인천지방법원 2025타경514818. 인천 남동구 간석동 리원캐슬 4층 401호, 감정 이용상태가 오피스텔인 물건입니다. 감정가 209,000,000원에서 한 차례 유찰되어 현재 최저매각가는 146,300,000원입니다. 그런데 이 사건은 최저가만 보면 판단을 크게 그르칠 수 있습니다. 임차인 박현경은 임대차계약 2022.02.09, 확정일자 2022.03.07, 주민등록·점유개시 2022.03.30으로, 말소기준권리인 2023.03.13 주택도시보증공사 가압류보다 앞섭니다. 따라서 대항력 있는 선순위 임차인으로 보아야 합니다.
현재 회차 매각대금 146,300,000원에서 집행비용 2,848,200원을 먼저 공제하면, 임차인에게 배당되는 금액은 143,451,800원입니다. 보증금 258,000,000원과의 차액 114,548,200원은 매수인 인수로 계산되어 있습니다. 결국 입찰가 146,300,000원에 이 인수액을 더한 실질취득은 260,848,200원입니다. 감정가보다 최저가가 낮다는 사실 자체는 이 물건의 가격 메리트를 의미하지 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경514818 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 남동구 간석동 94-6 리원캐슬 4층401호 · 인천광역시 남동구 간석로50번길 19 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(오피스텔) · 16층 건물 내 4층 401호 |
| 건축물사용승인 | 2019.09.26 · 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 |
| 소유자 | 이은형 (2022.04.01 매매 · 거래가액 258,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 209,000,000원 / 146,300,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 258,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.26 |
① 권리 흐름 — 임차인이 말소기준보다 먼저다
말소기준은 2023.03.13 주택도시보증공사 가압류 241,000,000원입니다. 2019.10.22 설정된 농협은행 근저당 201,600,000원은 2022.03.30 이미 말소됐기 때문에 현재 경매의 말소기준이 아닙니다. 이후 남동구 압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
문제는 임차권등기일이 2024.05.20이라는 겉모습이 아닙니다. 박현경의 임대차계약일은 2022.02.09, 확정일자는 2022.03.07, 주민등록일자와 점유개시일자는 2022.03.30입니다. 이 시점들이 2023.03.13 말소기준보다 앞서므로 대항력 있음으로 정리됩니다. 임차권등기는 이후에 이뤄졌지만, 기존에 취득한 대항력을 전제로 보증금 회수 문제가 이어집니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 미배당분 승계
| 임차인 | 점유부분 | 보증금 | 전입·점유 | 확정일자 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 박현경 | 4층 401호 67.15㎡ 전부 | 258,000,000원 | 2022.03.30 | 2022.03.07 | 대항력 있음 우선변제 승계 114,548,200원 |
박현경은 배당요구를 했고 우선변제권을 행사할 수 있지만, 현재 회차 예상배당은 143,451,800원에 그칩니다. 보증금 258,000,000원 전액을 회수하지 못하므로 부족분 114,548,200원이 매수인에게 남습니다. 따라서 배당요구를 했다는 이유만으로 인수액이 0원이 되는 구조가 아닙니다.
③ 유찰 시나리오 — 낙찰가는 내려가도 실질부담은 유지
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (1회 유찰, 감정가 70%) | 146,300,000원 | 114,548,200원 | 260,848,200원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 49%) | 102,410,000원 | 157,823,740원 | 260,233,740원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 34%) | 71,687,000원 | 188,003,366원 | 259,690,366원 |
이 표가 이 사건의 핵심입니다. 현재 최저가 146,300,000원이 2회 유찰 시 102,410,000원, 3회 유찰 시 71,687,000원까지 내려가더라도 그만큼 임차보증금 미배당액이 157,823,740원, 188,003,366원으로 커집니다. 그 결과 실질취득은 각각 260,848,200원, 260,233,740원, 259,690,366원으로 유지됩니다. 낙찰가 하락을 곧바로 가격 할인으로 보면 안 되는 대항력 인수형입니다.
④ 예상배당표 (매각가 146,300,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,848,200원 |
| 1. 임차인 박현경 보증금 | 258,000,000원 | 143,451,800원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 241,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 258,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서 임차인 박현경의 미배당 보증금은 114,548,200원으로 계산됩니다. 주택도시보증공사 가압류와 경매신청채권은 배당 0원이며, 소유자 잔여도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 예상배당입니다.
⑤ 입지·물건 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 본건은 오피스텔로 이용 중이며, 2019.09.26 사용승인된 철근콘크리트구조 16층 건물 내 4층 401호입니다.
- 주위환경. 간석3동행정복지센터 남서측 인근으로 유사형 업무시설과 근린생활시설 등이 소재한 지역입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통여건은 대체로 무난한 편입니다.
- 도로. 부지 남서측과 북서측으로 각각 노폭 약 8미터, 6미터 정도의 도로에 접합니다.
- 설비. 상·하수도, 위생시설, 가스설비, 난방설비, 승강기설비, 소화전설비가 되어 있습니다.
- 규제. 일반상업지역·방화지구·과밀억제권역이며, 토지 공시지가는 2,644,000원/㎡입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 실질취득가 기준으로 판단. 현재 최저가 146,300,000원이 아니라 인수액을 더한 260,848,200원을 자금부담 기준으로 보세요.
- 유찰 착시 주의. 2회·3회 유찰 시에도 인수액이 증가해 실질취득은 260,233,740원·259,690,366원으로 유지됩니다.
- 임차인 권리 재확인. 임대차계약 2022.02.09, 확정일자 2022.03.07, 전입·점유 2022.03.30과 말소기준 2023.03.13의 선후관계를 원본에서 대조하세요.
- 확약서 원문 확인. 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 임차권등기 말소만을 의미하는지, 대항력 포기까지 포함하는지 문언을 직접 확인해야 합니다.
- 배당표 변동 가능성. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으므로 실제 배당 및 인수액은 최종 배당관계에 따라 달라질 수 있습니다.
맺으며 — “1.463억 낙찰”이 아니라 “2.608억 실질취득”
이 사건의 숫자에서 가장 먼저 버려야 할 착시는 최저가 146,300,000원입니다. 박현경의 보증금은 258,000,000원이고, 전입·점유가 말소기준보다 앞서 대항력이 있습니다. 현재 회차에서 143,451,800원을 배당받아도 114,548,200원이 남기 때문에, 매수인의 실질취득은 260,848,200원입니다.
더 유찰되면 낙찰가가 낮아져 보이지만 2회 유찰 시 인수 157,823,740원, 3회 유찰 시 인수 188,003,366원으로 커집니다. 실질취득도 260,233,740원, 259,690,366원으로 크게 달라지지 않습니다. 따라서 이 물건은 “얼마나 유찰됐나”보다 “미배당 보증금을 포함해 얼마에 취득하나”가 핵심입니다. 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출됐지만 대항력 포기까지 확인되는 문구는 아니므로, 그 문언을 확인하기 전까지는 인수 위험을 그대로 반영하는 판단이 필요합니다.
