인천지방법원 2025타경515089. 부평동 스위트홈 11층 1102호 오피스텔입니다. 현재 등기상 소유자는 권영만이고, 2021.06.16 매매를 원인으로 2021.06.17 소유권을 취득했으며 당시 거래가액은 241,000,000원입니다. 이 사건에서 가장 먼저 볼 것은 감정가나 유찰률이 아니라 사공진관의 선순위 임차관계입니다.
사공진관은 2021.04.04 임대차계약, 2021.04.05 확정일자, 2021.05.20 주민등록·점유개시로 확인됩니다. 이 사건의 말소기준권리는 2022.05.04 동안산세무서의 압류이므로, 사공진관은 말소기준보다 먼저 대항요건을 갖춘 임차인입니다. 이후 2023.06.26 보증금 241,000,000원의 주택임차권등기까지 마쳤고 우선변제권도 행사합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경515089 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 부평구 부평동 222-2 스위트홈 11층 1102호 · 도로명 인천광역시 부평구 시장로 67 |
| 용도 / 이용상태 | 오피스텔 · 공부상 오피스텔 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지1/13층 건물 내 11층 1102호 · 사용승인 2014.08.21 |
| 임차권 범위 | 11층 1102호 73.140㎡ 전부 |
| 소유자 | 권영만 · 2021.06.17 소유권이전 · 거래가액 241,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 222,000,000원 / 155,400,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 241,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.26 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권과 확약을 같이 봐야 한다
2014년 설정된 부평농업협동조합 근저당권 148,800,000원은 2021.05.20 이미 말소됐고, 이재근의 전세금 27,000,000원 전세권도 2021.04.06 말소됐습니다. 따라서 현재 사건의 말소기준은 2022.05.04 동안산세무서 압류입니다.
문제는 사공진관의 대항요건이 이 압류보다 앞선다는 점입니다. 주민등록일자와 점유개시일자가 모두 2021.05.20이고 확정일자는 2021.04.05입니다. 2023.06.26 주택임차권등기와 배당요구까지 확인돼 대항력과 우선변제권을 함께 갖춘 임차인으로 분석됩니다. 다만 제출된 말소동의 확약을 반영하면 이 임차인의 최종 실질 인수는 0원입니다.
② 임차인 분석 — 실제 인수 여부를 분리해서 본다
| 임차인 | 전입 / 점유 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 | 매수인 판단 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 사공진관 | 2021.05.20 | 241,000,000원 | 대항력 있음 | 우선변제 있음 | 승계 아님 | 실질 인수 0원 말소동의 확약 반영 |
| 김종호 | 2024.02.15 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 아님 | 말소기준권리 이후 전입 |
김종호는 2024.02.15 전입으로 말소기준권리인 2022.05.04 압류보다 뒤입니다. 보증금은 확인되지 않지만, 제공된 권리판정상 대항력은 없습니다. 따라서 사공진관에게 적용되는 확약과 별개로 보더라도 김종호의 전입 자체가 매수인 인수권리로 이어지는 구조는 아닙니다.
③ 회차별 구조 — 낙찰가 하락과 룰상 인수액
| 회차 | 매각가 | 룰상 매수인 인수 | 확약 반영 실질 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 155,400,000원 | 88,575,600원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 108,780,000원 | 134,542,920원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 76,146,000원 | 166,624,628원 | 0원 |
확약을 제외한 일반적인 대항력 인수 구조에서는 낙찰가가 내려갈수록 사공진관의 미배당 보증금이 늘어나 매수인 인수액도 증가합니다. 현재 회차의 룰상 인수액은 88,575,600원이고, 2회 유찰 시 134,542,920원, 3회 유찰 시 166,624,628원입니다. 그러나 이 사건은 제출된 말소동의 확약을 적용하므로 각 회차의 실질 인수는 0원으로 분석합니다.
④ 예상배당표 (매각가 155,400,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,975,600원 |
| 1. 임차인 사공진관 보증금 · 우선변제 | 241,000,000원 | 152,424,400원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 2,071,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 241,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 155,400,000원 가정 시 집행비용 2,975,600원과 사공진관 우선변제 152,424,400원으로 매각대금이 모두 소진됩니다. 배당계산상 임차보증금 부족액은 88,575,600원이지만 말소동의 확약을 반영한 실질 매수인 인수는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천부흥초등학교 서측 인근에 위치하며 주위는 오피스텔·다세대·근린생활시설 등이 혼재하는 노선상가지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장, 근거리에 부평시장역(인천1호선)이 소재합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지1/13층 건물 내 11층 1102호이며 사용승인일은 2014.08.21입니다. 위생·급배수·도시가스·승강기·난방설비가 구비돼 있습니다.
- 도로. 남동측으로 노폭 약 25미터 내외 포장도로와 접합니다.
- 규제. 일반상업지역·방화지구·시가지경관지구·가로구역별 최고높이 제한지역·과밀억제권역·중점경관관리구역입니다.
- 공부. 공부상 오피스텔이며 공부와의 차이는 없습니다. 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 말소동의 확약 원본 확인. 이 사건의 실질 인수 0원 판단을 좌우하는 핵심 서류입니다. 사공진관 임차권등기의 말소와 인수 해소 범위를 직접 대조해야 합니다.
- 선순위 임차관계 재확인. 사공진관의 임대차계약일 2021.04.04, 확정일자 2021.04.05, 전입·점유 2021.05.20, 보증금 241,000,000원을 원본과 맞춰 확인해야 합니다.
- 김종호 확인. 2024.02.15 전입으로 대항력은 없지만 보증금은 미상입니다. 현황과 명세서 내용을 대조해 점유관계를 확인해야 합니다.
- 말소기준권리 확인. 2014년 부평농업협동조합 근저당은 이미 말소됐으며 현재 말소기준은 2022.05.04 압류입니다.
- 배당구조 확인. 현재 회차에서는 집행비용과 사공진관 우선변제로 매각대금이 모두 소진되고 주택도시보증공사 채권에는 배당이 없습니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사 및 확약서 원본을 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “88,575,600원 인수형처럼 보이지만, 결론은 확약에 달려 있다”
이 물건은 표면적으로 단순한 소멸형 권리가 아닙니다. 사공진관은 말소기준권리보다 먼저 대항요건을 갖췄고 보증금도 241,000,000원입니다. 현재 최저가 배당구조만 계산하면 88,575,600원의 미배당 보증금이 남습니다. 일반적인 대항력 임차인 사건이라면 이 부분을 매수인이 인수할 수 있어 최저가 155,400,000원만 보고 판단해서는 안 됩니다.
하지만 이 사건에는 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출돼 있습니다. 정확도 규칙을 적용하면 사공진관 관련 실질 인수는 0원이고, 현재 회차의 실질취득은 최저매각가인 155,400,000원으로 봅니다. 따라서 결론은 “선순위 임차권 때문에 즉시 배제할 물건은 아니지만, 확약 원본 확인 없이는 권리 안전성을 확정해서도 안 되는 물건”입니다.
