.03 소유권이전 · 거래가액 215,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 192,000,000원 / 134,400,000원 (1회 유찰, 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 215,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.26 |
| 건물 이용상태 | 공부상 오피스텔 용도 |
① 권리 흐름 — 임차권이 선순위, 확약이 승계위험을 끊는다
등기부상 2015.01.09 옹진수산업협동조합 근저당권은 2015.04.23 이미 말소됐고, 과거 신탁 및 인천광역시남구 압류도 모두 등기부상 말소된 상태입니다. 현존 핵심 권리는 마은주의 임차권과 2025.12.04 강제경매개시결정, 2026.04.22 국의 압류입니다. 국의 압류와 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 / 전입 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 마은주 | 3층 302호 71.05㎡ 전부 · 2021.08.03 | 215,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 실질 0원 |
마은주는 2021.07.05 확정일자를 받고 2021.08.03 전입·점유를 시작했으며, 2023.09.07 임차권등기를 마쳤습니다. 배당요구도 2023.09.07 접수된 것으로 정리되어 있어 대항력과 우선변제권을 모두 갖춘 임차인입니다. 확약이 없다면 현재 회차에서는 83,281,600원이 매수인 승계액으로 계산됩니다.
③ 시세 비교 — 최저가가 아니라 ‘실질취득 134,400,000원’으로 본다
이 사건은 확약이 존재하므로 현재 회차의 실질취득액은 최저가와 동일한 134,400,000원입니다. 제공된 연주프라임 실거래는 3건이며 평균은 213,666,666원, 최저 211,000,000원, 최고 215,000,000원입니다. 데이터상 최저가 대비 실거래 평균 비율은 62.9%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2021.07 | 68.8㎡ | 3 | 215,000,000원 |
| 2021.07 | 71.05㎡ | 3 | 215,000,000원 |
| 2021.06 | 70.2㎡ | 2 | 211,000,000원 |
| 평균 | — | 3건 | 213,666,666원 |
특히 대상 호수와 전용면적·층이 같은 71.05㎡, 3층 거래가 2021.07 215,000,000원으로 확인됩니다. 다만 제공된 실거래 3건은 모두 2021.06~2021.07 거래이므로, 2026.08.26 매각기일 시점의 가격을 직접 보여주는 최신 표본으로 보기는 어렵습니다. 따라서 62.9%라는 할인율 자체는 분명하지만, 이를 곧바로 현재 시세 대비 확정 수익으로 해석해서는 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 134,400,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,681,600원 |
| 1. 임차인 마은주 보증금 | 215,000,000원 | 131,718,400원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 215,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당계산상 임차인 미배당 보증금은 83,281,600원이며 일반 규칙으로는 매수인 인수액입니다. 다만 이 사건은 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출돼 있어 해당 임차권의 실질 인수는 0원으로 평가합니다. 당해세·임차인 최우선변제는 배당 계산에 반영되지 않은 것으로 명시되어 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 확약이 없다면 총부담은 내려가지 않는다
| 회차 | 매각가 | 룰상 인수 | 확약 반영 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (1회 유찰, 감정가 70%) | 134,400,000원 | 83,281,600원 | 실질 인수 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 49%) | 94,080,000원 | 123,013,440원 | 실질 인수 0원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 34%) | 65,855,999원 | 150,729,409원 | 실질 인수 0원 |
대항력 있는 임차권만 놓고 보면 매각가가 내려갈수록 미배당 보증금이 커집니다. 즉 확약이 없었다면 낮은 최저가만 보고 싸다고 판단할 수 없는 구조입니다. 그러나 이 사건은 해당 임차권에 대한 말소동의 확약이 있으므로 각 회차의 실질취득액은 매각가 자체로 평가하는 것이 정확합니다. 현재 회차에서는 134,400,000원입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 공부상 오피스텔. 철골콘크리트구조 평슬라브지붕 지상 13층 건물 내 3층 302호입니다.
- 입지. 도화1동 행정복지센터 남동측 인근이며, 주위는 근린생활시설·오피스텔·아파트가 소재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 제반 교통 여건은 보통으로 평가됐습니다.
- 도로. 대상물건 남측으로 광대로변에 접합니다.
- 설비. 위생·급배수·난방·승강기·옥내소화전·화재탐지설비를 갖추고 있습니다.
- 규제. 일반상업지역·방화지구·시가지경관지구·과밀억제권역에 해당하며, 대로1류에 접합니다. 외국인 등에 한한 토지거래계약 허가구역 지정기간은 2025.08.26~2026.08.25로 기재되어 있습니다.
- 토지. 공시지가 3,961,000원/㎡, 지목 대, 토지면적 682.0㎡로 제공되어 있습니다.
- 건물 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 없습니다.
- 거래 표본. 연주프라임은 46세대, 사용승인일 2015.01.07이며 제공된 실거래는 3건입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 말소동의 확약서 원문 확인. 이 사건의 권리분석 결론을 바꾸는 핵심 문서입니다. 마은주 임차권의 말소 대상·조건·절차가 실제 매각조건과 일치하는지 대조해야 합니다.
- 룰상 인수액과 실질 인수액 구분. 현재 회차 배당계산상 부족분은 83,281,600원이지만 확약 반영 실질 인수는 0원입니다.
- 시세 표본 시점 확인. 제공 거래는 2021.06~2021.07의 3건입니다. 2026년 매각기일 기준 현장 매매·임대 호가와 최근 체결가격을 별도로 확인해야 합니다.
- 오피스텔 이용상태 확인. 공부상 오피스텔이며 임차권에는 주거로 기재되어 있습니다. 실제 사용상태와 인도 상태를 현장에서 확인해야 합니다.
- 배당 외 비용 확인. 당해세·임차인 최우선변제는 배당 시뮬레이션에 미반영이라고 명시되어 있으므로 원본 배당관계와 체납 내역을 확인해야 합니다.
- 관리비·점유 확인. 매각 후 인도 과정과 공용부분 관리비 등 실제 인수비용을 관리주체·현장조사로 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·확약서·실거래 원본을 입찰 전에 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “선순위 임차권이 있지만, 이 사건은 확약이 결론을 바꾼다”
표면만 보면 보증금 215,000,000원의 대항력 있는 임차인이 있고, 현재 최저가 134,400,000원에서 83,281,600원의 미배당 보증금이 생기는 전형적인 인수형 물건입니다. 그 상태라면 최저가가 아무리 내려가도 미배당액이 커지므로 단순한 가격 할인으로 볼 수 없습니다. 하지만 이 사건에는 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 있습니다. 정확도 규칙상 해당 임차권의 인수는 실질 0원, 현재 회차 실질취득은 134,400,000원으로 봐야 합니다.
가격만 보면 제공 실거래 평균 213,666,666원 대비 62.9% 수준이지만, 실거래 3건이 모두 2021.06~2021.07에 집중되어 있다는 한계가 있습니다. 따라서 이 물건은 권리상 핵심은 확약 원문, 가격상 핵심은 최신 시세 확인입니다. 두 조건이 확인된다면 선순위 임차권 자체보다 현재 최저가의 가격 경쟁력이 더 중요한 사건입니다.
