인천지방법원 2025타경514617. 부평동 지선아파트 2층 204호입니다. 현재 소유자는 권영만이며, 2020.12.14 매매를 원인으로 2021.01.15 소유권이전등기를 마쳤고 거래가액은 103,000,000원입니다. 이 사건의 말소기준권리는 2022.09.23 동안산세무서장 처분의 국 압류입니다. 이후 주택도시보증공사 가압류, 남동세무서장 압류, 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
다만 임차인 박지선의 전입·점유개시일은 2021.01.15, 확정일자는 2020.12.17로 말소기준권리인 2022.09.23 압류보다 앞섭니다. 따라서 임차인은 대항력과 우선변제권을 갖는 구조입니다. 2023.02.13에는 보증금 103,000,000원의 주택임차권등기까지 마쳤습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경514617 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 부평구 부평동 492-8 지선아파트 2층 204호 |
| 도로명주소 | 인천광역시 부평구 부일로 29 |
| 물건종류 / 이용 | 아파트 · 6층 중 2층 제204호 · 아파트로 이용중 |
| 임차 범위 | 제2층 제204호 32.01㎡ 전부 |
| 소유자 | 권영만 · 2020.12.14 매매 · 거래가액 103,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 110,000,000원 / 77,000,000원 (1회 유찰) |
| 청구액 | 103,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.26 |
① 권리 흐름 — 기준권리보다 앞선 임차인
말소기준은 2022.09.23 국 압류입니다. 등기부의 과거 국민은행·한은옥·한국스탠다드차타드은행 근저당권은 이미 말소된 상태이고, 현재 경매에서 봐야 할 핵심은 그보다 앞선 박지선의 전입·점유입니다. 임차인의 전입일 2021.01.15이 기준권리보다 빨라 대항력 있음으로 판정돼 있습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 / 용도 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 박지선 | 제2층 제204호 32.01㎡ 전부 · 주거(임차권등기) | 2021.01.15 | 2020.12.17 | 103,000,000원 | 대항력 有 우선변제 有 승계 아님 |
박지선은 2021.01.15 전입·점유를 시작했고, 2020.12.17 확정일자를 갖췄으며 배당요구도 한 것으로 정리돼 있습니다. 2023.02.13 주택임차권등기명령에 따른 임차권등기가 접수됐습니다. 주택도시보증공사는 이 표의 임차인이 아니라 별도의 가압류권자·경매채권자로 등기돼 있으므로, 보증금 103,000,000원에 주택도시보증공사 청구액을 임차보증금으로 중복 합산하지 않습니다.
③ 예상배당표 (매각가 77,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,786,000원 |
| 1. 임차인 박지선 보증금 | 103,000,000원 | 75,214,000원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 2,071,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 103,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 계산상 임차인 보증금 미배당액은 27,786,000원입니다. 다만 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출된 임차권이므로 본 리포트의 실질 인수액은 0원으로 반영합니다. 집행비용은 1,786,000원으로 계산돼 있습니다.
④ 유찰 시나리오 — 룰상 인수는 늘지만 확약 적용 실질 인수는 0원
| 회차 | 매각가 | 감정가 대비 | 룰상 매수인 인수 | 확약 적용 실질 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 | 77,000,000원 | 70% | 27,786,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 | 53,900,000원 | 49% | 50,470,200원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 37,730,000원 | 34.3% | 66,349,140원 | 0원 |
확약을 제외한 일반적인 대항력 임차인 구조라면 낙찰가가 낮아질수록 미배당 보증금이 늘어납니다. 이 사건은 그 원칙이 계산상 그대로 나타나지만, 말소동의 확약이 적용되는 임차권이므로 최종 실질 인수는 0원으로 봅니다. 따라서 현재 회차의 실질취득액은 77,000,000원입니다.
⑤ 입지·물건 상태 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천광역시 부평구 부평동 소재 인천부개서초등학교 서측 인근이며, 주변에는 아파트·오피스텔·근린생활시설 등이 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통 상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 스라브지붕 6층 건물 중 제2층 제204호이며 외벽은 돌붙임 마감, 내벽은 벽지도배 마감, 창호는 하이새시 창호입니다.
- 설비. 급·배수 위생설비와 난방설비가 되어 있습니다.
- 토지·도로. 세장형 토지의 아파트 건부지이며 남측 및 동측으로 포장도로에 접합니다.
- 용도지역. 일반상업지역입니다.
- 위반건축. 위반건축물로 표시된 사항은 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 말소동의 확약서 원문 확인. 이 사건의 실질 인수 0원 판단을 만드는 핵심 서류입니다. 적용 대상이 을구 순위 9번 박지선 주택임차권등기인지 원문으로 대조해야 합니다.
- 임차권등기 상태 확인. 박지선은 대항력과 우선변제권이 있는 임차인이고 보증금은 103,000,000원입니다. 확약이 없다면 현재 회차 배당 계산상 27,786,000원이 미배당됩니다.
- 기준권리 확인. 말소기준권리는 2022.09.23 국 압류이며, 이후 주택도시보증공사 가압류·국 압류·강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
- 가격은 별도 검증. 최저가 77,000,000원은 감정가 110,000,000원의 70%지만 할인율만으로 시세 메리트를 단정하지 않습니다.
- 배당표와 확약을 분리해서 볼 것. 27,786,000원·50,470,200원·66,349,140원은 확약을 배제한 룰상 인수 계산값이고, 확약 적용 시 이 임차인의 실질 인수는 0원입니다.
맺으며 — “대항력 有”만 보고 포기할 사건도, “70%”만 보고 달려들 사건도 아니다
표면만 보면 이 물건은 보증금 103,000,000원의 대항력 임차인이 있고, 현재 최저가는 77,000,000원이라 보증금이 낙찰가를 크게 웃돕니다. 일반적인 대항력 인수형이라면 현재 회차에서 27,786,000원을 인수하고, 더 유찰될수록 미배당 인수액이 늘어나는 구조입니다.
하지만 이 사건에는 결정적인 예외가 있습니다. 매각물건명세서에 주택도시보증공사의 말소동의 확약서 제출이 명시돼 있습니다. 이 확약을 해당 임차권에 적용하면 박지선 임차권의 실질 인수는 0원이고, 현재 회차 실질취득은 최저매각가와 같은 77,000,000원입니다.
따라서 권리분석의 결론은 “확약 확인 전에는 인수형, 확약 적용 후에는 실질 인수 0원”입니다. 다만 최저가가 감정가의 70%라는 사실만으로 시세보다 싸다고 평가하지는 않습니다. 이 사건에서 입찰 전 가장 먼저 대조해야 할 것은 할인율이 아니라 말소동의 확약서의 효력과 대상 임차권입니다.
