인천지방법원 2025타경514532. 인천 남동구 간석동 스파티움 14층 1401호, 전유면적 62.7539㎡의 다세대주택입니다. 현재 소유자는 이흥재로 2022년 3월 11일 매매를 원인으로 거래가액 316,000,000원에 취득했습니다. 현재 말소기준권리는 2022년 4월 28일 김포세무서장 관련 국의 압류입니다. 문제는 등기 순서보다 앞선 임차인의 실제 점유·전입입니다. 임차인 조영희는 2022년 2월 17일 전입·점유를 시작해 말소기준보다 앞서고, 확정일자도 2022년 1월 25일로 확인됩니다. 따라서 대항력과 우선변제권이 모두 인정되는 구조입니다.
등기부의 주택임차권등기 자체는 2024년 3월 19일로 말소기준보다 늦지만, 임차인의 대항력 기준이 되는 전입·점유는 2022년 2월 17일입니다. 현재 회차 예상배당에서 임차인은 매각대금 중 185,554,000원을 배당받고, 보증금 잔액 130,446,000원이 남습니다. 이 잔액이 매수인 인수로 계산돼, 최저가가 내려가도 실제 부담이 그만큼 줄어드는 구조가 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경514532 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 남동구 간석동 101-2 · 인천광역시 남동구 간석로32번길 7 · 14층 1401호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대) · 전용 62.7539㎡ · 14층 건물 중 14층 |
| 이용상태 | 다세대주택 |
| 소유자 | 이흥재 (2022.03.17 소유권이전 · 거래가액 316,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 270,000,000원 / 189,000,000원 (1회 유찰) |
| 청구금액 | 316,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.26 |
| 사용승인 | 2017.10.18 |
① 권리 흐름 — 말소보다 먼저 생긴 임차인의 대항력
과거 농협은행 근저당권 채권최고액 186,000,000원은 2022년 2월 17일 이미 말소됐습니다. 현재 경매의 말소기준은 그보다 뒤인 2022년 4월 28일 국의 압류입니다. 이후 국세·지방세 압류와 국민건강보험공단 압류, 주택도시보증공사의 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 조영희의 임차권은 전입·점유가 말소기준보다 앞서므로, 등기 자체가 매각으로 말소되더라도 보증금 미배당분의 인수 문제는 별개로 남습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 조영희 제14층 제1401호 62.7539㎡ 전부 | 전입·점유 2022.02.17 확정 2022.01.25 배당요구 2024.03.19 | 316,000,000원 | 대항력 있음 | 우선변제 있음 | 인수 130,446,000원 |
조영희는 보증기관 명의의 중복 신고가 아니라 실제 임차인 1명으로 확인됩니다. 보증금은 316,000,000원이며, 전입과 점유가 말소기준일인 2022년 4월 28일보다 앞섭니다. 확정일자와 배당요구도 있어 우선변제를 받지만, 현재 최저가 189,000,000원으로는 보증금을 전액 돌려받을 수 없습니다.
③ 가격 판단 — 최저가가 아니라 ‘실질취득’을 봐야 한다
표면상 최저가 189,000,000원은 제공된 거래 평균 280,500,000원의 67.4%입니다. 이 숫자만 보면 큰 할인처럼 보입니다. 그러나 대항력 임차인의 미배당분 130,446,000원을 더하면 실질취득은 319,446,000원입니다.
| 비교 기준 | 금액 | 실질취득 대비 |
|---|---|---|
| 최신 제공 거래 · 2022.04 | 245,000,000원 | +74,446,000원 |
| 제공 거래 2건 평균 | 280,500,000원 | +38,946,000원 |
| 제공 거래 최고 | 316,000,000원 | +3,446,000원 |
| 현재 회차 실질취득 | 319,446,000원 | 기준 |
실질취득 319,446,000원은 제공 거래 평균보다 약 13.9% 높고, 최신 제공 거래 245,000,000원보다 약 30.4% 높습니다. 제공된 거래는 2022년 3월과 4월의 2건뿐이며, 매각기일은 2026년 8월이므로 거래 표본의 시점도 충분히 최근이라고 보기 어렵습니다. 따라서 전체 평균 대비 최저가 67.4%라는 수치를 근거로 가격 메리트를 부여할 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 189,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,446,000원 |
| 1. 임차인 조영희 보증금 | 316,000,000원 | 185,554,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 316,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
| 임차보증금 미배당 · 매수인 인수 | - | 130,446,000원 |
국세·지방세 압류가 다수 존재하며, 당해세에 해당하면 배당 순서와 실제 임차인 배당액은 달라질 수 있습니다. 제공 배당표는 현재 회차에서 매수인 인수 130,446,000원을 산정하고 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 최저가 하락과 인수액 상승
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 |
|---|---|---|
| 현재 · 1회 유찰 | 189,000,000원 | 130,446,000원 |
| 2회 유찰 시 | 132,299,999원 | 186,352,201원 |
| 3회 유찰 시 | 92,609,999원 | 225,456,981원 |
대항력 임차인의 보증금이 낙찰가보다 큰 사건에서는 낙찰가가 내려갈수록 임차인의 미배당분이 커집니다. 이 사건도 같은 형태입니다. 따라서 “감정가 2.7억이 1.89억까지 떨어졌다”는 할인율보다 보증금 316,000,000원을 중심으로 실질 부담이 형성된다는 점이 핵심입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 기준시점 현재 다세대주택으로 이용 중인 전용 62.7539㎡ 물건입니다.
- 입지. 인천약산초등학교 남동측 인근이며, 주변에 다세대주택·오피스텔·근린생활시설이 밀집해 있습니다.
- 교통. 건물까지 차량 접근이 가능하고, 인근에 간석오거리역(인천1호선)과 노선버스정류장이 있어 교통상황은 양호한 것으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 14층 건물로 2017.10.18 사용승인됐고, 승강기·난방·급배수 및 위생설비가 구비돼 있습니다.
- 규제. 일반상업지역·방화지구·과밀억제권역이며, 토지거래계약 허가구역 지정기간은 2025.08.26~2026.08.25로 기재돼 있습니다.
- 규모. 스파티움은 총 9세대로 확인되며, 제공된 거래 표본은 2건입니다.
- 기타. 매각물건명세서 비고에는 현관에 단수안내문이 부착돼 있다고 기재돼 있습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 최저가가 아닌 실질취득으로 상한 계산. 현재 회차 기준 189,000,000원에 인수 130,446,000원을 더한 319,446,000원을 기준으로 판단해야 합니다.
- 확약서 원문 확인. 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출돼 있으므로 대항력 포기, 임차권 말소, 보증금 반환채권 처리 문언을 원문으로 대조해야 합니다.
- 임차인 배당결과 확인. 조영희의 배당액이 달라지면 매수인 인수액도 직접 변합니다.
- 조세채권 확인. 국세·지방세 압류가 다수 있어 당해세 여부와 금액에 따라 임차인 배당이 감소할 수 있습니다.
- 단수 상태 확인. 현관 단수안내문 기재가 있으므로 실제 단수 여부와 체납 원인을 현장에서 확인해야 합니다.
- 시세 원본 재확인. 제공 거래는 2022년 3~4월 2건뿐이므로 2026년 입찰가격을 정하기 전 최신 거래와 매물 상태를 별도 대조해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구·확약서 원본을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “1.89억 낙찰”이 아니라 “3.19억 실질부담”
이 사건의 숫자 하나만 기억한다면 최저가 189,000,000원이 아니라 실질취득 319,446,000원입니다. 조영희의 보증금 316,000,000원이 낙찰가보다 크고, 전입·점유가 말소기준보다 앞서 있어 미배당 보증금이 매수인 부담으로 이어지는 전형적인 대항력 인수형 구조입니다.
주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출돼 있다는 점은 반드시 원문 확인이 필요한 변수입니다. 그러나 제공된 내용만으로는 대항력 포기까지 확인되지 않으므로, 현재 배당표의 인수 130,446,000원을 배제한 채 “1.89억짜리 경매물건”으로 판단해서는 안 됩니다. 제공 실거래도 2022년 2건에 그쳐 최신 시세를 충분히 보여주지 못합니다. 가격도 보수적으로, 확약서 효력도 보수적으로. 이 사건은 그 두 가지 확인이 끝나기 전까지 낮은 최저가만으로 접근할 물건이 아닙니다.
