수원지방법원 2025타경289. 화성시 송동 더샵동탄센텀폴리스1단지 그랑파사쥬 지하 1층 비041호로, 건축물도면상 제2종근린생활시설로 이용 중인 집합건물입니다. 소유자 조찬선은 2023.06.16. 신탁재산의 처분을 원인으로 소유권을 이전받았고, 등기 거래가액은 381,790,000원입니다. 같은 날 남동농업협동조합 명의의 채권최고액 324,000,000원 근저당권이 설정됐으며, 이 권리가 말소기준입니다.
이후 세현제삼차주식회사의 채권최고액 84,000,000원 후순위 근저당권이 설정됐고, 2025.01.13. 남동농업협동조합의 신청으로 임의경매가 개시됐습니다. 말소기준 근저당권과 후순위 근저당권, 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조이며, 매각물건명세서상 별도로 매수인이 떠안을 권리나 법정지상권은 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경289 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 화성시 동탄대로5길 15, 지1층 비041호 (송동, 더샵동탄센텀폴리스1단지 그랑파사쥬) |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 제2종근린생활시설로 이용 중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조·철골철근콘크리트구조 · 지상 7층 건물 내 지하 1층 · 사용승인일 2022.12.21. |
| 소유자 | 조찬선 (단독소유 · 2023.06.16. 거래가액 381,790,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 383,000,000원 / 64,371,000원 (5회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 남동농업협동조합 / 273,965,214원 |
| 매각기일 | 2026.07.22. |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준은 2023.06.16. 설정된 남동농업협동조합의 채권최고액 324,000,000원 근저당권입니다. 2025.08.12. 이 근저당권이 농업협동조합자산관리회사로 이전된 내용은 동일한 1번 근저당권의 권리자 변경으로, 별도의 채권최고액 324,000,000원이 추가된 것은 아닙니다.
② 임차·점유 — 신고된 임차인은 없다
신고된 임차인 없음. 임차보증금이나 확정일자, 전입일자에 따른 대항력·우선변제권 분석 대상은 확인되지 않습니다. 다만 감정평가 내용상 임대관계는 미상으로 기재돼 있으므로, 실제 영업자·점유자와 점유 원인은 현장과 집행기록을 통해 별도로 확인해야 합니다.
③ 가격 판단 — 감정가의 16.81%, 그러나 시세 할인율은 미확인
현재 최저매각가는 64,371,000원으로 감정가 383,000,000원의 16.81%입니다. 감정가와 등기 거래가액 381,790,000원에 비해 금액이 크게 낮아 보이지만, 이 사건은 주변 동일 조건의 최신 실거래 가격이나 최근 거래 추세를 확인할 수 있는 비교 자료가 없습니다.
따라서 감정가 대비 하락 폭이 크다는 이유만으로 시세보다 저렴하다고 결론 내릴 수 없습니다. 오히려 5회 연속 유찰은 해당 호실의 지하층 위치, 근린시설 수요, 임대 가능성, 관리·운영 여건을 시장이 보수적으로 평가했을 가능성을 점검해야 한다는 신호입니다.
④ 예상배당표 (매각가 64,371,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,558,678원 |
| 1. 을구 1번 근저당권 · 남동농업협동조합 | 324,000,000원 | 62,812,322원 |
| 2. 을구 2번 근저당권 · 세현제삼차주식회사 | 84,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권최고액 408,000,000원 중 예상 배당액은 62,812,322원이며, 예상 미배당액은 345,187,678원입니다. 신청채권자 청구액 273,965,214원도 전액 충족되지 않습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으나, 계산상 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 입지·건물·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 이솔고등학교 서측 인근에 위치하며, 주변은 아파트·근린생활시설·다세대주택 등이 혼재합니다.
- 교통. 목적물까지 차량 출입이 용이하고 인근 버스정류장 접근도 무난해 교통 여건은 보통입니다.
- 건물. 외벽은 석재붙임 및 복합판넬 마감, 내벽은 몰탈 위 페인팅 마감이며 위생·급배수·승강기 설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 토지 동측과 남측은 광대로, 북측과 서측은 중로에 접합니다.
- 토지. 일반상업지역의 대지로 상업용 이용 상태이며, 지형은 평지·사다리형이고 공시지가는 4,584,000원/㎡입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 해당 사항이 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.
- 환금성. 5회 유찰된 지하층 근린시설이므로 실수요·임차수요와 재매각 가능성을 보수적으로 확인해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 실제 점유 확인. 신고된 임차인은 없지만 임대관계가 미상입니다. 영업 여부와 점유자, 인도 가능 시점을 현장에서 확인해야 합니다.
- 임대수익 검증. 같은 건물 지하층 근린시설의 실제 임대료·보증금·공실 기간을 확인해 낙찰가의 수익성을 검증해야 합니다.
- 전용 동선 확인. 지하층 출입구, 주차장·승강기 연결, 가시성, 유동인구와 해당 호실의 접근 동선을 직접 확인해야 합니다.
- 관리 조건 확인. 상가 관리비, 공용부분 부담, 업종 제한과 관리규약을 관리 주체에 확인해야 합니다.
- 근저당권 이전 확인. 1번 근저당권이 농업협동조합자산관리회사로 이전된 이후의 채권자 지위와 배당요구 내역을 원본 기록에서 대조해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 매각기일 결과를 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리는 단순하지만 가격 판단은 어렵다
권리관계만 보면 이 사건은 비교적 단순합니다. 말소기준 근저당권 이후의 후순위 권리는 매각으로 소멸하고, 신고된 임차인이나 명시된 인수권리, 법정지상권도 없어 매수인 인수액은 0원입니다.
그러나 투자 판단의 핵심은 권리가 아니라 5회 유찰의 원인입니다. 감정가 383,000,000원인 지하 1층 근린시설이 64,371,000원까지 내려왔지만, 최신 실거래나 임대 자료 없이 감정가 대비 16.81%라는 숫자만으로 가격 메리트를 인정하기는 어렵습니다. 권리는 소멸형, 가격은 현장검증형. 실제 점유·임대수요·공실·관리비·재매각 가능성을 확인한 뒤에만 응찰 상한을 정해야 하는 사건입니다.