인천지방법원 2025타경514682. 당하동 명품파크빌 102동 3층 301호, 전용 50.53㎡의 다세대주택입니다. 현재 소유자는 고상화이며 2016년 1월 12일 임의경매 매각으로 소유권을 취득했습니다. 이번 권리분석의 핵심은 근저당이 아니라 천유현의 선순위 주택임차권입니다. 임대차계약·확정일자는 2022년 5월 18일, 주민등록·점유개시는 2022년 6월 30일이고, 임차보증금은 130,000,000원입니다.
말소기준권리는 2025년 5월 14일 인천세무서장의 압류입니다. 천유현의 전입과 임차권은 이보다 앞서므로 원칙적으로 대항력이 있고, 배당 후 부족한 보증금은 매수인이 인수하는 구조입니다. 실제 배당 계산에서도 현재 최저가 91,700,000원 가정 시 미배당액 40,350,600원이 산정됩니다. 그러나 매각물건명세서에는 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출된 것으로 명시되어 있어, 정확도 규칙에 따라 이 임차권의 실질 인수액은 0원으로 반영합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경514682 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 서구 당하동 1042-3 명품파크빌 102동 3층301호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대) · 전용 50.53㎡ · 철근콘크리트구조 5층 건물 내 3층 301호 |
| 소유자 | 고상화 (2016.01.12 임의경매로 인한 매각으로 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 131,000,000원 / 91,700,000원 (1회 유찰, 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 130,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.26 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권, 그러나 확약이 핵심
실제 임차인은 천유현 1명입니다. 주택도시보증공사는 이번 강제경매의 신청채권자이지만 별도의 실제 임차인으로 중복 합산하지 않습니다. 천유현은 전입 2022.06.30, 확정일자 2022.05.18, 보증금 130,000,000원으로 말소기준권리보다 앞서 대항력과 우선변제권이 모두 인정되는 구조입니다.
| 임차인 | 점유 부분 | 보증금 | 전입 / 확정일자 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| 천유현 주거 · 임차권등기 | 제3층 제301호 50.53㎡ 전부 | 130,000,000원 | 2022.06.30 / 2022.05.18 | 대항력 有 우선변제 有 승계 실질 0원 |
② 시세 비교 — 최저가보다 ‘확약 반영 실질취득’으로 본다
명품파크빌 102·103동은 총 16세대, 사용승인일은 2010.04.30이며, 대상 전용면적 50.53㎡와 일치하는 실거래가 4건 확인됩니다. 전체 평균은 122,375,000원이지만, 과거 143,500,000원 거래가 포함되어 있어 가격 판단은 최근 12개월 평균과 최신 거래를 우선합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2023.11 | 50.53㎡ | 3 | 120,000,000원 |
| 2023.06 | 50.53㎡ | 5 | 115,000,000원 |
| 2022.05 | 50.53㎡ | 4 | 143,500,000원 |
| 2022.02 | 50.53㎡ | 5 | 111,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 50.53㎡ | 2건 | 117,500,000원 |
확약을 반영하면 현재 최저가 기준 실질취득은 91,700,000원입니다. 이는 최근 12개월 평균 117,500,000원의 78.0%로, 최신 거래 120,000,000원보다도 낮습니다. 따라서 이 사건은 선순위 임차인의 보증금 130,000,000원을 실질취득가로 고정해 비교하는 일반적인 대항력 인수형과 달리, 말소동의 확약 때문에 최저가가 곧 실질취득가가 되는 구조입니다.
단지 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 1.0회, 매각률은 0.0%입니다. 현재 물건 역시 1회 유찰되어 감정가의 70%인 91,700,000원까지 내려온 상태입니다. 가격 자체에는 최근 거래 대비 여유가 있지만, 거래량과 환금성은 대단지 공동주택처럼 넉넉하다고 전제하기 어렵습니다.
③ 예상배당표 (매각가 91,700,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,050,600원 |
| 1. 임차인 천유현 보증금 | 130,000,000원 | 89,649,400원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 130,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 계산상 천유현의 미배당 보증금은 40,350,600원으로 산정됩니다. 이는 확약이 없을 때의 룰상 매수인 인수액입니다. 이 사건은 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 있어 본 리포트의 실질 인수액은 0원으로 반영합니다. 국세·지방세 압류 4건은 당해세 해당 시 우선 차감되어 실제 배당액이 달라질 수 있습니다.
| 회차 | 매각가 | 룰상 미배당 인수 | 확약 반영 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 | 91,700,000원 | 40,350,600원 | 실질 0원 |
| 2회 유찰 시 | 64,189,999원 | 67,365,421원 | 실질 0원 |
| 3회 유찰 시 | 44,932,999원 | 86,275,795원 | 실질 0원 |
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 공부상 다세대주택으로 등재된 전용 50.53㎡ 구분건물입니다. 철근콘크리트구조 경사스라브지붕 5층 건물의 3층 301호입니다.
- 입지. 인천발산초등학교 동측 인근으로 공동주택·단독주택·근린생활시설이 혼재하며 제반 입지여건은 무난한 편으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 상황은 보통입니다.
- 도로. 북측과 남측으로 폭 약 8m 포장도로에 각각 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·지구단위계획구역(원당지구)·성장관리권역·상대보호구역 등이 포함되며, 토지거래허가구역은 외국인 등의 주택용도 취득에 한해 2025.08.26부터 2026.08.25까지로 기재되어 있습니다.
- 토지. 토지면적 515.9㎡, 공시지가 1,154,000원/㎡, 평지의 세로장방형이며 공동주택 건부지로 이용 중입니다.
- 환금성. 명품파크빌 102·103동은 총 16세대이고 확인된 동일면적 실거래는 4건입니다. 최근 거래 추세가 -7.7%인 점까지 감안해 재매각 가격을 보수적으로 볼 필요가 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 말소동의 확약서 원문 확인. 본 사건의 가장 중요한 문서입니다. 임차권등기 말소의 조건과 적용 범위를 직접 대조해야 합니다.
- 선순위 임차권 재확인. 천유현의 임대차계약·확정일자는 2022.05.18, 전입·점유개시는 2022.06.30, 보증금은 130,000,000원입니다.
- 세금 압류 4건 확인. 국세·지방세 압류가 당해세에 해당하면 우선 차감되어 배당액이 달라질 수 있습니다.
- 시세는 최근 거래 우선. 전체 평균 122,375,000원보다 최근 12개월 평균 117,500,000원과 최신 거래 120,000,000원을 우선 기준으로 보세요.
- 하락 추세 반영. 최근 대비 과거 거래 추세가 -7.7%입니다. 현재 최저가가 최근 시세 아래라는 사실만으로 향후 가격을 낙관해서는 안 됩니다.
- 소규모 다세대 환금성. 총 16세대, 실거래 표본 4건이며 경매 통계상 매각률 0.0%로 기재돼 있어 재매각 가능성을 별도로 점검해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서·세금 관계·실거래 원본을 직접 확인하세요.
맺으며 — “선순위 임차권 자체보다 확약의 실효성이 승부처”
이 사건을 등기만 보면 130,000,000원 선순위 임차권이 최저가 91,700,000원을 크게 웃도는 전형적인 대항력 인수형입니다. 확약이 없다면 배당 후 부족분 40,350,600원이 매수인 인수 위험으로 남습니다. 하지만 매각물건명세서에는 주택도시보증공사의 말소동의 확약서 제출이 명시되어 있어, 본 분석 기준에서는 해당 임차권의 실질 인수액을 0원으로 처리합니다.
그 결과 현재 회차의 실질취득 기준은 91,700,000원이 되고, 최근 12개월 평균 117,500,000원의 78.0%까지 내려옵니다. 가격만 놓고 보면 여유가 있습니다. 그러나 시장은 -7.7% 하락 추세이고, 단지는 16세대에 실거래 표본도 4건으로 많지 않습니다. 여기에 국세·지방세 압류 4건까지 있으므로 결론은 단순한 고득점형이 아닙니다. 확약이 유효하면 가격 메리트가 살아나지만, 확약 확인이 빠지면 사건의 성격이 완전히 달라집니다.
