인천지방법원 2025타경515004. 미추홀구 숭의동 스카이스테이트 6층 605호, 전용 70.38㎡ 오피스텔입니다. 이 사건의 핵심은 감정가 211,000,000원이 1회 유찰돼 최저가가 147,700,000원까지 내려왔다는 사실이 아닙니다. 임차권자 박재현은 2022.09.27 전입·점유를 시작했고, 확정일자는 2022.08.25입니다. 현재 등기상 말소기준인 2025.12.24 강제경매개시결정보다 앞서 대항력을 갖춘 임차인으로, 보증금 220,000,000원 중 배당받지 못하는 금액은 매수인이 인수하는 구조입니다.
현재 회차 예상배당에서는 매각대금 147,700,000원 중 집행비용 2,867,800원을 제외한 144,832,200원이 임차인에게 배당되고, 부족분 75,167,800원이 남습니다. 따라서 입찰가만 놓고 보면 147,700,000원이지만 매수인의 실질취득은 147,700,000원 + 75,167,800원 = 222,867,800원입니다. 대항력 인수형에서는 유찰로 낙찰가가 내려갈수록 미배당 인수액이 커지므로, 총 취득부담은 임차보증금 220,000,000원 수준에서 크게 벗어나지 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경515004 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 미추홀구 숭의동 1-33 스카이스테이트 6층 605호 · 도로명주소 인천광역시 미추홀구 경인로 158 |
| 물건종류 / 이용 | 오피스텔 · 전용 70.38㎡ · 철근콘크리트구조 슬래브지붕 15층 건물 내 6층 605호 |
| 사용승인 | 2017.10.25 |
| 소유자 | 정성배 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 211,000,000원 / 147,700,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 220,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.26 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 핵심
2017년 설정됐던 안면도수산업협동조합 근저당권 134,400,000원은 2022.09.27 해지로 이미 말소됐습니다. 현재 권리분석의 말소기준은 2025.12.24 주택도시보증공사의 강제경매개시결정입니다. 문제는 그보다 앞선 2022.09.27 전입·점유 및 2024.10.17 등기된 박재현의 주택임차권입니다. 등기자료상 이 임차권은 말소기준권리 이전으로 매수인 인수로 판정돼 있습니다.
임차인 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 보증금 | 전입 / 점유 | 확정일자 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 박재현 6층 605호 70.38㎡ 전부 | 220,000,000원 | 2022.09.27 | 2022.08.25 | 배당요구 2024.10.17 | 대항력 있음 | 우선변제 있음 | 해당 없음 |
박재현은 실제 임차인 1명이며, 주택도시보증공사는 이 임차인과 별도의 신청채권자입니다. 제공된 임차인 정보에서 보증기관 대위·승계 임차인으로 표시된 내역은 없으므로 보증금을 중복 합산하지 않습니다.
② 시세 비교 — 최저가가 아니라 실질취득으로 봐야 한다
스카이스테이트 전용 70.38㎡의 확인 가능한 실거래 표본은 2024.01, 4층, 200,000,000원 1건입니다. 데이터상 동일면적 매칭이며 전체 평균과 최근 12개월 평균으로 제시된 금액도 모두 200,000,000원입니다. 표면 최저가 147,700,000원만 보면 이 금액의 73.8%이지만, 이 사건에서는 그 비교가 투자 판단의 기준이 될 수 없습니다.
| 비교항목 | 금액 | 판단 |
|---|---|---|
| 동일면적 실거래 | 200,000,000원 | 2024.01 · 70.38㎡ · 4층 |
| 감정가 | 211,000,000원 | 실거래보다 높음 |
| 현재 최저가 | 147,700,000원 | 입찰 시작가격 |
| 현재 예상 인수 | 75,167,800원 | 임차보증금 미배당 |
| 현재 실질취득 | 222,867,800원 | 실거래보다 높음 |
즉 147,700,000원짜리 오피스텔로 보는 것이 아니라, 현재 회차에서는 222,867,800원의 실질취득 부담으로 봐야 합니다. 감정가 211,000,000원보다도 실질취득 부담이 높고, 확인되는 실거래 200,000,000원보다도 높습니다. 따라서 현재 회차에 대해 ‘시세보다 저렴하다’, ‘70%라 싸다’고 평가할 근거는 없습니다.
| 회차 | 매각가 | 예상 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 | 147,700,000원 | 75,167,800원 | 222,867,800원 |
| 2회 유찰 시 | 103,390,000원 | 118,857,460원 | 222,247,460원 |
| 3회 유찰 시 | 72,373,000원 | 149,329,714원 | 221,702,714원 |
③ 예상배당표 (매각가 147,700,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,867,800원 |
| 1. 임차인 박재현 보증금 | 220,000,000원 | 144,832,200원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 220,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 예상배당상 박재현 보증금의 미배당액은 75,167,800원이며, 매수인 인수 예상액으로 계산돼 있습니다. 주택도시보증공사의 청구액 220,000,000원은 예상배당 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영된 계산입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 현재 오피스텔로 이용 중입니다. 스카이스테이트는 42세대이며 사용승인일은 2017.10.25입니다.
- 입지. 인천남중학교 북동측 인근으로, 주위에는 오피스텔·다세대주택·근린생활시설 등이 소재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하며 인근에 지하철 1호선 제물포역과 노선버스정류장이 있어 대중교통 상황은 양호한 편입니다.
- 도로. 북측으로 노폭 약 30미터 내외, 남측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로와 접합니다.
- 지역. 일반상업지역·방화지구·시가지경관지구·과밀억제권역·중점경관관리구역 등에 해당하며 공시지가는 2,451,000원/㎡입니다.
- 경매 통계. 스카이스테이트 경매물건의 평균 유찰 횟수는 1.7회, 매각률은 15.0%로 제시돼 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최저가가 아닌 실질취득으로 판단. 현재 회차는 147,700,000원이 아니라 예상 인수 75,167,800원을 더한 222,867,800원을 기준으로 시세와 비교해야 합니다.
- 확약서 원문 확인. 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출돼 있으므로, 대항력 포기 여부와 임차권등기 말소 조건·범위를 원문에서 확인해야 합니다.
- 배당 결과 확인. 박재현의 실제 배당액이 달라지면 매수인이 부담할 미배당 보증금도 달라집니다.
- 임차권의 선후관계 재확인. 전입 2022.09.27·확정일자 2022.08.25·임차권등기 2024.10.17과 말소기준 2025.12.24의 관계를 원본 등기부와 매각물건명세서에서 대조해야 합니다.
- 가격 표본 한계. 동일면적 실거래 표본은 2024.01의 200,000,000원 1건이므로 개별 호수의 상태와 현재 거래여건을 별도로 확인해야 합니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2022.11.30 민간임대주택등기가 기재돼 있으므로 입찰 전 현재 효력과 매각 후 처리관계를 원본 문서에서 확인해야 합니다.
맺으며 — “147,700,000원짜리 물건이 아니다”
이 사건의 숫자 하나만 기억한다면 최저가 147,700,000원이 아니라 현재 실질취득 222,867,800원이어야 합니다. 박재현의 보증금 220,000,000원이 낙찰가보다 크고 대항력이 있기 때문에, 유찰로 입찰 시작가격이 내려가도 미배당 인수액은 반대로 증가합니다. 실제로 2회 유찰 시 예상 인수액은 118,857,460원, 3회 유찰 시에는 149,329,714원으로 커집니다.
확인되는 70.38㎡ 실거래는 200,000,000원이고 감정가는 211,000,000원, 현재 실질취득은 222,867,800원입니다. 따라서 현 자료만으로는 가격 메리트를 부여하기 어렵습니다. 주택도시보증공사의 말소동의 확약서라는 변수가 있지만, 데이터상 대항력 포기까지 명시돼 있지는 않으므로 인수 0원으로 단정할 수 없습니다. 이 사건의 승부처는 유찰 횟수가 아니라 확약서의 정확한 효력과 임차보증금 인수 여부입니다.
