인천지방법원 2025타경515040. 계양구 작전동 대경빌라트 304동 4층 401호 다세대주택입니다. 현재 소유자는 이진재이며, 2021.10.07 매매를 원인으로 2021.10.15 소유권을 취득했고 등기부 거래가액은 140,000,000원입니다. 이 사건의 핵심은 근저당이 아니라 임차인 선순위성입니다. 김채은은 2021.09.01 확정일자, 2021.10.05 전입·점유를 갖췄고, 말소기준인 2023.05.18 주택도시보증공사 가압류보다 앞서므로 대항력이 있습니다.
일반적인 계산이라면 현재 최저가 61,600,000원에서 집행비용 1,508,800원을 뺀 60,091,200원이 김채은에게 배당되고, 남는 보증금 79,908,800원이 매수인에게 승계될 수 있습니다. 낙찰가 61,600,000원과 이를 합치면 141,508,800원으로, 낙찰가가 낮다는 사실만으로 싸다고 볼 수 없는 전형적인 대항력 인수형 구조입니다. 다만 이 사건에는 주택도시보증공사의 임차권등기 말소동의 확약서가 제출돼 있어 김채은 관련 인수는 실질 0원으로 처리합니다. 이 확약은 김채은 관련 임차권에만 적용되며, 안찬영의 미상 위험까지 없애는 것은 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경515040 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 계양구 작전동 852-78 대경빌라트 304동 4층401호 |
| 물건종류 | 다세대 |
| 소유자 | 이진재 (2021.10.07 매매 · 2021.10.15 소유권이전 · 거래가액 140,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 88,000,000원 / 61,600,000원 (1회 유찰 · 감정가의 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 140,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.26 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차인은 확약, 별도 점유자는 미상
말소기준은 2023.05.18 주택도시보증공사의 가압류입니다. 이후의 국세 압류, 김채은의 주택임차권등기, 서울특별시 압류, 강제경매개시결정, 국민건강보험공단 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 김채은의 주택임차권등기는 2023.11.10에 등기됐더라도 실제 전입·점유는 2021.10.05로 말소기준보다 빠르기 때문에 등기순위만 보고 후순위 임차인으로 보면 안 됩니다.
| 임차인 | 보증금 / 차임 | 전입·확정 | 대항력 | 우선변제 | 승계 판단 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김채은 4층 401호 36.57㎡ 전부 | 140,000,000원 | 전입 2021.10.05 확정 2021.09.01 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 실질 0원* 룰상 79,908,800원 |
| 안찬영 | 보증금 1,000,000원 차임 500,000원 | 전입일 미상 확정일자 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
* 김채은의 현재 회차 룰상 미배당 보증금은 79,908,800원이지만, 매각물건명세서에 주택도시보증공사의 임차권등기 말소동의 확약서가 제출된 것으로 명시돼 있어 김채은 관련 매수인 인수는 실질 0원으로 반영했습니다. 이 확약은 안찬영에게 적용되지 않습니다.
② 가격 판단 — 70% 최저가만으로 ‘싸다’고 볼 수 없다
감정가는 88,000,000원이고 한 차례 유찰된 현재 최저매각가는 61,600,000원, 즉 감정가의 70%입니다. 하지만 이 사건은 단순히 “감정가보다 30% 낮다”는 이유로 가격 메리트를 부여하면 안 됩니다.
확약이 없다고 가정한 법정 배당 계산에서는 김채은 보증금 중 79,908,800원이 미배당으로 남아 현재 회차의 매수인 부담이 되고, 낙찰가와 합산한 취득 부담은 141,508,800원입니다. 즉 대항력 인수형에서는 낙찰가가 내려가도 미배당 보증금이 커져 실질 부담이 보증금 수준에서 크게 줄지 않습니다. 이번 사건은 말소동의 확약 때문에 김채은의 그 부담이 실질 0원으로 바뀐다는 점이 핵심입니다.
다만 최근 실거래 비교가격이 확인되지 않으므로 61,600,000원이 시장가격보다 저렴한지는 판단할 수 없습니다. 따라서 감정가의 70%라는 비율만으로 “시세보다 싸다”거나 “가격 메리트가 크다”고 평가하지 않습니다.
③ 예상배당표 (매각가 61,600,000원 가정 · 법정 계산 기준)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,508,800원 |
| 1. 임차인 김채은 보증금 | 140,000,000원 | 60,091,200원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 3,091,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 140,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당계산상 김채은의 보증금 부족분은 79,908,800원입니다. 다만 말소동의 확약서 때문에 김채은 관련 매수인 인수는 실질 0원으로 평가합니다. 국세·지방세 압류가 당해세에 해당하는 경우 우선 차감되어 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 회차별 구조 — 낙찰가가 내려가면 원래는 인수가 늘어난다
| 회차 | 매각가 | 룰상 매수인 인수 | 김채은 확약 반영 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (1회 유찰 · 70%) | 61,600,000원 | 79,908,800원 | 김채은 실질 0원 |
| 2회 유찰 시 (49%) | 43,120,000원 | 98,056,160원 | 김채은 실질 0원 |
| 3회 유찰 시 (34%) | 30,183,999원 | 110,759,313원 | 김채은 실질 0원 |
확약이 없다면 유찰로 매각가격이 낮아질수록 김채은에게 배당되는 금액이 줄고, 매수인이 승계할 미배당 보증금이 커집니다. 따라서 대항력 임차인의 보증금이 낙찰가보다 큰 사건에서는 최저가만 내려간다고 실질취득 부담이 함께 내려가는 것이 아닙니다. 이 사건의 현재 가격 구조가 달라지는 이유는 오직 김채은 관련 말소동의 확약 때문이며, 별도 점유자 안찬영의 권리는 여전히 확인 대상입니다.
⑤ 물건·환금성 메모 (감정평가 요항 기준)
- 용도. 사건상 용도는 다세대입니다. 아파트로 가정해 환금성이나 시세를 평가하면 안 됩니다.
- 감정 이용상태. 위치·주위환경, 교통상황, 이용상태, 건물 구조, 설비, 토지 형상, 도로 및 토지이용계획 관련 내용은 감정 의견에 포함되어 있습니다.
- 위반건축물. 위반건축물로 표시된 사항은 없습니다.
- 가격 비교. 최근 실거래 비교자료가 확인되지 않아 최저가 61,600,000원의 시장 대비 할인 여부는 판단을 보류해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 김채은 임차권등기에 관한 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 실제 매각 이후 말소에 필요한 범위와 조건을 충족하는지 원문을 대조해야 합니다.
- 안찬영 전입일 확인. 보증금 1,000,000원·차임 500,000원의 점유자 안찬영은 전입일이 확인되지 않아 대항력 판단이 끝나지 않았습니다.
- 세금 압류 확인. 국세·지방세 압류가 존재하므로 당해세 해당 여부에 따라 배당순위와 실제 배당액이 달라질 수 있습니다.
- 임차권과 점유관계 대조. 김채은은 401호 전부에 대한 임차권등기가 있고 안찬영도 현황조사·매각물건명세서상 점유자로 확인됩니다. 실제 인도·점유 상태를 현장에서 확인해야 합니다.
- 최저가만으로 가격 판단 금지. 현재 최저가는 감정가의 70%지만 최근 실거래 비교근거가 없으므로 “시세보다 싸다”는 결론을 내릴 수 없습니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·확약서 원문과 매각기일 현재 변경사항을 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “주된 인수는 풀렸지만, 권리분석이 끝난 것은 아니다”
이 사건은 표면적으로는 감정가 88,000,000원에서 한 번 유찰돼 61,600,000원까지 내려온 다세대 물건입니다. 그러나 원래 권리구조만 보면 대항력 있는 김채은의 보증금 140,000,000원 때문에 현재 회차에서 79,908,800원의 미배당 승계가 생기는 사건입니다. 즉 확약이 없다면 낮은 최저가 자체는 투자 메리트가 아닙니다.
이번 사건에서는 주택도시보증공사의 임차권등기 말소동의 확약서가 제출돼 김채은 관련 인수는 실질 0원으로 평가할 수 있습니다. 하지만 안찬영이라는 별도 점유자가 있고, 전입일이 확인되지 않아 대항력 여부가 미상입니다. 여기에 국세·지방세 압류도 존재합니다. 결국 결론은 “주된 140,000,000원 임차보증금 위험은 확약으로 해소됐지만, 미상 임차인 확인 전에는 안전형으로 올려 평가하기 어렵다”입니다. 최근 실거래 비교근거도 없으므로 61,600,000원이 시세보다 싸다는 판단 역시 유보해야 합니다.
