인천지방법원 2025타경514994. 인천 남동구 구월동 신한데뷰오피스텔 12층 1220호, 전용면적 33.52㎡의 주거용 오피스텔입니다. 감정가 9,600만원에서 세 차례 유찰되어 현재 최저매각가는 3,292만 8,000원입니다. 외형상으로는 감정가의 약 34.3%까지 떨어진 물건이지만, 이 숫자만 보고 저렴하다고 판단해서는 안 됩니다. 임차보증금이 9,500만원이고 임차인의 전입·점유가 말소기준권리보다 앞서기 때문입니다.

이 사건의 권리관계는 시간순으로 보면 명확합니다. 임차인 김지연 씨는 2022년 7월 1일 전입 및 점유를 시작했고, 7월 4일 확정일자를 받았습니다. 이후 2023년 4월 13일 유경화 명의의 채권최고액 1억 3,000만원 근저당권이 설정됐습니다. 따라서 임차인의 대항력과 우선변제권이 근저당보다 앞섭니다. 임차권등기도 2024년 7월 18일 완료됐습니다.

그런데 매각물건명세서에는 을구 2번 주택임차권등기가 인수권리로 표시되어 있는 한편, 주택도시보증공사의 말소동의 확약서 제출 사실도 함께 확인됩니다. 이 확약을 해당 임차인의 인수위험 해소에 적용하면 실질 인수액은 0원입니다. 따라서 이 물건은 단순히 저가에 낙찰받는 경매가 아니라, 확약서의 효력 범위를 확인한 뒤 입찰 여부를 결정해야 하는 경매입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 대항력 임차인과 HUG 확약

이 물건의 핵심 권리는 을구 1번 근저당권입니다. 2023년 4월 13일 유경화 명의로 설정된 채권최고액 130,000,000원의 근저당권이 말소기준권리입니다.

그러나 임차인 김지연 씨의 전입신고와 점유개시일은 2022년 7월 1일입니다. 확정일자는 2022년 7월 4일로, 모두 말소기준권리보다 앞섭니다. 따라서 임차인은 대항력과 우선변제권을 갖춘 선순위 임차인입니다. 임차보증금은 95,000,000원이며, 2024년 7월 18일 임차권등기까지 마쳤고 배당요구도 완료했습니다.

등기부상 근저당권 설정 이후의 권리로는 2024년 7월 18일 주택임차권등기, 2025년 12월 24일 주택도시보증공사의 강제경매개시결정, 2026년 2월 2일 서울특별시 압류가 있습니다. 이들 후순위 권리는 매각으로 소멸하는 것으로 분석됩니다. 다만 임차권등기의 소멸과 임차인의 대항력에 따른 보증금 인수 문제는 구분해야 하며, 이 사건에서는 별도로 제출된 말소동의 확약의 효력이 중요합니다.

② 가격 분석 — 감정가의 34.3%, 그러나 시세 메리트는 별도 확인

현재 최저매각가는 32,928,000원입니다. 감정가 96,000,000원과 비교하면 약 34.3% 수준으로, 세 차례 유찰을 거치면서 가격이 크게 낮아졌습니다.

주의할 점은 감정가 대비 최저가 비율이 낮다는 사실만으로 실제 시장가격보다 저렴하다고 결론 내릴 수 없다는 것입니다. 이 물건은 비교 가능한 동일 오피스텔의 최근 실거래가격을 확인할 근거가 없어, 3,292만 8,000원이 시장가격보다 낮은지 판단할 수 없습니다.

세 차례 유찰된 사실은 현재 입찰가격이 낮아졌다는 의미입니다. 그러나 유찰 원인이 권리관계인지, 임대수요인지, 오피스텔의 거래가격인지에 대해서는 별도 근거가 없습니다. 따라서 입찰 전 인근 동일 면적 오피스텔의 실거래가격과 실제 임대수요를 확인해 적정 취득가격을 산정해야 합니다.

③ 예상배당표 (매각가 32,928,000원 가정)

현재 최저매각가 기준 집행비용은 약 992,704원으로 추정되며, 나머지 31,935,296원이 선순위 임차인에게 배당되는 구조입니다. 임차인의 보증금 95,000,000원 중 미배당액은 63,064,704원입니다. 이 금액은 확약 적용 전 잠재 인수액이며, 제출된 말소동의 확약이 해당 임차인의 매수인 인수책임까지 유효하게 해소한다는 전제에서는 실질 인수액 0원으로 처리합니다.

④ 회차별 가격 및 인수위험 시나리오

현재 회차와 추가 유찰 시나리오를 비교하면, 낙찰가격이 내려갈수록 임차인에게 배당되는 금액은 줄고 확약 적용 전 잠재 인수액은 커집니다. 이는 대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가격보다 크기 때문에 발생하는 구조입니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정평가서 기준)

• 입지. 인천광역시 남동구 구월동에 소재하며, 예술회관역 북동측에 위치합니다. 주변에는 오피스텔과 각종 근린생활시설이 소재하고, 감정평가상 주위 환경은 보통으로 평가됐습니다.
• 교통. 인근에 버스정류장과 지하철역이 있어 대중교통 접근 여건은 양호한 것으로 평가됐습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 15층 건물 중 12층입니다. 외벽은 인조석 붙임 마감, 내벽은 벽지도배 마감, 창호는 하이새시 창호로 기재되어 있습니다.
• 설비. 급·배수 및 위생설비, 난방설비, 승강기설비 등이 갖춰져 있습니다.
• 토지·규제. 일반상업지역이며, 토지는 평지의 사다리형으로 오피스텔 건부지로 이용 중입니다. 토지면적은 1,473.7㎡, 개별 공시지가 기준액은 4,250,000원/㎡입니다. 과밀억제권역·방화지구·지구단위계획구역 등에 해당하는 사항이 기재되어 있습니다.
• 도로. 북측·남측·동측으로 포장도로에 각각 접하고 있습니다.
• 건축물 상태. 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
• 환금성. 교통과 주변 상업시설 접근성은 장점입니다. 다만 실제 거래사례를 통한 가격 검증이 되지 않았으므로, 오피스텔의 매매수요와 임대수익을 별도로 확인해야 합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• HUG 말소동의 확약서 원본. 가장 먼저 확인해야 합니다. 확약서가 김지연의 임차권등기 말소에만 동의하는지, 대항력 및 미배당 보증금의 매수인 인수책임까지 해소하는지 문언을 확인하세요. 단순한 등기 말소 동의와 보증금 인수책임 면제는 법률효과를 구분해 검토해야 합니다.
• 확약의 적용 대상. 확약서의 대상 임차권이 을구 2번 김지연의 주택임차권과 정확히 일치하는지, 제출 주체와 효력 발생 조건 및 말소 절차를 확인하세요.
• 선순위 임차인 권리. 전입·점유일 2022.07.01, 확정일자 2022.07.04, 보증금 95,000,000원, 배당요구 여부를 매각물건명세서와 원본 서류에서 재확인해야 합니다.
• HUG 신청채권 확인. 신청채권자 청구액 95,000,000원과 임차보증금 95,000,000원의 관계를 확인하세요. 동일한 기초채권인지 별개의 권리인지 확인하지 않고 합산해서는 안 됩니다.
• 배당표 재검토. 집행비용은 추정치이며 실제 배당액은 집행비용, 당해세, 최우선변제 등 반영 여부에 따라 달라질 수 있습니다. 임차인 미배당액을 확약과 별도로 검증하세요.
• 실거래 및 임대수익. 동일 오피스텔의 최근 거래가격, 공실 여부, 실제 월세 수준, 관리비 등을 확인한 뒤 입찰 상한을 설정하세요. 감정가 대비 최저가 비율만으로 가격 메리트를 판단하지 마세요.
• 점유·명도. 임차권등기가 되어 있어도 실제 점유 및 인도 상태는 별도로 확인해야 합니다. 현장 방문과 관리사무소 확인을 통해 점유자 및 인도 가능성을 검토하세요.
• 관리비·시설 상태. 공용부분 체납관리비, 시설 노후도, 누수 및 내부 수리 필요 여부를 확인하세요.
• 매각기일. 2026.11.10. 입찰 전 매각기일 변경·취하·정지 여부와 최신 매각물건명세서를 다시 확인하세요.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, HUG 확약서 및 배당 관련 서류를 상호 대조하세요.

맺으며 — “3,292만원보다 중요한 것은 9,500만원의 인수책임”

인천 2025타경514994는 감정가 9,600만원에서 세 차례 유찰되어 최저가 3,292만 8,000원까지 내려온 주거용 오피스텔입니다. 하지만 이 물건을 평가할 때 최저가만 보는 것은 위험합니다. 2022년 7월부터 대항력을 갖춘 임차인의 보증금이 9,500만원이기 때문입니다.

현재 회차에서 임차인에게 배당되는 금액은 31,935,296원이고, 배당 부족분은 63,064,704원입니다. 확약이 없다면 이 부족분은 매수인이 부담할 수 있는 핵심 위험입니다. 그러나 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 있다는 점은 중요한 반전입니다. 본 분석에서는 해당 확약이 유효하게 적용된다는 전제하에 김지연 임차인의 실질 인수액을 0원으로 처리했습니다.

결국 이 물건의 승부처는 두 가지입니다. 첫째, HUG 확약서가 임차권 말소뿐 아니라 매수인에게 대항력과 미배당 보증금 인수책임이 넘어오는 문제까지 해소하는지 확인하는 것입니다. 둘째, 실제 오피스텔 거래가격과 임대수익을 검증해 3,292만 8,000원이라는 최저매각가가 적정한지 판단하는 것입니다.

확약의 효력이 확인되면 권리상 인수액은 0원으로 검토할 수 있습니다. 그러나 확약의 효력이 확인되지 않으면 6,306만원 이상의 잠재 인수위험을 고려해야 합니다. 현재 가격이 감정가의 34.3%라는 사실만으로 입찰을 결정하지 마세요. 이 물건은 확약서 검증이 먼저, 가격 판단은 그다음입니다.