인천지방법원 2025타경515094. 부평동 해송파크뷰4차 9층 903호로, 감정평가상 공부상 업무시설(오피스텔)로 이용 중인 물건입니다. 현 소유자는 권영만이고, 2021년 3월 20일 매매를 원인으로 2021년 3월 31일 소유권을 이전받았으며 등기부 거래가액은 195,000,000원입니다. 이 사건의 핵심은 단순히 최저가가 감정가의 70%라는 점이 아니라, 소유권 취득 직전부터 이어진 김보람의 임대차와 주택임차권등기입니다.

김보람은 2021년 2월 19일 임대차계약을 체결하고, 2021년 2월 22일 확정일자를 받았으며, 2021년 3월 10일 점유를 개시하고 2021년 3월 16일 전입신고를 마쳤습니다. 보증금은 195,000,000원입니다. 말소기준으로 제시된 2022년 9월 26일 주택도시보증공사 가압류보다 전입이 앞서므로 대항력 있는 임차인에 해당하고, 확정일자와 배당요구가 있어 우선변제권도 행사하는 구조입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 기준권리보다 앞선 임차인이 핵심

등기상 기준이 되는 권리는 2022년 9월 26일 주택도시보증공사의 가압류 2,071,000,000원입니다. 이후 국의 압류 2건과 2025년 강제경매개시결정, 2023년 등기된 주택임차권은 매각으로 말소되는 구조입니다. 그러나 임차권등기 자체가 뒤에 있다는 사실만 보면 안 됩니다. 김보람의 실제 전입일은 2021.03.16으로 기준권리보다 앞서므로, 보증금 미회수분에 관한 대항력 문제가 별도로 발생합니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명

③ 예상배당표 (매각가 117,600,000원 가정)

* 배당 시뮬레이션 자체에서는 김보람 보증금 미배당액 79,846,400원이 매수인 인수액으로 계산됩니다. 다만 제출된 주택도시보증공사의 말소동의 확약서를 정확도 규칙에 따라 반영하면 해당 임차인에 대한 실질 인수액은 0원으로 평가합니다. 당해세·최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.

④ 회차 시나리오 — 최저가만 보고 싸다고 판단하면 안 된다

이 표에서 가장 중요한 것은 두 숫자를 섞지 않는 것입니다. 확약이 없다면 낙찰가가 낮아질수록 김보람 보증금의 미배당액이 늘어납니다. 반면 이 사건은 주택도시보증공사의 말소동의 확약이 제출되어 있으므로 정확도 규칙상 김보람에 대한 실질 인수액은 0원입니다. 따라서 확약을 전제로 한 실질취득액은 각 회차의 매각가와 같습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 용도. 공부상 업무시설(오피스텔)로 이용 중입니다. 아파트가 아니라 오피스텔 기준으로 환금성과 수요층을 판단해야 합니다.
• 입지. 인천부흥초등학교 남서측 인근이며, 주변에 오피스텔·다세대주택·아파트와 각종 근린생활시설이 혼재합니다.
• 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 부평역이 있어 감정평가상 제반 교통여건은 무난한 것으로 조사됐습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 14층 건물 내 9층 903호이며 급배수·위생·도시가스·소화전·기계식주차·승강기 설비가 있습니다.
• 도로. 남서측 약 8미터, 북측 약 6미터 포장도로에 각각 접합니다.
• 규제. 일반상업지역·방화지구·가로구역별 최고높이 제한지역·과밀억제권역입니다.
• 하자 확인. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 확인되지 않았습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 확약서 원문 확인. 이 물건의 결론을 바꾸는 핵심 문서는 주택도시보증공사의 주택임차권등기 말소동의 확약서입니다. 적용 대상·조건과 실제 말소 절차를 매각 전 원문으로 확인해야 합니다.
• 임차권 말소와 명도 구분. 임차권등기 말소동의가 있다고 해서 현장 인도가 자동으로 끝나는 것은 아닙니다. 현재 점유자와 인도 상태를 별도로 확인해야 합니다.
• 룰상 미배당액 인지. 현재 가격 기준 김보람 보증금 미배당액은 79,846,400원입니다. 확약이 무효·미적용되는 경우의 위험 규모를 반드시 알고 입찰해야 합니다.
• 시세 별도 확인. 이 사건에는 비교 가능한 실거래 자료가 제시되어 있지 않으므로 부평동 동일·유사 오피스텔의 최근 거래와 매물을 확인한 뒤 응찰가를 정해야 합니다.
• 기계식주차 확인. 감정평가상 기계식주차설비가 있으므로 실제 사용 가능 여부와 관리 상태가 오피스텔 환금성에 미치는 영향을 확인해야 합니다.
• 세금·관리비 확인. 국의 압류가 등기돼 있고 배당표는 당해세 등 실제 조세채권을 모두 확정한 것이 아니므로 세금과 공용부분 관리비 체납을 별도로 확인해야 합니다.
• 원본 대조. 입찰 전 최신 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·확약서 원본을 직접 대조해야 합니다.

맺으며 — 권리 핵심은 ‘대항력’보다 ‘확약의 유효성’

이 사건은 표면적으로는 대항력 있는 임차인 보증금 195,000,000원이 감정가와 최저가를 모두 웃도는 경계형 물건입니다. 현재 최저가만 놓고 보면 배당 후 79,846,400원이 남아 원칙적으로 매수인에게 상당한 인수위험이 생깁니다. 하지만 매각물건명세서에 주택도시보증공사의 임차권등기 말소동의 확약서가 제출되어 있어, 김보람에 대한 실질 인수액은 정확도 규칙상 0원*입니다.

따라서 이 물건의 권리분석 결론은 “확약이 정상 적용된다면 주된 인수위험은 해소”입니다. 다만 실거래 자료가 없어 현재 최저가 117,600,000원이 시장가격보다 싼지는 판단할 수 없습니다. 권리의 할인과 가격의 할인은 같은 말이 아닙니다. 입찰의 마지막 관문은 확약서 원문 검증과 부평동 유사 오피스텔의 실제 시세 확인입니다.