인천지방법원 2025타경1210. 부평IC 남측 인근에 있는 부평 제이타워3차 지식산업센터 11층 1101호로, 감정평가상 공장(지식산업센터)으로 이용 중인 집합건물입니다. 현재 소유자는 주식회사레드큐브이며, 2021.11.10. 매매를 원인으로 거래가액 281,214,000원에 취득했습니다.
권리구조의 기준점은 소유권 취득일과 같은 2021.12.10. 설정된 하나은행 근저당권입니다. 채권최고액은 240,000,000원이며, 이 근저당권자가 청구액 189,663,873원으로 임의경매를 신청했습니다. 뒤이어 등기된 경매개시결정과 부평구 압류는 모두 말소기준 이후 권리로, 매각으로 소멸하는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경1210 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 부평구 청천동 426-1 부평 제이타워3차 지식산업센터 11층 1101호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물 · 공장(지식산업센터) · 15층 건물 중 11층 |
| 소유자 | 주식회사레드큐브 (2021.11.10. 매매 · 거래가액 281,214,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 291,000,000원 / 142,590,000원 (2회 유찰 · 감정가의 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 하나은행 / 189,663,873원 |
| 매각기일 | 2026.07.08 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
초기 소유권에는 아시아신탁주식회사 명의의 신탁등기가 있었고, 2021년 신탁재산 귀속과 신탁등기 말소를 거쳐 주식회사레드큐브가 소유권을 취득했습니다. 현재 권리분석의 말소기준은 2021.12.10. 하나은행 근저당권입니다. 그 이후 등기된 2025.06.18. 임의경매개시결정과 2026.01.19. 부평구 압류는 매각으로 소멸합니다.
② 점유·임차 관계 — 후순위 전입, 대항력 없음
| 점유자 | 전입일 | 보증금 / 월차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| (주)유니디자인경영연구소, 임미정 | 2023.02.08 | 보증금 미상 월 909,090원 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
현황조사에 기재된 점유자의 전입일은 2023.02.08.로, 말소기준인 2021.12.10. 하나은행 근저당권보다 늦습니다. 따라서 전입 순서상 대항력은 없고, 보증금이 존재하더라도 낙찰자가 이를 인수하는 구조는 아닙니다.
다만 보증금과 확정일자, 배당요구 여부는 확인되지 않았습니다. 이는 매수인의 보증금 인수 문제가 아니라 배당순서와 점유관계 확인 문제입니다. 임대차계약서, 사업자등록 신청일, 실제 점유 범위와 배당요구 종기 내 신고 여부를 매각물건명세서에서 다시 대조해야 합니다.
③ 가격 판단 — 감정가 49%는 시세 판정이 아니다
현재 최저가는 142,590,000원으로 감정가 291,000,000원의 49%입니다. 두 차례 유찰되면서 표면 가격은 크게 내려왔지만, 이 비율은 어디까지나 감정가 대비 할인율입니다. 최근 거래가격이나 동일 건물·유사 면적의 매매사례와 비교하지 않은 상태에서 이를 곧바로 “시세보다 저렴하다”고 해석해서는 안 됩니다.
등기상 확인되는 2021년 취득 거래가액은 281,214,000원이지만, 이는 현재 시세가 아니라 과거 소유권 취득가격입니다. 지식산업센터는 층·호수·전용면적·주차·임대수익·입주 가능 업종과 공실 여부에 따라 거래가격 차이가 생길 수 있으므로, 응찰가 결정에는 현재 매매 및 임대사례의 별도 대조가 필요합니다.
④ 예상배당표 (매각가 142,590,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,796,260원 | - |
| 1. 근저당 · 주식회사하나은행 | 240,000,000원 | 139,793,740원 | 100,206,260원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 | - |
현재 최저가 낙찰을 가정하면 매각대금 전액이 집행비용과 하나은행 배당에 사용되고, 소유자 잔여금은 0원입니다. 하나은행은 채권최고액 기준 100,206,260원이 미배당되지만, 이 금액은 매수인 인수액이 아닙니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
| 회차 가정 | 매각가 | 하나은행 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰(49%) | 142,590,000원 | 139,793,740원 | 100,206,260원 | 0원 |
| 3회 유찰 시(34%) | 99,813,000원 | 97,616,366원 | 142,383,634원 | 0원 |
| 4회 유찰 시(24%) | 69,869,100원 | 68,211,456원 | 171,788,544원 | 0원 |
⑤ 입지·이용·환금성 메모 (감정평가 요항 기준)
- 위치. 인천광역시 부평구 청천동 부평IC 남측 인근에 있으며, 주변은 공장·공동주택·업무시설·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 인천지하철 1호선 갈산역과 노선버스 정류장이 소재해 제반 교통상황은 보통입니다.
- 도로. 본건 토지는 동측 왕복 8차선, 북측 왕복 4차선, 남측 왕복 2차선 도로에 각각 접합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 콘크리트지붕 15층 건물의 11층 1101호이며, 외벽은 복합판넬·강화유리, 내부는 페인트, 창호는 샤시 마감입니다.
- 설비. 승강기, 화재탐지 및 경보, 공동 위생·급배수 설비가 구비되어 있습니다.
- 용도. 감정평가상 공장(지식산업센터)으로 이용 중이며 공부와의 차이는 없습니다.
- 규제. 일반공업지역, 산업시설구역, 과밀억제권역, 철도보호지구, 중점경관관리구역에 해당하고 도로·도시철도에 일부 저촉됩니다.
- 위반 여부. 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유계약 확인. (주)유니디자인경영연구소·임미정의 임대차계약서, 실제 점유 범위, 보증금과 월차임 지급관계를 확인하세요.
- 사업자등록·배당요구 확인. 전입일은 후순위지만 확정일자와 배당요구 여부가 확인되지 않았으므로 매각물건명세서 원문을 대조하세요.
- 세금 확인. 부평구 압류의 세목·법정기일·체납액과 당해세 해당 여부를 확인해야 실제 배당구조를 판단할 수 있습니다.
- 업종 적합성. 산업시설구역 내 입주 가능 업종과 본인의 사업·사용 목적이 일치하는지 관계기관과 관리주체에 확인하세요.
- 현재 거래사례 확인. 같은 건물과 인근 지식산업센터의 유사 층·면적 매매가, 임대료, 공실기간을 비교한 뒤 응찰 상한을 정하세요.
- 공동담보 확인. 하나은행 근저당권에는 인천광역시 부평구 갈산동 태화아파트 106동 1001호가 공동담보로 기재되어 있으므로 공동담보 배당관계를 원문에서 확인하세요.
- 매각 진행 확인. 매각기일 2026.07.08의 진행·변경·매각결과를 법원 원문에서 확인하세요.
맺으며 — 권리는 정리되지만, 가격은 별도 검증이 필요하다
본건의 등기상 권리구조는 비교적 명확합니다. 2021.12.10. 하나은행 근저당이 말소기준이고, 이후의 경매개시결정과 압류는 소멸합니다. 점유자의 전입도 말소기준보다 늦어 대항력이 없으며, 현재 최저가 낙찰을 가정한 실질취득액은 142,590,000원, 매수인 인수액은 0원입니다.
그러나 권리가 정리된다는 사실과 가격이 저렴하다는 판단은 별개입니다. 본건은 두 차례 유찰되어 감정가의 49%까지 내려왔지만, 지식산업센터의 현재 거래사례·임대수익·공실 수준과 비교하지 않은 상태에서는 가격 메리트를 확정할 수 없습니다. 보증금과 배당요구가 확인되지 않은 점유관계, 부평구 압류의 실제 조세 배당, 산업시설구역 입주 적합성도 남아 있습니다. 권리 인수는 0원, 가격 판단은 보류. 감정가 할인율보다 실제 사용성과 환금성 검증이 먼저인 물건입니다.