인천지방법원 2025타경514635. 인천 미추홀구 주안동의 동아그린빌라 2층 203호, 전용면적 39.80㎡ 다세대주택입니다. 현재 소유자는 강호경 씨로, 2022년 2월 3일 거래가 100,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 이후 2023년 8월 7일 국 명의 압류가 설정됐고, 2025년 12월 11일 주택도시보증공사가 강제경매를 신청했습니다.
이 사건의 권리분석은 일반적인 압류 후 경매와 다릅니다. 말소기준권리는 2023년 8월 7일의 국 압류이지만, 임차인 정은아 씨의 임대차계약일은 2021년 12월 11일, 확정일자는 2021년 12월 28일, 전입 및 점유개시일은 2022년 1월 14일입니다. 모두 말소기준권리보다 앞섭니다.
따라서 임차인은 선순위 대항력 및 우선변제권을 가진 임차인으로 분석해야 합니다. 현재 최저가만 보면 감정가 대비 상당히 낮지만, 배당받지 못하는 보증금이 매수인에게 인수되는 구조라면 낙찰가가 낮아질수록 인수액이 증가합니다. 다행히 매각물건명세서에는 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출된 것으로 기재되어 있습니다. 이 확약이 해당 임차권에 유효하게 적용되는지가 입찰 판단의 핵심입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경514635 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 미추홀구 주안동 35-23 동아그린빌라 2층 203호 |
| 도로명주소 | 인천광역시 미추홀구 경원대로922번길 11 |
| 물건종류 / 전용면적 | 다세대주택 · 39.80㎡ · 2층 203호 |
| 건물 현황 | 철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 건물 · 1997.11.06 준공 · 16세대 |
| 소유자 | 강호경 (2022.02.03 거래가 100,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 118,000,000원 / 40,474,000원 (3회 유찰) |
| 최저가 비율 | 감정가의 약 34.3% |
| 신청채권자 / 청구금액 | 주택도시보증공사 / 100,000,000원 |
| 말소기준권리 | 2023.08.07 갑구 17번 국 압류 (처분청 동대문세무서장) |
| 매각기일 | 2026.11.10 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차인과 HUG 말소동의 확약
이 사건의 말소기준권리는 2023년 8월 7일 접수된 갑구 17번 국 압류입니다. 과거 등기된 근저당권들은 이미 말소된 상태이며, 현재 권리분석에서 기준이 되는 것은 이 압류입니다.
그런데 임차인 정은아 씨는 말소기준권리보다 먼저 임대차관계를 형성했습니다.
| 임차인 | 임대차계약 | 전입 / 점유 | 확정일자 | 보증금 | 권리 상태 |
|---|---|---|---|---|---|
| 정은아 | 2021.12.11 | 2022.01.14 | 2021.12.28 | 100,000,000원 | 대항력 有 우선변제 有 대위·승계 표시 없음 |
정은아 씨는 전입 및 점유개시일이 2022년 1월 14일로 말소기준권리인 2023년 8월 7일 압류보다 앞섭니다. 확정일자도 2021년 12월 28일이므로 우선변제권을 행사할 수 있고, 배당요구도 2024년 2월 22일에 이루어졌습니다.
을구 12번 주택임차권등기는 2024년 2월 22일 접수됐습니다. 임차권등기 자체의 접수일은 말소기준권리 이후이지만, 임차인의 기존 임대차계약과 전입·점유에 따른 선순위 권리까지 단순히 후순위로 바뀌는 것은 아닙니다. 매각물건명세서에도 이 임차권등기가 인수권리로 기재되어 있습니다.
* 배당표상 임차인 보증금 부족액 60,654,532원은 명목상 미배당액으로 남습니다. 그러나 확약의 효력이 인정되어 임차권 말소 및 인수 배제 조건이 충족되면 매수인이 부담하는 실질 인수액은 0원입니다. 확약의 적용 대상과 조건은 반드시 원본으로 확인해야 합니다.
확약은 정은아 씨의 해당 임차권에 한정됩니다. 다른 임차인의 인수위험까지 일괄적으로 없애는 것은 아니지만, 현재 확인되는 실제 임차인은 정은아 씨 1명입니다. 보증기관의 대위·승계 중복신고로 분류되는 별도 임차인도 확인되지 않습니다.
② 시세 비교 — 최저가는 낮지만 거래자료가 오래됐다
동일 물건인 동아그린빌라의 전용 39.8㎡ 기준 거래자료입니다. 확인되는 거래는 2건이며, 최신 거래도 2022년 2월입니다.
| 거래월 | 전용면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.02 | 39.80㎡ | 2층 | 100,000,000원 |
| 2021.12 | 39.00㎡ | 4층 | 88,000,000원 |
| 평균 | — | 2건 | 94,000,000원 |
기록된 거래 평균은 94,000,000원이고 최신 거래는 100,000,000원입니다. 현재 최저가 40,474,000원은 기록 평균의 43.1% 수준이며 감정가의 약 34.3%입니다.
다만 여기서 반드시 주의할 점이 있습니다. 거래 표본이 2021년 12월과 2022년 2월에 집중되어 있습니다. 따라서 94,000,000원을 현재 시점의 확정적인 시세로 취급하거나, 최저가가 현재 시장가격보다 56.9% 저렴하다고 단정할 수는 없습니다.
매수인 인수액 0원*이므로 실질취득은 현재 최저가 40,474,000원입니다. 과거 거래자료와 비교하면 낮은 가격이지만, 현시점 시세 검증은 별도로 필요합니다.
확약이 유효하지 않은 경우
현재 최저가 40,474,000원에 미배당 인수액 60,654,532원을 더하면 실질취득 부담은 101,128,532원입니다. 이는 2022년 최신 확인 거래 100,000,000원보다도 높습니다.
따라서 최저가 4,047만원만 보고 저렴한 물건이라고 판단하는 것은 위험합니다.
③ 유찰 시나리오 — 낙찰가가 내려가도 인수액은 증가한다
대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가보다 큰 구조에서는 유찰이 반복될수록 매수인 인수액이 늘어납니다. 이 사건의 제공된 시나리오를 비교하면 다음과 같습니다. 아래 표는 HUG 말소동의 확약이 인정되지 않는 경우의 계산입니다.
| 구분 | 매각가격 | 매수인 인수액 | 실질취득 부담 |
|---|---|---|---|
| 현재 (3회 유찰) | 40,474,000원 | 60,654,532원 | 101,128,532원 |
| 4회 유찰 시 | 28,331,800원 | 72,578,172원 | 100,909,972원 |
| 5회 유찰 시 | 19,832,260원 | 80,924,721원 | 100,756,981원 |
매각가격은 4,047만원에서 2,833만원, 1,983만원으로 내려가지만, 인수액은 6,065만원에서 7,257만원, 8,092만원으로 증가합니다. 결과적으로 실질취득 부담은 약 1억원 수준에 머뭅니다.
이것이 대항력 임차인 인수형 물건의 핵심 구조입니다. 낙찰가만 낮아졌다고 해서 실질적인 매수비용까지 낮아지는 것은 아닙니다. 다만 이 사건은 HUG 말소동의 확약서가 제출되어 있으므로, 확약이 유효하면 위 인수액은 0원으로 판단합니다.
④ 예상배당표 (매각가 40,474,000원 가정 · 확약 미반영)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 2.8% 추정) | - | 1,128,532원 |
| 1. 임차인 정은아 보증금 | 100,000,000원 | 39,345,468원 |
| 2. 주택도시보증공사 신청채권 | 100,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
| 임차인 보증금 부족액 | - | 60,654,532원 |
집행비용을 제외한 매각대금은 임차인 정은아 씨에게 우선 배당되는 구조입니다. 주택도시보증공사의 신청채권은 청구액 100,000,000원 기준으로 배당 0원입니다. HUG 신청채권을 임차인 보증금에 더해 별도의 임차보증금으로 중복 계산하지 않습니다. 실제 배당은 당해세 및 최우선변제 등 미반영 사항에 따라 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정평가서 및 토지 현황 기준)
- 입지. 인천광역시 미추홀구 주안동 소재 간석역 북서측 인근입니다. 주변에는 다세대주택·단독주택·아파트 등이 혼재하는 주택지대가 형성되어 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하며 인근에 버스정류장이 있습니다. 남동측 인근에 지하철 간석역이 소재합니다.
- 건물 규모. 1997년 11월 6일 준공된 16세대 규모의 다세대주택입니다. 철근콘크리트조 슬래브지붕의 4층 건물로, 해당 호수는 2층입니다.
- 건물 상태. 외벽은 드라이비트 등, 내벽은 타일 및 벽지, 창호는 삿시창으로 기재되어 있습니다. 위생·급배수 및 난방 설비가 있으며 위반건축물 사항은 없습니다.
- 토지. 토지면적 414.5㎡, 준주거지역, 지목은 대입니다. 지형은 평지이며 서측 및 남측으로 약 4m 도로에 접합니다. 공시지가는 1,337,000원/㎡입니다.
- 토지 규제. 과밀억제권역 및 가축사육제한구역에 해당합니다. 토지거래계약 허가구역 지정기간은 2025.08.26~2026.08.25로 기재되어 있으므로 매각기일 기준 최신 지정 여부를 다시 확인해야 합니다.
- 현장 확인. 감정평가서에는 내부구조도 도면이 없는 것으로 기재되어 있습니다. 공부와의 차이는 없으나, 실제 내부 상태와 현재 점유·인도 상황은 현장 확인이 필요합니다.
- 환금성. 16세대 규모의 소형 다세대주택으로 대단지 아파트와 같은 거래 유동성을 기대하기 어렵습니다. 단지 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 3.0회, 매각률은 0.0%입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- HUG 말소동의 확약서 원본 확인. 가장 중요합니다. 제출된 확약서의 대상 임차권이 정은아 씨의 을구 12번 주택임차권등기와 정확히 일치하는지 확인하세요.
- 말소 조건 확인. 임차권등기 말소에 필요한 조건과 절차, 확약의 효력 발생 시점, 매각 후 추가 서류 제출 여부를 확인해야 합니다. 단순히 확약서가 제출되었다는 사실만으로 모든 조건이 충족됐다고 단정해서는 안 됩니다.
- 대항력·우선변제권 재확인. 정은아 씨의 전입일 2022.01.14, 확정일자 2021.12.28, 임차보증금 100,000,000원과 배당요구 내역을 매각물건명세서 원본 및 등기부와 대조하세요.
- 인수액 이중 시나리오 계산. 확약 유효 시 인수 0원*, 불인정 시 60,654,532원입니다. 입찰가 산정은 반드시 두 가지 시나리오를 각각 검토한 뒤 결정해야 합니다.
- 국 압류 및 세금 확인. 말소기준권리는 2023.08.07 국 압류이며 처분청은 동대문세무서장입니다. 압류 관련 세금과 당해세 등 배당에 영향을 주는 항목을 별도로 확인하세요.
- 실거래 최신성 확인. 비교 가능한 거래가 2021.12와 2022.02에 집중되어 있습니다. 현재 시장가격을 판단하려면 추가적인 최신 거래 확인이 필요합니다.
- 내부 상태 및 점유 확인. 내부구조도 도면이 없고 현재 점유 상태는 별도 확인이 필요합니다. 현장 방문을 통해 내부 상태와 인도 가능성을 확인하세요.
- 체납 관리비 확인. 공동주택 관리비 체납 여부와 매수인에게 승계될 수 있는 공용부분 관리비를 확인하세요.
- 원본 서류 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 HUG 확약서 원본을 모두 확인해야 합니다.
맺으며 — “최저가보다 확약서가 먼저다”
인천 2025타경514635는 감정가 118,000,000원에서 3회 유찰을 거쳐 최저가 40,474,000원까지 내려온 동아그린빌라 다세대주택입니다. 숫자만 보면 상당히 낮은 가격이지만, 선순위 임차인 정은아 씨의 보증금 100,000,000원이 존재합니다.
전입일과 확정일자는 말소기준권리인 2023년 8월 7일 압류보다 앞섭니다. 확약이 없다면 현재 회차에서 60,654,532원의 미배당액이 발생하고, 낙찰가와 인수액을 합친 실질취득 부담은 약 1억 113만원입니다. 다음 회차로 넘어가 최저가가 더 내려가더라도 인수액이 증가하기 때문에 실질취득 부담은 거의 줄어들지 않습니다.
하지만 이 사건에는 중요한 예외가 있습니다. 주택도시보증공사의 임차권 말소동의 확약서가 제출되어 있다는 점입니다. 해당 확약이 정은아 씨의 임차권에 유효하게 적용되고 말소 조건이 이행된다면, 매수인 실질 인수액은 0원*으로 판단할 수 있습니다.
결론은 분명합니다. 확약이 유효하면 낮은 최저가를 검토할 수 있지만, 확약이 불확실하면 4,047만원짜리 물건이 아니라 실질취득 약 1억 113만원짜리 물건입니다. 과거 실거래 표본도 2021~2022년에 머물러 있어 현재 시세를 확정하기 어렵습니다.
권리의 핵심은 확약서, 가격의 핵심은 최신 시세, 최종 판단의 핵심은 원본 서류 확인입니다. 확약서의 효력을 확인하기 전까지는 최저가만 보고 입찰해서는 안 됩니다.
