인천지방법원 2025타경514857. 부평동 유한아파트 4층 401호입니다. 현재 소유자는 허진무이며, 2022년 9월 23일 매매를 원인으로 거래가액 150,000,000원에 취득했습니다. 이 사건의 핵심은 근저당이 아니라 선순위 주택임차권입니다. 임차인 양연수는 임대차계약일과 확정일자가 2022년 9월 23일, 주민등록과 점유개시가 2022년 10월 24일이고, 보증금은 145,000,000원입니다.

현재 등기상 말소기준은 2025년 12월 18일 주택도시보증공사의 강제경매개시결정입니다. 임차인의 전입·점유와 2024년 10월 31일 임차권등기가 이보다 앞서므로 등기 순서만 보면 매수인이 미배당 보증금을 떠안을 수 있는 구조입니다. 실제 현재 회차 배당모델도 임차인에게 84,150,200원을 배당하고, 남는 60,849,800원을 매수인 인수액으로 계산합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 임차권과 확약을 함께 봐야 한다

현재 유효한 핵심 권리는 을구 9번 주택임차권과 갑구 11번 강제경매개시결정입니다. 과거 국민은행·동양생명보험·우리은행·계산동새마을금고의 근저당은 모두 이미 말소됐고, 2024년 부평구 압류 역시 2025년 12월 26일 말소됐습니다. 따라서 현 경매의 말소기준은 2025.12.18 강제경매개시결정입니다.

임차권은 그보다 앞선 권리이므로 확약이 없다면 매수인에게 미배당 보증금이 승계되는 인수형 사건입니다. 그러나 이 사건에는 해당 임차권에 대한 말소동의 확약서가 제출돼 있습니다. 이 확약은 양연수 임차권에 적용되며, 이 사건에서 별도의 다른 임차인은 확인되지 않습니다.

② 임차인 분석 — 원칙상 인수형, 확약 반영 시 실질 0원

양연수는 전입·점유가 2022년 10월 24일로 말소기준인 2025년 12월 18일보다 앞서 대항력이 있고, 확정일자 2022년 9월 23일과 배당요구가 확인돼 우선변제권도 행사 가능한 임차인입니다. 따라서 확약을 배제한 일반적인 권리분석이라면 배당되지 못한 보증금은 매수인이 인수합니다.

③ 가격 해석 — 70% 낙찰가만 보고 ‘싸다’고 판단하지 않는다

감정가는 123,000,000원, 현재 최저매각가는 86,100,000원으로 감정가의 70%입니다. 다만 감정가 할인율은 실거래 시세와 동일한 개념이 아닙니다. 따라서 1회 유찰됐다는 이유만으로 이 물건을 ‘시세보다 싸다’고 평가하지 않습니다.

이번 사건에서는 확약으로 실질 인수액이 0원이므로 현재 회차에서 매수인이 부담하는 실질취득 기준액은 86,100,000원입니다. 만약 확약이 없었다면 보증금 145,000,000원이 낙찰가를 웃도는 선순위 임차인 구조여서 최저가가 내려가도 미배당 인수액이 커지는 대항력 인수형으로 봐야 했습니다. 이 사건은 그 핵심 위험을 확약이 해소하는 형태입니다.

④ 예상배당표 (매각가 86,100,000원 가정)

배당모델상 임차인 보증금 부족분은 60,849,800원입니다. 다만 매각물건명세서에 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출된 것으로 명시돼 있으므로 해당 임차인에 대한 매수인의 실질 인수액은 0원으로 처리합니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 확약이 없다면 인수액이 커진다

이 표가 보여주는 핵심은 명확합니다. 확약을 반영하지 않는 일반적인 선순위 임차인 사건에서는 낙찰가가 내려갈수록 미배당 보증금이 늘어납니다. 그러나 이 사건은 양연수 임차권에 대한 말소동의 확약이 제출돼 있어, 정확도 규칙상 각 회차의 실질 인수액은 0원으로 봅니다. 따라서 확약 반영 후 실질취득 기준은 각 회차의 낙찰가 자체입니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 말소동의 확약서 원문 확인. 이 사건의 권리판정은 주택도시보증공사의 말소동의 확약이 핵심입니다. 입찰 전 확약서 원문과 적용 대상이 을구 9번 양연수 임차권인지 대조해야 합니다.
• 선순위 임차권 확인. 양연수의 전입·점유는 2022.10.24, 확정일자는 2022.09.23, 보증금은 145,000,000원입니다.
• 배당구조 확인. 현재 회차 배당모델상 임차인 배당 84,150,200원, 룰상 부족분 60,849,800원입니다. 확약을 전제로만 실질 인수 0원이 됩니다.
• 낙찰가와 실질취득을 구분. 확약이 유효하게 적용되는 경우 실질취득은 현재 회차 86,100,000원입니다.
• 감정가 할인율 과신 금지. 70%라는 비율만으로 시세 대비 저가라고 단정하지 말고 응찰가를 별도로 판단해야 합니다.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서 발행일은 2026.08.23입니다. 입찰 전 최신 등기와 매각물건명세서, 확약서 원문을 다시 대조하세요.

맺으며 — “선순위 임차권은 위험하지만, 이 사건은 확약이 결론을 바꾼다”

이 물건을 등기 순서만 보고 판단하면 보증금 145,000,000원의 선순위 대항력 임차인이 있는 전형적인 인수형 경매입니다. 현재 86,100,000원에 낙찰될 경우 배당모델상 60,849,800원이 남기 때문에, 확약이 없다면 최저가만 보고 싸다고 접근해서는 안 됩니다.

하지만 이 사건에는 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출돼 있습니다. 정확도 규칙에 따라 그 확약이 적용되는 양연수 임차권의 인수는 실질 0원입니다. 결국 현재 회차의 실질취득은 86,100,000원으로 정리됩니다. 권리상 핵심 위험은 해소됐지만, 가격이 좋은지는 감정가 70%라는 사실만으로 결론 내리지 않는 것이 이 사건의 마지막 원칙입니다.