인천지방법원 2025타경514857. 인천 부평구 부평동 유한아파트 4층 401호입니다. 감정가는 123,000,000원이고 3회 유찰된 현재 최저매각가는 42,189,000원입니다. 숫자만 보면 상당히 저렴해 보입니다. 하지만 이 물건에는 매매가격보다 더 큰 임차보증금이 걸려 있습니다. 임차인 양연수는 2022.09.23. 확정일자를 받고 2022.10.24. 전입 및 점유를 시작했으며, 보증금 145,000,000원에 대한 주택임차권등기가 2024.10.31. 이루어졌습니다.
말소기준권리는 2025.12.18. 주택도시보증공사의 강제경매개시결정입니다. 따라서 임차인의 전입·점유와 임차권등기가 모두 말소기준권리보다 앞섭니다. 확약이 없다면 낙찰자가 미배당 보증금을 인수할 위험이 있는 구조입니다. 그런데 매각물건명세서에는 주택도시보증공사가 제출한 말소동의 확약서가 명시되어 있습니다. 이 확약이 실제로 어떤 권리와 잔여채무까지 해소하는지가 입찰 판단의 핵심입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경514857 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 부평구 부평동 124-23 유한아파트 4층 401호 |
| 도로명주소 | 인천광역시 부평구 부흥북로84번길 8-1 |
| 물건종류 / 면적 | 집합건물(아파트) · 임차권등기상 4층 401호 39.86㎡ 전부 |
| 소유자 | 허진무 (2022.10.24. 소유권이전 · 거래가액 150,000,000원) |
| 감정가 | 123,000,000원 |
| 최저매각가 | 42,189,000원 (3회 유찰 · 감정가 약 34.3%) |
| 신청채권자 | 주택도시보증공사 |
| 청구금액 | 145,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.11.10. |
| 말소기준권리 | 2025.12.18. 갑구 11번 강제경매개시결정 |
| 선순위 임차권 | 2024.10.31. 을구 9번 주택임차권등기 · 양연수 |
| 특이사항 | 주택도시보증공사의 말소동의 확약서 제출 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권과 확약서
과거 설정된 국민은행·동양생명보험·우리은행·계산동새마을금고 근저당권은 등기부상 이미 말소되었습니다. 2024.11.12. 부평구 압류 역시 2025.12.26. 말소되었습니다. 현재 권리분석의 중심은 과거 근저당이 아니라 양연수의 선순위 임차권등기와 주택도시보증공사의 확약입니다.
② 임차인 분석 — 보증금 1.45억의 의미
| 임차인 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 대항력 / 우선변제 | 인수 판단 |
|---|---|---|---|---|
|
양연수 4층 401호 39.86㎡ 전부 |
전입 2022.10.24. 확정 2022.09.23. |
145,000,000원 | 대항력 있음 우선변제권 임차권등기 |
확약 적용 시 0원 미적용 시 103,970,402원 추정 |
실제 확인된 임차인은 양연수 1명입니다. 임차권등기와 매각물건명세서에서 동일인이 확인됩니다. 주택도시보증공사는 경매 신청채권자로 기재되어 있으며, 별도의 실제 임차인으로 계산하지 않습니다. 따라서 신청채권 145,000,000원과 양연수의 보증금 145,000,000원을 각각 독립된 임차보증금처럼 합산해서는 안 됩니다.
| 임대차계약일 | 2022.09.23. |
|---|---|
| 전입신고일 | 2022.10.24. |
| 점유개시일 | 2022.10.24. |
| 확정일자 | 2022.09.23. |
| 임차권등기일 | 2024.10.31. (을구 9번) |
| 배당요구 | 있음 · 2024.10.31. |
| 임차보증금 | 145,000,000원 |
| 예상배당액 | 41,029,598원 |
| 일반 계산상 미배당 | 103,970,402원 |
| 확약 반영 실질 인수 | 0원 (확약 유효·이행 전제) |
③ 유찰 시나리오 — 최저가 하락과 인수 위험
이 물건은 이미 3회 유찰되었습니다. 감정가 123,000,000원에서 현재 최저매각가 42,189,000원까지 낮아졌습니다. 하지만 보증금이 큰 대항력 있는 임차인이 존재하기 때문에, 확약이 적용되지 않는다면 최저가가 내려갈수록 미배당 보증금의 인수 부담은 커지는 구조입니다.
| 구분 | 최저매각가 | 일반 계산상 인수 추정 | 확약 적용 시 실질 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 3회 유찰 감정가 약 34.3% |
42,189,000원 | 103,970,402원 | 0원 |
| 4회 유찰 가정 감정가 24.01% |
29,532,299원 | 116,399,282원 | 0원 |
| 5회 유찰 가정 감정가 16.81% |
20,672,609원 | 125,099,498원 | 0원 |
각 회차의 최저매각가와 인수 예상액은 해당 회차의 추정 수치입니다. 확약 적용 시 실질 인수 0원은 확약이 잔여보증금의 매수인 승계까지 유효하게 해소한다는 조건부 판단입니다. 실제 낙찰가·집행비용·배당순위 등에 따라 결과는 달라질 수 있습니다.
④ 예상배당표 (매각가 42,189,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 1,159,402원 |
| 1. 임차인 양연수 보증금 | 145,000,000원 | 41,029,598원 |
| 2. 경매신청채권 · 주택도시보증공사 | 145,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
현재 최저매각가를 기준으로 한 추정 배당입니다. 집행비용 약 2.7%가 반영되어 있으며, 당해세·임차인 최우선변제 등은 별도로 반영되지 않았습니다. 주택도시보증공사 청구금액과 임차인 보증금은 중복채권 관계를 확인해야 하며, 독립된 채무로 단순 합산하지 않습니다.
⑤ 가격 판단 — 감정가 대비 하락만으로는 부족하다
감정가 123,000,000원, 현재 최저매각가 42,189,000원입니다. 3회 유찰로 최저가가 감정가의 약 34.3% 수준까지 내려왔다는 점은 분명합니다. 다만 이러한 가격 하락은 시장에서 형성된 실거래가격과는 다른 지표입니다.
실제 가격 경쟁력을 판단하려면 같은 단지 또는 주변의 유사 면적 아파트 실거래, 최근 거래 추세, 층·향·건물 상태 등을 확인해야 합니다. 현재는 감정가와 최저매각가의 차이만으로 시세보다 저렴하다는 결론을 내릴 수 없습니다.
확약 미적용 시: 일반 계산상 인수액 103,970,402원을 함께 고려해야 합니다. 이 경우 실질취득 부담은 보증금 145,000,000원 부근이므로, 최저매각가 42,189,000원만 기준으로 가격 메리트를 평가하면 판단이 왜곡됩니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (물건 및 감정 관련 사항)
- 소재지. 인천광역시 부평구 부평동 124-23 유한아파트, 도로명주소는 부흥북로84번길 8-1입니다.
- 이용 용도. 아파트로 기재된 집합건물입니다. 주택임차권등기상 임차 범위는 4층 401호 39.86㎡ 전부입니다.
- 소유권 거래 이력. 2008.03.10. 황호철에게 43,000,000원, 2019.09.11. 이현선에게 72,000,000원, 2022.10.24. 허진무에게 150,000,000원에 소유권이 이전된 기록이 있습니다. 과거 거래가는 현재 시세를 직접 의미하지 않습니다.
- 건축물 사항. 감정 관련 기록상 위반건축물로 표시되어 있지 않습니다. 다만 실제 건물 상태와 관리 상황은 별도로 점검해야 합니다.
- 환금성 판단. 현재 최저가와 감정가의 차이는 크지만, 실제 환금성은 최근 실거래와 매물 수요·건물 상태 확인 후 판단해야 합니다.
- 권리의 특수성. 일반 아파트 경매와 달리 선순위 임차권등기 및 말소동의 확약서가 있어 매각조건의 법적 검토가 중요합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 말소동의 확약서 원문 확인. 주택도시보증공사가 제출한 확약서에서 말소 대상 권리, 효력 발생 조건, 잔여보증금 청구 여부를 확인해야 합니다.
- 대항력과 보증금 승계 확인. 임차인 양연수의 전입·점유와 확정일자가 말소기준권리보다 앞섭니다. 확약이 적용되지 않는 경우 일반 계산상 인수 예상액은 103,970,402원입니다.
- 임차권등기 말소 절차 확인. 확약서의 제출 사실과 실제 말소 절차의 이행 가능성을 구분하고, 매수인에게 추가 의무가 남는지 확인해야 합니다.
- 신청채권과 임차보증금 관계 확인. 주택도시보증공사의 청구금액 145,000,000원과 양연수의 보증금 145,000,000원이 중복 계산되지 않도록 권리의 승계 관계를 확인해야 합니다.
- 점유 및 명도 확인. 임차권등기가 존재하므로 실제 점유 상태, 인도 가능성, 명도 협의 필요성을 현장에서 확인해야 합니다.
- 유찰 회차별 총부담 계산. 추가 유찰 시 최저매각가는 낮아지지만, 확약 미적용 시에는 보증금 미배당분이 늘어날 수 있습니다. 낙찰가만으로 입찰전략을 세우면 안 됩니다.
- 최근 시세 대조. 같은 단지 및 인근 유사 아파트의 최근 실거래가격과 비교해 실질취득 기준의 가격 경쟁력을 판단해야 합니다.
- 관리비·체납 확인. 관리비 체납과 기타 비용은 별도 확인이 필요합니다.
- 매각기일 확인. 2026.11.10. 매각기일에 앞서 법원의 변경·취하·정지 여부와 최신 매각물건명세서를 확인해야 합니다.
- 원본 서류 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 확약서 원문 및 배당 관련 자료를 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “4,218만원의 진짜 조건은 확약서”
이 물건의 핵심은 최저매각가가 아닙니다. 감정가 123,000,000원인 아파트가 3회 유찰되어 42,189,000원까지 내려왔다는 사실만 보면 매력적으로 보일 수 있습니다. 그러나 임차인 양연수의 보증금은 145,000,000원이고, 대항력과 우선변제권을 갖춘 임차권등기가 말소기준권리보다 앞섭니다. 확약이 적용되지 않는다면 현재 회차에서 103,970,402원의 보증금 인수 위험을 고려해야 합니다.
반면 매각물건명세서에는 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되었다고 명시되어 있습니다. 이 확약이 선순위 임차권과 미배당 보증금에 대한 매수인의 부담을 유효하게 해소하는 경우, 실질 인수액은 0원이며 최저가 기준 실질취득액은 42,189,000원으로 평가할 수 있습니다. 다만 말소동의의 범위와 잔여보증금 청구권에 미치는 효력을 확인하지 않은 상태에서 인수 위험이 확정적으로 사라졌다고 판단해서는 안 됩니다.
결론은 권리조건 확인 전 입찰 보류입니다. 확인해야 할 것은 확약의 법적 효력과 실제 이행 가능성, 그리고 최근 시장가격입니다. 세부 권리관계가 해소되더라도 3회 유찰이라는 사실만으로 시세보다 저렴하다고 단정할 수는 없습니다. 확약서 검증이 먼저, 시세 비교와 입찰가 결정은 그다음입니다.
