인천지방법원 2025타경514568. 임학역 서측 인근에 위치한 케이엠아트빌 2층 201호로, 감정평가 이용상태는 다세대주택입니다. 이 사건의 핵심은 등기상 압류보다 먼저 대항요건을 갖춘 임차인 박지현입니다. 박지현은 2020.03.10 임대차계약을 체결하고 2020.03.18 확정일자를 받은 뒤 2020.04.01 전입·점유를 시작했으며 보증금은 198,000,000원입니다. 따라서 2023.10.13 압류를 말소기준으로 보면 원래는 매각대금에서 배당받지 못한 보증금이 매수인에게 넘어갈 수 있는 구조입니다.
다만 이 사건에는 결정적인 예외가 있습니다. 매각물건명세서의 인수권리 설명에 “을구 순위 1번 주택임차권등기”가 적혀 있으면서 동시에 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출됐습니다. 따라서 현재 제공된 조건에서는 박지현 임차권의 인수액을 실질 0원으로 반영해야 합니다. 확약이 없다고 가정한 배당 계산의 40,054,000원은 권리구조를 이해하기 위한 룰상 금액일 뿐, 확약 반영 후 실제 취득비용에는 더하지 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경514568 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 계양구 임학동 46-18 케이엠아트빌 2층 201호 |
| 도로명 | 인천광역시 계양구 임학서로24번길 10-3 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 다세대주택 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 5층 건물 내 2층 201호 · 임차범위 63.95㎡ 전부 |
| 소유자 | 장원택 |
| 감정가 / 최저가 | 230,000,000원 / 161,000,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 198,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.26 |
① 권리 흐름 — 대항력은 강하지만 확약이 핵심
말소기준은 2023.10.13 부평세무서장 압류입니다. 박지현의 전입·점유는 2020.04.01로 이보다 앞서므로 대항력 있음으로 판정됩니다. 확정일자도 2020.03.18이고 배당요구가 확인돼 우선변제권을 행사할 수 있습니다. 이후 계양구 압류, 국민건강보험공단 압류, 2025.12.09 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
| 임차인 | 점유 / 용도 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 박지현 | 제2층 제201호 63.95㎡ 전부 · 주거(임차권등기) | 2020.04.01 | 2020.03.18 | 198,000,000원 | 대항력 있음 | 우선변제 가능 | 확약 반영 0원 |
② 현재 회차 — 최저가가 내려가도 원래 구조는 달랐다
현재 최저매각가는 161,000,000원입니다. 확약을 무시한 배당가정에서는 집행비용 3,054,000원을 먼저 차감하고 박지현에게 157,946,000원을 배당해, 보증금 부족분 40,054,000원이 매수인 인수로 계산됩니다.
2회 유찰 시 매각가 112,700,000원에서는 룰상 인수액이 87,677,800원, 3회 유찰 시 매각가 78,890,000원에서는 120,930,020원으로 늘어납니다. 즉 확약이 없었다면 낙찰가가 떨어질수록 미배당 보증금이 커지는 전형적인 대항력 인수 구조입니다. 그러나 이 사건은 말소동의 확약을 반영해 각 회차의 실질 인수액을 0원으로 판단합니다.
③ 예상배당표 (매각가 161,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,054,000원 |
| 1. 임차인 박지현 보증금 | 198,000,000원 | 157,946,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 198,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 계산 자체에서는 박지현 보증금 부족분 40,054,000원이 매수인 인수로 산정됩니다. 그러나 매각물건명세서의 말소동의 확약을 적용한 본 리포트의 실질 인수 판단은 0원입니다. 국세·지방세 압류가 당해세에 해당하면 실제 배당순서와 금액은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천광역시 계양구 임학동, 임학역 서측 인근에 위치하며 주변은 공동주택·학교·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 건물까지 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 지하철역인 임학역이 있어 제반 교통여건은 양호합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 5층 건물 내 2층 201호이며 외벽은 석재붙임 및 벽돌 마감, 창호는 샷시 창호입니다.
- 설비. 위생·급배수시설과 승강기설비가 구비돼 있으나 정상 작동 여부는 입찰 참가 시 별도 확인이 필요합니다.
- 도로. 2필지 일단을 기준으로 동측·북측·서측 포장도로에 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역, 과밀억제권역, 중점경관관리구역 등에 해당하며 공부와의 차이는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본. 주택도시보증공사의 말소동의 확약이 박지현의 을구 1번 주택임차권에 정확히 적용되는지 확인합니다.
- 대항력 구조 재확인. 박지현은 2020.04.01 전입·점유로 2023.10.13 말소기준보다 앞섭니다. 확약이 무효·불충족이면 인수위험이 다시 살아납니다.
- 세금 압류. 부평세무서장, 계양구, 국민건강보험공단 압류가 확인됩니다. 특히 당해세 여부에 따라 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
- 관리비. 출입문에 관리비 장기미납 독촉장이 부착돼 있었으므로 관리주체를 통해 체납액과 공용부분 부담 여부를 확인합니다.
- 현황 확인. 감정평가에서도 내부가 공부서류와 일반적인 이용상황을 고려해 파악됐으므로 현장 상태와 도면 일치 여부를 재확인합니다.
맺으며 — “인수형이지만, 확약이 판을 바꾼다”
이 물건은 겉으로만 보면 보증금 198,000,000원의 대항력 임차인이 있고 현재 최저가가 161,000,000원이어서 위험한 전형적 인수형입니다. 실제 배당가정도 현재 회차에서 40,054,000원의 미배당 보증금을 계산하고 있습니다. 그러나 주택도시보증공사의 말소동의 확약서 제출이 명시돼 있어 박지현 임차권에 관한 실질 인수는 0원으로 판단합니다.
따라서 권리분석의 승부처는 최저가가 아니라 확약의 적용 범위와 효력 확인입니다. 확약이 원본 문서대로 작동한다면 현재 회차의 실질취득은 161,000,000원이며 별도 임차보증금 인수는 없습니다. 반면 확약 조건에 문제가 생기면 즉시 대항력 임차인의 미배당 보증금 승계 문제가 되살아납니다. 여기에 세금 압류와 관리비 장기미납 흔적까지 확인해야 하므로, 권리는 해소 가능형이지만 서류 확인을 전제로 접근할 물건입니다.
