인천지방법원 2025타경514711. 인천 미추홀구 숭의동 옥크빌 13층 1301호, 전용 49.606㎡ 아파트입니다. 이 사건의 핵심은 단순히 “최저가가 감정가의 70%”라는 데 있지 않습니다. 실제 임차인 정민용 1명은 2021.12.20 전입·점유를 시작하고 같은 날 확정일자를 갖춰, 2022.03.10 설정된 윤삼중 근저당보다 앞선 대항력·우선변제권을 갖습니다. 보증금도 200,000,000원으로 현재 최저가보다 큽니다.

따라서 확약이 없었다면 현재 회차에서 임차인에게 120,675,200원이 배당된 뒤 79,324,800원의 미배당 보증금 승계 위험이 남는 구조입니다. 그러나 매각물건명세서에는 을구 6번 주택임차권등기에 관해 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출된 것으로 명시되어 있습니다. 정확도 기준에 따라 이 임차인에 대한 인수는 실질 0원으로 반영합니다. 이 확약은 정민용 임차권에만 적용되는 것이므로, 확약 밖의 별도 점유·임차관계가 있는지는 입찰 전 현황조사·매각물건명세서 원본으로 다시 대조할 필요가 있습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 임차인, 그러나 확약이 승부처

정민용의 임대차계약일자는 2021.11.24, 주민등록·점유개시·확정일자는 모두 2021.12.20입니다. 이는 말소기준권리인 윤삼중 근저당의 2022.03.10보다 빠르므로 대항력 있음으로 판정됩니다. 2024.01.23에는 임차보증금 200,000,000원의 주택임차권등기가 마쳐졌고 배당요구도 확인됩니다.

② 시세 비교 — 70% 유찰보다 ‘최근 1.25억’이 더 중요하다

옥크빌은 24세대, 2017.03.20 사용승인된 아파트입니다. 가격 판단에서는 과거 고가 거래가 포함된 전체 평균 170,363,636원보다 최근 12개월 평균 125,000,000원, 최신 거래 125,000,000원, 그리고 최근·과거 거래 추세 -33.3%를 우선해야 합니다.

현재 최저가이자 확약 반영 실질취득금액인 123,200,000원은 최근 12개월 평균 125,000,000원의 98.6%입니다. 최신 거래도 125,000,000원이므로 시세보다 크게 싸다고 평가할 수준은 아닙니다. 특히 최근 거래군이 과거 거래군보다 -33.3% 낮아진 하락 추세이므로, 감정가 대비 70%라는 숫자만 보고 가격 가점을 주면 안 됩니다.

③ 예상배당표 (매각가 123,200,000원 가정)

배당 계산상 정민용의 보증금 미배당액은 79,324,800원입니다. 다만 해당 주택임차권에 대한 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 있어 본 리포트의 매수인 실질 인수액은 0원으로 반영합니다. 집행비용은 매각가 기준 추정치이며 당해세·최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 용도. 감정평가상 현재 아파트로 이용 중이며, 철근콘크리트조 14층 건물 내 13층 1301호입니다.
• 입지. 인천광역시 미추홀구 숭의동, 경인전철 도원역 남동측 인근입니다. 주변은 아파트·단독주택·공동주택·근린생활시설이 혼재합니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장과 도원역이 소재하며 감정평가상 제반 교통 사정은 보통입니다.
• 도로. 동측 약 8미터, 북측 약 6미터 내외 포장도로에 접합니다.
• 토지·규제. 일반상업지역·방화지구·과밀억제권역 등에 속하며 공시지가는 1,855,000원/㎡입니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
• 환금성. 옥크빌은 24세대의 소규모 단지입니다. 확인된 거래는 11건이며 최근 12개월 표본은 3건, 최근 거래 추세는 -33.3%로 가격 변동성을 보수적으로 볼 필요가 있습니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 말소동의 확약서 원본 확인. 이 사건의 권리분석 결론을 바꾸는 핵심 문서입니다. 을구 6번 정민용 주택임차권에 적용되는 확약의 범위와 말소 조건을 매각물건명세서 원본에서 다시 확인해야 합니다.
• 확약 밖 점유관계 확인. 확약은 정민용 임차권에 한정됩니다. 별도의 점유자·임차관계가 있는지는 현황조사와 현장 점유 상태를 대조해야 합니다.
• 최저가 70% 착시 경계. 현재 123,200,000원은 감정가보다 크게 낮지만 최근 12개월 평균 125,000,000원의 98.6%입니다. 최근 시세 기준 가격 여유는 크지 않습니다.
• 하락 추세 반영. 최근 거래와 과거 거래의 차이는 -33.3%입니다. 과거 200,000,000원대 거래나 전체 평균 170,363,636원을 응찰가 근거로 삼지 않는 편이 안전합니다.
• 배당구조 재확인. 현재 회차에서는 임차인에게 120,675,200원이 배당되고 윤삼중 근저당과 주택도시보증공사에는 배당이 없는 계산입니다. 실제 배당은 세금·비용 등에 따라 달라질 수 있습니다.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서·실거래 원본을 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.

맺으며 — “권리는 확약으로 풀렸지만, 가격은 거의 시세다”

이 물건은 겉으로만 보면 보증금 200,000,000원의 선순위 대항력 임차인이 있는 전형적인 고위험 인수형입니다. 현재 회차 배당만 놓고 보면 79,324,800원이 부족하기 때문입니다. 그러나 매각물건명세서에 해당 주택임차권에 대한 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 있어, 그 임차인에 대한 실질 인수는 0원으로 정리됩니다.

따라서 가격 비교 기준도 200,000,000원 보증금이 아니라 확약 반영 실질취득금액 123,200,000원입니다. 문제는 이 금액이 최근 12개월 평균과 최신 거래 125,000,000원의 98.6%라는 점입니다. 더구나 최근 거래 추세가 -33.3%입니다. 감정가 176,000,000원 대비 크게 유찰됐다는 이유만으로 “싸다”고 결론 내리기는 어렵습니다. 확약 확인은 필수, 권리는 조건부 합격, 가격 매력은 제한적. 이 사건은 그 세 문장으로 정리됩니다.