인천지방법원 2025타경514760. 인천 미추홀구 숭의동 3-56, 6층 건물 내 4층 401호로 전용 75.43㎡의 다세대주택입니다. 현재 소유자는 박민용이며 2021.08.04. 거래가액 260,000,000원으로 소유권을 취득했습니다. 이번 사건은 주택도시보증공사가 260,000,000원을 청구해 진행하는 강제경매입니다.
이 사건의 핵심은 최저가 자체가 아니라 대항력 임차인의 보증금 인수 여부입니다. 신주희의 전입·점유개시일은 2021.07.02., 확정일자는 2021.06.15.이고, 데이터상 말소기준권리는 2021.11.12. 국민건강보험공단 압류입니다. 따라서 임차인은 말소기준권리보다 앞서 대항력을 갖춘 것으로 판정됩니다. 현재 매각가 172,200,000원 가정에서는 집행비용을 제외한 배당 후 91,010,800원이 미배당되어 원칙 계산상 매수인 인수 가능액으로 잡힙니다.
그러나 매각물건명세서에는 이 임차권등기에 관해 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출됨이라고 명시돼 있습니다. 정확도 규칙에 따라 이 확약은 해당 임차인에게만 적용해 실질 인수 0원으로 판단합니다. 따라서 가격 비교도 263,210,800원이 아니라 확약 반영 실질취득액인 172,200,000원을 기준으로 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경514760 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 미추홀구 숭의동 3-56 4층 401호 · 경인로156번길 9-16 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대 · 전용 75.43㎡ · 철근콘크리트구조 6층 건물 내 4층 401호 |
| 이용상태 | 다세대주택으로 이용중 |
| 소유자 | 박민용 · 2021.08.04. 소유권이전 · 거래가액 260,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 246,000,000원 / 172,200,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 260,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.26 |
① 권리 흐름 — 대항력 임차인보다 늦은 말소기준권리
말소기준권리는 데이터상 2021.11.12. 국민건강보험공단 압류입니다. 이후 달서구(대구광역시), 울산광역시중구, 칠곡군 압류와 이번 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 표시돼 있습니다. 앞서 설정됐던 인천수산업협동조합 근저당은 2021.07.02. 이미 해지·말소됐고, 2022년과 2023년의 과거 강제경매개시결정도 각각 말소된 상태입니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 확약 적용
| 임차인 | 점유부분 | 보증금 | 전입 / 확정 | 배당요구 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 신주희 | 4층 401호 75.43㎡ 전부 | 260,000,000원 | 2021.07.02 / 2021.06.15 | 2023.08.16 | 대항력 有 우선변제 有 승계 없음 |
③ 시세 비교 — 확약 반영 실질취득은 최근 시세의 74.7%
동일 면적 75.43㎡의 확인된 실거래는 5건입니다. 전체 평균은 226,400,000원이지만 가격 메리트 판단은 최근 12개월 평균과 최신 거래를 우선합니다. 최근 12개월 평균은 230,500,000원, 최신 거래는 2024.06. 210,000,000원이며 최근 구간 추세는 3.1%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.06 | 75.43㎡ | 2 | 210,000,000원 |
| 2023.11 | 75.43㎡ | 6 | 251,000,000원 |
| 2022.01 | 75.43㎡ | 2 | 200,000,000원 |
| 2021.12 | 75.43㎡ | 3 | 211,000,000원 |
| 2021.08 | 75.43㎡ | 4 | 260,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 75.43㎡ | 2건 | 230,500,000원 |
확약을 반영한 실질취득액 172,200,000원은 최근 12개월 평균의 74.7%입니다. 최신 거래 210,000,000원보다도 낮습니다. 전체 평균 대비 비율은 76.1%이지만, 본 판단은 그 수치보다 최근 12개월 평균과 최신 거래를 우선해 평가한 결과입니다.
④ 예상배당표 (매각가 172,200,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,210,800원 |
| 1. 임차인 신주희 보증금 | 260,000,000원 | 168,989,200원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 260,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당계산상 임차보증금 미배당액은 91,010,800원입니다. 다만 해당 임차권에는 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출된 것으로 명시돼 있어 본 리포트의 실질 인수액은 0원으로 반영했습니다. 국세·지방세 압류 4건은 당해세 해당 시 선순위 차감 가능성이 있어 실제 배당은 변동될 수 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가가 내려가도 룰상 인수액은 늘어난다
| 회차 | 매각가 | 룰상 매수인 인수 |
|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 172,200,000원 | 91,010,800원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 120,539,999원 | 141,947,561원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 84,377,999원 | 177,540,805원 |
확약을 배제한 원칙 구조에서는 낙찰가가 내려갈수록 신주희 보증금의 미배당분이 커집니다. 따라서 대항력 인수형 경매에서는 낮아진 최저가만 보고 가격 메리트를 판단하면 안 됩니다. 이 사건은 그 위험이 말소동의 확약서로 실질 해소되는지가 최종 판단의 핵심입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 지하철 1호선 제물포역 남동측 인근. 아파트·오피스텔·근린생활시설이 혼재된 지역입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 제물포역과 노선버스정류장이 있어 대중교통 이용편의도는 양호합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 6층 건물 내 4층 401호이며 승강기·도시가스·난방·급배수설비가 있습니다.
- 토지. 일반상업지역·방화지구·과밀억제권역·중점경관관리구역 등에 해당하며 공시지가는 1,706,000원/㎡입니다.
- 규제. 토지거래계약에관한허가구역 지정기간은 2025.08.26.~2026.08.25.로 기재돼 있습니다.
- 규모. 동일 주소 기준 총 4세대, 사용승인일은 2018.03.30.입니다.
- 공부. 공부와의 차이 없음, 위반건축물 표시는 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문. 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 신주희 임차권등기의 인수위험을 실제로 해소하는지 원문을 확인하세요.
- 배당요구. 신주희는 2023.08.16. 배당요구를 했고 우선변제권 행사 가능 상태입니다.
- 세금 압류. 국민건강보험공단·달서구(대구광역시)·울산광역시중구·칠곡군 관련 압류가 존재합니다. 당해세 여부에 따라 배당순서가 달라질 수 있습니다.
- 시세 기준. 전체 평균 226,400,000원보다 최근 12개월 평균 230,500,000원과 최신 거래 210,000,000원을 우선해 보세요.
- 가격 전제. 확약이 유효하면 실질취득 172,200,000원, 확약을 반영하지 않으면 현재 회차 룰상 인수액 91,010,800원을 별도로 고려해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·배당요구·확약서 원문을 입찰 전에 직접 대조하세요.
맺으며 — “가격은 매력적, 승부처는 확약의 효력”
이 사건은 단순한 무임차 안전형은 아닙니다. 신주희는 말소기준권리보다 먼저 전입한 대항력 임차인이고 보증금은 260,000,000원입니다. 현재 회차의 원칙 계산에서는 91,010,800원이 미배당되어 매수인 인수 가능액으로 남습니다. 하지만 매각물건명세서에 주택도시보증공사의 말소동의 확약서 제출이 명시돼 있어 정확도 규칙상 해당 임차인 인수는 실질 0원으로 반영됩니다.
이 전제가 유지된다면 실질취득액은 172,200,000원으로 최근 12개월 평균 230,500,000원의 74.7%이고 최신 거래 210,000,000원보다도 낮습니다. 가격만 보면 분명 메리트가 있습니다. 다만 국세·지방세 관련 압류 4건과 대항력 임차권이라는 구조 때문에 원본 확인 없이 ‘권리 깨끗’으로 단순화할 수는 없습니다. 가격은 긍정적, 권리는 확약서 확인이 최종 관문인 사건입니다.
