임차인 김지연은 말소기준권리보다 먼저 전입해 대항력이 있는 선순위 임차인입니다. 단순 배당계산상 보증금 미배당액 29,409,600원이 생기지만, 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 해당 임차권에 대한 매수인 실질 인수는 0원으로 봅니다. 다만 최근 실거래 비교값이 확인되지 않아 최저가 67,200,000원을 곧바로 ‘시세보다 싸다’고 판단할 근거는 없습니다.
인천지방법원 2025타경514994. 인천 남동구 구월동 신한데뷰오피스텔 12층 1220호, 33.52㎡ 전부를 대상으로 하는 경매입니다. 소유자 김갑중은 2022년 7월 18일 매매계약으로 거래가액 95,000,000원에 취득했고, 현재 감정가는 96,000,000원, 1회 유찰된 최저매각가는 67,200,000원입니다. 이 사건의 핵심은 최저가가 감정가보다 낮다는 사실이 아니라, 말소기준보다 먼저 대항력을 갖춘 임차인의 보증금 95,000,000원을 누가 최종 부담하느냐입니다.
임차인 김지연의 주민등록·점유개시일은 2022.07.01, 확정일자는 2022.07.04입니다. 말소기준권리인 유경화의 근저당권 설정일 2023.04.13보다 앞서므로 대항력이 있는 선순위 임차인입니다. 통상 이 구조에서는 매각대금으로 보증금이 전액 배당되지 않으면 부족분을 매수인이 인수할 수 있습니다. 현재 회차 67,200,000원 기준 배당계산상 부족분은 29,409,600원입니다.
그러나 매각물건명세서에는 이 주택임차권등기에 관해 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출된 것으로 명시되어 있습니다. 따라서 정확도 규칙에 따라 이 임차인에 대한 매수인 인수액은 실질 0원으로 반영합니다. 즉 현재 회차에서의 실질취득액은 67,200,000원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경514994 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 남동구 구월동 1132-19 신한데뷰오피스텔 12층 1220호 · 도로명 인천광역시 남동구 미래로 23 |
| 물건종류 / 면적 | 오피스텔 · 제12층 제1220호 33.52㎡ 전부 · 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 15층 중 12층 |
| 이용상태 | 오피스텔로 이용 중 |
| 소유자 | 김갑중 · 2022.07.18 매매 · 거래가액 95,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 96,000,000원 / 67,200,000원 (1회 유찰 · 감정가의 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 95,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.26 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차인이 먼저다
말소기준권리는 2023.04.13 설정된 유경화 근저당권 130,000,000원입니다. 그러나 임차인 김지연은 그보다 앞선 2022.07.01에 주민등록과 점유를 시작하고 2022.07.04 확정일자를 받아 대항력과 우선변제권을 갖춘 선순위 임차인입니다. 2024.07.18에는 보증금 95,000,000원의 주택임차권등기까지 마쳤습니다.
말소기준권리 이후의 근저당권, 경매개시결정, 서울특별시 압류는 매각으로 소멸합니다. 임차권등기 자체도 등기 순위는 근저당권 뒤에 있지만, 임차인의 대항력 판단은 2022.07.01 전입·점유 시점을 기준으로 해야 합니다. 그래서 확약이 없다면 보증금 미배당액이 매수인에게 남을 수 있는 구조입니다.
| 임차인 | 점유 / 전입 | 확정일자 | 보증금 | 권리판정 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김지연 | 2022.07.01 | 2022.07.04 | 95,000,000원 | 대항력 있음 우선변제 가능 | 보증기관 중복신고 아님 |
② 가격 판단 — 감정가 70%가 곧 시세 70%는 아니다
이 물건의 감정가는 96,000,000원이고 현재 최저매각가는 67,200,000원으로 감정가의 70%입니다. 그러나 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 판단해서는 안 됩니다. 최근 실거래 비교값이 확인되지 않으므로, 현재 67,200,000원이 실제 시장가격보다 낮은지는 별도로 확인해야 합니다.
특히 이 사건은 확약을 반영하면 실질취득액이 67,200,000원으로 정리되지만, 확약을 배제한 단순 배당 룰에서는 29,409,600원의 보증금 부족분이 발생합니다. 따라서 입찰 전에는 말소동의 확약서의 원문과 적용 대상을 직접 확인하는 것이 가격 계산보다 먼저입니다.
③ 예상배당표 (매각가 67,200,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,609,600원 |
| 1. 임차인 김지연 보증금 | 95,000,000원 | 65,590,400원 |
| 2. 근저당 · 유경화 | 130,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 95,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당계산상 임차보증금 미배당액은 29,409,600원입니다. 다만 주택도시보증공사의 말소동의 확약서를 반영하면 해당 임차인에 대한 매수인 실질 인수는 0원입니다. 근저당권자 유경화와 신청채권자 주택도시보증공사는 현재 회차 가정에서 배당액이 0원으로 계산됩니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 현재 오피스텔로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 15층 건물의 12층 1220호입니다.
- 입지. 인천광역시 남동구 구월동 예술회관역 북동측에 위치하며, 주변에 오피스텔과 각종 근린생활시설이 소재합니다.
- 교통. 인근에 버스정류장과 지하철역이 있어 감정평가상 교통 상황은 양호합니다.
- 토지·도로. 평지의 토지이며 북측·남측·동측으로 포장도로에 각각 접합니다.
- 용도지역. 일반상업지역이며 공시지가는 4,250,000원/㎡입니다. 방화지구·지구단위계획구역·과밀억제권역 등에 포함됩니다.
- 건물 상태. 급·배수 위생설비, 난방설비, 승강기설비가 갖춰져 있고 위반건축물 표시는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 이 사건의 인수 0원 결론은 주택도시보증공사의 말소동의 확약서에 직접 연결됩니다. 적용 임차권과 말소 조건을 원문으로 대조해야 합니다.
- 선순위 임차인 순서 확인. 김지연의 전입·점유 2022.07.01과 확정일자 2022.07.04가 말소기준 근저당 2023.04.13보다 앞선다는 점을 등기·명세서에서 재확인해야 합니다.
- 보증금 미배당액 구분. 현재 배당계산상 29,409,600원이 부족하지만, 이는 확약 반영 전 룰상 금액입니다. 실질 인수액과 혼동하지 않아야 합니다.
- 가격은 별도 검증. 감정가 96,000,000원의 70%까지 내려왔다는 사실만으로 시세보다 저렴하다고 판단하지 말고 최근 오피스텔 실거래와 임대수익 수준을 직접 비교해야 합니다.
- 점유·명도 확인. 임차권등기가 존재하므로 실제 점유 상태와 인도 절차를 매각물건명세서·현황조사 원문에서 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·말소동의 확약서·현황조사서를 입찰 전에 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “선순위 임차인 있음”과 “실질 인수 있음”은 다르다
이 사건만 보면 김지연의 전입·점유가 2022.07.01로 말소기준 근저당보다 빨라 전형적인 선순위 대항력 임차인 구조입니다. 현재 최저가 67,200,000원으로 단순 배당하면 보증금 95,000,000원 중 29,409,600원이 남기 때문에, 확약이 없다면 가격이 내려갈수록 인수액이 커지는 구조로 읽어야 합니다.
하지만 이 사건에는 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 있습니다. 따라서 해당 임차인에 대한 실질 인수는 0원, 현재 회차의 실질취득은 67,200,000원으로 정리됩니다. 권리의 핵심은 확약서 확인이고, 가격의 핵심은 아직 별개입니다. 최근 실거래 비교값 없이 감정가의 70%라는 이유만으로 싸다고 평가해서는 안 됩니다. 이 물건은 확약 확인이 먼저, 시세 확인이 그다음인 오피스텔입니다.
