82,600,000원
인천지방법원 2025타경514635. 인천 미추홀구 주안동 동아그린빌라 2층 203호, 전용 39.80㎡ 다세대주택입니다. 현재 소유자는 강호경으로 2022.02.03 매매를 원인으로 100,000,000원에 취득했습니다. 이번 권리분석의 핵심은 근저당이 아니라 선순위 대항력 임차인입니다. 정은아는 2021.12.11 임대차계약, 2021.12.28 확정일자, 2022.01.14 전입·점유를 갖췄고, 말소기준인 2023.08.07 압류보다 앞섭니다.
등기된 주택임차권 자체는 2024.02.22 접수돼 말소기준 뒤에 있지만, 대항력 판단의 기준이 되는 전입·점유는 2022.01.14입니다. 따라서 보증금 100,000,000원 중 배당으로 회수되지 못하는 금액은 매수인 인수 가능성을 봐야 합니다. 현재 최저가 82,600,000원에서 배당표상 임차인 배당은 80,713,200원이고, 부족분은 19,286,800원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경514635 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 미추홀구 주안동 35-23 동아그린빌라 2층203호 · 경원대로922번길 11 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대) · 전용 39.80㎡ · 4층 건물 중 2층 |
| 이용상태 | 다세대주택으로 이용중 |
| 소유자 | 강호경 · 2022.02.03 매매 · 거래가액 100,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 118,000,000원 / 82,600,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 100,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.26 |
① 권리 흐름 — 기준권리보다 빠른 임차인이 핵심
말소기준은 2023.08.07 갑구 17번 압류입니다. 이후의 2024.02.22 주택임차권등기와 2025.12.11 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 그러나 정은아의 대항력은 임차권등기 접수일이 아니라 그보다 앞선 2022.01.14 전입·점유에서 출발합니다. 때문에 등기 자체의 소멸과 보증금 미회수분의 매수인 인수 여부를 분리해서 봐야 합니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유부분 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 정은아 | 제2층 제203호 39.80㎡ 전부 | 2022.01.14 / 2021.12.28 | 100,000,000원 | 대항력 있음 | 우선변제 있음 | 승계 아님 |
정은아는 2021.12.11 임대차계약, 2021.12.28 확정일자, 2022.01.14 주민등록 및 점유개시, 보증금 100,000,000원입니다. 배당요구도 2024.02.22 이루어져 우선변제권을 행사하는 구조입니다. 보증기관의 대위·승계 중복신고로 잡힌 별도 임차인이 아니므로 보증금을 이중 합산하지 않으며, 실제 임차인은 1명입니다.
③ 가격 — 최저가 87.9%가 아니라 실질취득 108.4%
동아그린빌라 전용 39㎡대 확인 거래는 2건입니다. 2022.02 전용 39.8㎡ 2층이 100,000,000원, 2021.12 전용 39.0㎡ 4층이 88,000,000원이며, 비교 평균은 94,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.02 | 39.8㎡ | 2 | 100,000,000원 |
| 2021.12 | 39.0㎡ | 4 | 88,000,000원 |
| 평균 | — | 2건 | 94,000,000원 |
최저가 82,600,000원만 보면 평균 94,000,000원의 87.9%라 할인처럼 보입니다. 그러나 이 사건은 그 비교를 그대로 쓰면 안 됩니다. 현재 회차에서 82,600,000원 + 19,286,800원 = 101,886,800원이 실질취득입니다. 이는 비교 평균 94,000,000원의 108.4%, 최신 거래 100,000,000원의 101.9%입니다. 즉 인수 가능액까지 포함하면 최근 비교가격보다 낮지 않습니다.
| 회차 | 매각가 | 예상 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 | 82,600,000원 | 19,286,800원 | 101,886,800원 |
| 2회 유찰 시 | 57,820,000원 | 43,620,760원 | 101,440,760원 |
| 3회 유찰 시 | 40,474,000원 | 60,654,532원 | 101,128,532원 |
낙찰가는 82,600,000원 → 57,820,000원 → 40,474,000원으로 낮아지지만, 예상 인수가 19,286,800원 → 43,620,760원 → 60,654,532원으로 늘어 실질취득은 약 101,000,000원 수준에 머뭅니다.
④ 예상배당표 (매각가 82,600,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,886,800원 |
| 1. 임차인 정은아 보증금 · 우선변제 | 100,000,000원 | 80,713,200원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 100,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용 1,886,800원을 먼저 빼고 임차인에게 80,713,200원이 배당됩니다. 보증금 100,000,000원과의 차액 19,286,800원이 미배당으로 남아 매수인 인수 가능액으로 계산됩니다. 신청채권자인 주택도시보증공사의 청구금액 100,000,000원은 이 배당표에서는 0원 배당입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 간석역 북서측 인근이며 주변은 다세대주택, 단독주택 및 아파트 등이 소재하는 주택지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며 남동측 인근에 지하철 간석역이 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 건물이며 위생·급배수·난방 설비가 있습니다. 동아그린빌라는 16세대이고 사용승인일은 1997.11.06입니다.
- 도로. 서측 및 남측으로 약 4m 도로에 각각 접합니다.
- 토지. 준주거지역이며 공시지가 1,337,000원/㎡, 토지면적 414.5㎡입니다.
- 규제. 과밀억제권역·가축사육제한구역·토지거래계약에관한허가구역에 포함되며, 감정자료상 토지거래계약 허가구역 지정기간은 2025.08.26~2026.08.25입니다.
- 시세 표본. 확인된 거래는 2건으로, 88,000,000원과 100,000,000원입니다. 표본 수가 많지 않아 가격 판단은 보수적으로 접근할 필요가 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최저가와 실질취득을 분리. 현재 최저가는 82,600,000원이지만 예상 인수 19,286,800원을 더한 실질취득은 101,886,800원입니다.
- 유찰 착시 주의. 2회 유찰 시 57,820,000원, 3회 유찰 시 40,474,000원으로 최저가는 내려가지만 미배당 인수액이 함께 증가합니다.
- 확약서 원문 확인. 제출된 주택도시보증공사 말소동의 확약서가 임차권등기 말소만을 의미하는지, 대항력 포기까지 포함하는지를 입찰 전 반드시 확인해야 합니다.
- 배당 원본 대조. 정은아의 보증금 100,000,000원, 배당요구, 전입·점유 및 확정일자와 실제 배당순위를 원문에서 대조해야 합니다.
- 가격 상한은 실질취득 기준. 비교 평균 94,000,000원과 최신 거래 100,000,000원을 기준으로 보면 현재 실질취득 101,886,800원은 각각 108.4%, 101.9%입니다.
맺으며 — “8,260만원짜리 경매”가 아니다
표면만 보면 감정가 118,000,000원에서 한 번 유찰돼 82,600,000원까지 내려온 다세대입니다. 하지만 이 사건의 가격은 최저가에서 끝나지 않습니다. 말소기준보다 앞선 대항력 임차인 정은아의 보증금이 100,000,000원이고, 현재 회차 예상 미배당은 19,286,800원입니다. 그래서 낙찰가와 인수를 합친 실질취득은 101,886,800원입니다.
한 번 더 유찰돼도 구조는 크게 달라지지 않습니다. 57,820,000원에 내려가면 예상 인수가 43,620,760원, 40,474,000원까지 내려가면 60,654,532원으로 커져 실질취득은 계속 약 101,000,000원 수준입니다. 낙찰가가 떨어진 만큼 인수액이 늘어나는 대항력 인수형의 전형적인 계산입니다.
주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출된 점은 중요한 확인 포인트지만, 확인된 문구만으로 대항력 포기까지 단정해 인수를 0원 처리하지 않는 것이 안전합니다. 현재 자료 기준 결론은 명확합니다. 최저가는 82,600,000원이지만 실질취득은 101,886,800원, 비교 평균 94,000,000원보다 높습니다. 이 물건의 승부처는 유찰률이 아니라 확약서가 실제로 어느 권리까지 해소하는지입니다.
