인천지방법원 2025타경514689. 용현동 대준 블루온 6층 607호, 전용 65.08㎡의 오피스텔입니다. 소유자 허정민은 2021년 4월 8일 매매를 원인으로 거래가액 225,000,000원에 취득했습니다. 이 사건의 핵심은 통상적인 근저당이 아니라, 2023년 등기된 주형철의 주택임차권입니다. 임대차계약은 2021년 3월 21일, 확정일자는 2021년 3월 22일, 주민등록·점유개시는 2021년 4월 9일이며 보증금은 225,000,000원입니다.
말소기준은 2024년 3월 15일 목포세무서장 압류입니다. 주형철의 주민등록·점유 및 임차권의 기초가 이보다 앞서므로 대항력이 인정되는 구조이고, 배당요구와 확정일자도 있어 우선변제권을 행사합니다. 현재 최저가 146,300,000원에서는 집행비용 2,848,200원을 빼고 임차인에게 143,451,800원이 배당되는 추정이라, 보증금 중 81,548,200원이 미배당됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경514689 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 미추홀구 용현동 490-37 대준 블루온 6층607호 · 인주대로 149 |
| 물건종류 / 전용 | 오피스텔 · 전용 65.08㎡ · 지하2층 지상19층 중 6층 |
| 이용상태 | 오피스텔로 이용중 |
| 소유자 | 허정민 (2021.04.08. 매매 · 거래가액 225,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 209,000,000원 / 146,300,000원 (1회 유찰 · 감정가의 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 225,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.26 |
| 사용승인일 | 2017.08.24 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차권이 핵심
2017년 수협은행 신탁등기는 2021년 이미 말소됐고, 현재 소유권은 허정민에게 있습니다. 2024년 3월 15일 압류가 말소기준이며 이후 주택도시보증공사의 강제경매개시결정과 2026년 미추홀구 압류는 매각으로 소멸합니다. 문제는 그보다 훨씬 앞선 주형철의 임대차입니다. 2021년 4월 9일 주민등록·점유개시에 보증금 225,000,000원이고, 확정일자까지 갖춰 현재 자료상 매수인 인수 가능성이 남습니다.
② 임차인 — 실제 임차인 2명
| 임차인 | 전입 / 점유 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 주형철 6층 607호 65.08㎡ 전부 | 2021.04.09 확정 2021.03.22 | 225,000,000원 | 대항력 있음 | 우선변제 있음 배당요구 2023.05.23 | 미배당 인수 가능 |
| 박성아 | 2024.07.08 | 미상 | 대항력 없음 말소기준 이후 전입 | 확정일자 미상 | 보증금 확인 필요 |
주형철은 보증기관 명의의 중복 임차인이 아니라 실제 임차인이며, 박성아 역시 별도의 점유자로 조사됐습니다. 따라서 실제 임차인은 2명입니다. 박성아는 2024년 7월 8일 전입으로 말소기준인 2024년 3월 15일보다 늦어 대항력은 없지만, 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 입찰 전 매각물건명세서와 현황을 재확인할 필요가 있습니다.
③ 시세 비교 — 최저가가 아니라 실질취득으로 봐야 한다
대준블루온의 전용 65.08㎡ 전후 실거래 표본은 5건이며 평균은 227,000,000원, 최저 225,000,000원, 최고 230,000,000원입니다. 최신 거래는 2022년 2월의 225,000,000원으로, 현재 매각기일과는 상당한 시차가 있습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.02 | 65.08㎡ | 3 | 225,000,000원 |
| 2022.01 | 63.72㎡ | 19 | 230,000,000원 |
| 2022.01 | 65.08㎡ | 2 | 225,000,000원 |
| 2021.12 | 65.08㎡ | 11 | 230,000,000원 |
| 2021.10 | 65.08㎡ | 5 | 225,000,000원 |
| 평균 | — | 5건 | 227,000,000원 |
표면상 최저가 146,300,000원은 실거래 평균의 64.4%이지만, 이 사건에서는 그 비율을 가격 메리트로 해석하면 안 됩니다. 주형철의 대항력 보증금이 225,000,000원이므로 실질취득 기준은 약 225,000,000원입니다. 이는 최신 거래 225,000,000원과 같은 수준이고 실거래 평균 227,000,000원에도 매우 가깝습니다. 따라서 “최저가가 시세보다 35.6% 싸다”는 식의 판단은 이 물건에는 적용되지 않습니다.
④ 예상배당표 (매각가 146,300,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 1.9% 추정) | - | 2,848,200원 |
| 1. 임차인 주형철 보증금 (우선변제) | 225,000,000원 | 143,451,800원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 225,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당추정상 주형철 보증금 부족분은 81,548,200원입니다. 당해세·최우선변제 등 실제 배당순위에 따라 금액은 달라질 수 있습니다. 대항력 인수형의 실질취득 비교는 개별 회차의 단순 낙찰가가 아니라 보증금 225,000,000원 수준을 기준으로 봅니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가↓, 인수액↑
| 회차 | 낙찰가 가정 | 배당추정 인수액 | 해석 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 | 146,300,000원 | 81,548,200원 | 감정가 70% |
| 2회 유찰 시 | 102,410,000원 | 124,823,740원 | 감정가 49% |
| 3회 유찰 시 | 71,687,000원 | 155,003,366원 | 감정가 34.3% |
숫자만 보면 146,300,000원 → 102,410,000원 → 71,687,000원으로 급격히 싸지는 것처럼 보입니다. 그러나 그만큼 임차보증금 미배당 인수액이 커집니다. 그래서 이 사건은 유찰 횟수를 가격 할인으로 곧바로 환산할 수 없는 유형입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 오피스텔로 이용중이며, 대준 블루온은 총 62세대입니다.
- 입지. 인천광역시 미추홀구 용현동 인천보훈병원 북동측 인근으로 다세대주택·아파트단지·오피스텔·업무시설·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 교통상황은 대체로 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지하2층·지상19층, 사용승인일 2017.08.24. 개별난방·승강기·화재탐지·주차설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 남측 약 30m, 서측 약 4m 내외 포장도로와 접합니다.
- 규제. 일반상업지역·방화지구·시가지경관지구·과밀억제권역이며 토지거래계약에 관한 허가구역 지정기간은 2025.08.26~2026.08.25입니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 최저가 착시 금지. 146,300,000원만 보지 말고 주형철 보증금 225,000,000원을 기준으로 실질취득을 계산해야 합니다.
- 말소동의 확약서 원문 확인. 단순 임차권등기 말소동의인지, 대항력 포기 및 잔존 보증금 청구 포기까지 포함하는지 원문 문구를 직접 확인해야 합니다.
- 주형철 배당액 재확인. 실제 배당표에서 얼마가 배당되고 얼마가 미배당되는지 확정 전까지 인수액은 변동 가능합니다.
- 박성아 점유관계 확인. 말소기준 이후 전입으로 대항력은 없지만 보증금·확정일자가 확인되지 않았으므로 점유 원인과 명도 조건을 확인해야 합니다.
- 명도. 임차인 및 점유자 2명이 확인되는 만큼 낙찰 후 인도·명도 절차를 단순한 공실 물건처럼 가정하면 안 됩니다.
- 실거래 시점 주의. 실거래 표본의 최신 거래가 2022.02이므로 2026년 현재 가치 판단에는 현장 시세를 추가 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구·확약서 원문을 입찰 직전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “70% 최저가”보다 “2.25억 보증금”을 먼저 보라
이 물건은 감정가 209,000,000원에서 한 번 유찰돼 최저가가 146,300,000원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 강한 할인처럼 보이지만, 권리분석의 중심은 낙찰가가 아닙니다. 말소기준보다 앞선 주형철의 225,000,000원 대항력 보증금입니다.
현재 배당추정에서는 81,548,200원이 미배당되고, 추가 유찰 시에는 낙찰가가 내려가는 만큼 인수액이 더 커지는 구조입니다. 따라서 시세 비교도 146,300,000원이 아니라 실질취득 약 225,000,000원을 기준으로 해야 합니다. 이 금액은 최신 실거래 225,000,000원과 같고 표본 평균 227,000,000원과도 거의 차이가 없습니다. 여기에 말소동의 확약서의 정확한 효력과 박성아의 미상 보증금까지 확인해야 합니다. 결론은 “최저가는 싸지만, 실질취득은 싸다고 단정할 수 없다.”입니다.
