인천지방법원 2025타경514947. 검암동 아이빌리지 디동 4층 401호입니다. 감정 이용상태는 연립주택-도시형생활주택이고, 집합건축물대장상 전용면적은 59.91㎡입니다. 이 사건의 권리분석은 겉으로 보이는 최저가보다 신은지의 선순위 주택임차권과 그에 관한 주택도시보증공사의 말소동의 확약서를 함께 읽는 것이 핵심입니다.
신은지는 2021.09.23 전입·점유했고 확정일자는 2021.09.14입니다. 현재 선언된 말소기준권리는 2025.05.20 포항시 압류이므로 임차인의 대항요건이 훨씬 앞섭니다. 따라서 확약이 없다면 낙찰가가 보증금 190,000,000원보다 낮은 이 사건에서는 낙찰가가 내려갈수록 미배당 보증금 인수가 늘어나 매수인의 총 부담이 보증금 수준으로 수렴하는 대항력 인수형입니다. 다만 이 사건은 말소동의 확약서 제출 사실이 확인되므로 해당 임차권에 관한 실질 인수는 0원으로 평가합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경514947 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 서구 검암동 635-1 아이빌리지 디동 4층401호 |
| 용도 / 이용상태 | 근린주택 · 연립주택-도시형생활주택 |
| 전용 / 층 | 59.91㎡ · 5층 건물 내 4층 제401호 |
| 소유자 | 이상지 · 2021.10.07 매매 · 거래가액 190,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 201,000,000원 / 140,700,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 190,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.26 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권과 확약서가 승부처
말소기준은 2025.05.20 포항시 압류입니다. 이에 앞서 신은지는 2021.09.14 확정일자를 받고 2021.09.23 전입·점유했으며, 2023.12.26 주택임차권등기를 마쳤습니다. 등기부 분석상 이 임차권은 말소기준 이전 권리여서 원칙적으로 매수인 인수 대상입니다. 이후 주택도시보증공사의 강제경매개시결정과 서울특별시 압류는 매각으로 소멸합니다.
| 임차인 | 점유 부분 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 신은지 | 제4층 제401호 59.91㎡ 전부 | 190,000,000원 | 대항력 有 전입·점유 2021.09.23 | 우선변제 有 확정 2021.09.14 · 배당요구 | 실질 0원 말소동의 확약서 제출 |
실제 임차인은 1명입니다. 신은지는 보증기관의 대위·승계 중복신고자로 표시된 사람이 아니라 실제 임차인으로 분석돼 보증금은 190,000,000원 한 건만 반영합니다.
② 시세 비교 — 최근 가격은 낮아졌고, 최저가는 그 아래
아이빌리지는 24세대, 사용승인일 2012.12.31입니다. 거래 표본은 총 10건이며, 전체 평균은 167,800,000원이지만 가격 판단에는 최근 거래를 우선합니다. 최근 12개월 평균은 164,000,000원, 최신 거래는 2025.09 195,000,000원입니다. 현재 최저가 140,700,000원은 최근 12개월 평균의 85.8%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.09 | 58.56㎡ | 3 | 195,000,000원 |
| 2025.04 | 54.99㎡ | 3 | 155,000,000원 |
| 2025.02 | 54.99㎡ | 3 | 155,000,000원 |
| 2024.10 | 58.56㎡ | 2 | 151,000,000원 |
| 2024.03 | 59.63㎡ | 3 | 153,000,000원 |
| 2023.10 | 54.76㎡ | 2 | 139,000,000원 |
| 2022.06 | 54.99㎡ | 3 | 175,000,000원 |
| 2022.04 | 59.63㎡ | 4 | 220,000,000원 |
| 2021.10 | 59.91㎡ | 4 | 190,000,000원 |
| 2021.07 | 54.76㎡ | 2 | 145,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 4건 | 164,000,000원 |
전체 평균 167,800,000원에는 과거 220,000,000원 거래 같은 높은 가격이 섞여 있으므로 이를 그대로 기준으로 삼는 것은 적절하지 않습니다. 최근 12개월 평균은 164,000,000원이고, 최근 구간은 이전 거래 대비 -3.7%로 하락 추세입니다. 따라서 현재 최저가가 최근 평균보다 낮다는 사실은 분명하지만, 작은 단지의 거래 표본과 하락 흐름을 함께 봐야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 140,700,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,769,800원 |
| 1. 임차인 신은지 보증금 | 190,000,000원 | 137,930,200원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 190,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 계산만 보면 신은지 보증금 미배당액은 52,069,800원입니다. 다만 매각물건명세서에 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출된 것으로 명시돼, 이 임차권에 관한 실질 매수인 인수는 0원으로 평가합니다. 당해세·임차인 최우선변제는 실제 배당에서 변동될 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 집합건축물대장상 연립주택-도시형생활주택으로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 5층 건물 내 4층 제401호입니다.
- 입지. 서인천고등학교 북측에 위치하고, 주변은 다세대주택·아파트·근린생활시설·학교 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장과 검바위역(인천2호선)이 있어 대중교통 여건은 양호한 편입니다.
- 도로. 남측과 서측으로 각각 노폭 약 7~8m 내외 포장도로가 소재합니다.
- 토지·규제. 제1종일반주거지역, 지구단위계획구역(검암1지구), 과밀억제권역, 상대보호구역 등에 해당하며 공시지가는 1,741,000원/㎡입니다.
- 환금성. 아이빌리지는 24세대이며 거래 10건이 확인됩니다. 최근 12개월 거래는 4건, 평균 164,000,000원이고 최근 추세는 -3.7%입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 말소동의 확약서 원문 확인. 신은지 임차권의 말소 대상·조건·이행 주체가 현재 매각물건명세서 기재와 정확히 일치하는지 확인해야 합니다.
- 선순위 임차권 구조 이해. 확약이 없을 경우 현재 회차 미배당 보증금은 52,069,800원이며 유찰이 더 진행되면 인수액이 증가합니다.
- 최근 시세 우선. 전체 평균 167,800,000원보다 최근 12개월 평균 164,000,000원과 최신 거래 195,000,000원을 우선 비교하고, -3.7% 하락 추세도 반영해야 합니다.
- 소규모 단지 환금성. 총 24세대이고 최근 12개월 거래는 4건이므로 개별 거래 편차를 감안해야 합니다.
- 권리 원본 대조. 등기부의 선순위 임차권, 포항시 압류, 주택도시보증공사 강제경매개시결정, 서울특별시 압류의 현 상태를 매각 직전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “싸게 보이는 이유보다 확약서가 더 중요하다”
현재 최저가는 140,700,000원이고 최근 12개월 평균 164,000,000원의 85.8%라 숫자만 보면 가격 여유가 있습니다. 하지만 이 사건은 단순한 할인형 물건이 아닙니다. 신은지는 말소기준보다 앞선 대항력 있는 임차인이고 보증금은 190,000,000원입니다. 확약이 없다면 낙찰가가 낮아질수록 미배당 보증금 인수가 늘어나는 구조입니다.
결론을 바꾸는 것은 주택도시보증공사의 말소동의 확약서입니다. 이를 명세 내용대로 반영하면 신은지 임차권의 실질 인수는 0원이고 실질취득은 현재 최저가 140,700,000원으로 봅니다. 다만 최근 가격 추세가 -3.7%이고 24세대 소규모 단지인 만큼 가격 가점은 제한적으로 보는 편이 합리적입니다. 권리의 핵심은 확약서 확인, 가격의 핵심은 최근 하락 추세 확인. 이 두 가지가 모두 맞아야 현재 최저가의 의미가 생깁니다.
