인천지방법원 2025타경515143. 청라봄빌딩 6층 613호 오피스텔입니다. 현재 소유자는 안효황이고, 2021.08.28. 매매를 원인으로 2021.09.30. 소유권을 취득했으며 당시 거래가액은 115,000,000원입니다. 등기부상 과거 동양생명보험 109,200,000원 근저당과 삼성화재해상보험 102,360,000원 근저당은 이미 말소됐습니다. 현재 권리분석의 기준점은 2024.06.07. 인천광역시 서구 압류입니다.
문제는 이 기준점보다 앞선 유은진의 주택임차권입니다. 임대차계약일은 2021.08.24., 주민등록·점유개시는 2021.09.16., 확정일자는 2021.08.24.이며 보증금은 112,000,000원입니다. 배당요구도 되어 있어 우선변제를 받을 수 있지만, 현재 최저가 75,600,000원에서는 집행비용을 제외한 배당만으로 보증금 전액을 회수할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경515143 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 서구 청라동 157-6 청라봄빌딩 6층 613호 |
| 물건종류 / 이용 | 오피스텔 · 10층 건물 중 6층 613호 · 오피스텔로 이용중 |
| 임차권 등기범위 | 제6층 제613호 24.86㎡ 전부 |
| 소유자 | 안효황 · 2021.09.30. 소유권이전 · 거래가액 115,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 108,000,000원 / 75,600,000원 (1회 유찰) |
| 채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 112,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.26 |
| 사용승인일 | 2017.01.02 |
① 권리 흐름 — 임차권이 말소기준보다 앞선다
말소기준은 2024.06.07. 압류입니다. 그보다 앞선 을구 5번 유은진 주택임차권은 등기부 판정상 매각으로 소멸하지 않는 권리이고, 보증금 112,000,000원 전액이 배당되지 않으면 부족분의 매수인 인수 가능성이 있습니다. 반면 2025.12.31. 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 말소기준 이후 권리로 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 — 실제 확인된 인명 기준 2명
| 임차인 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 유은진 제6층 제613호 24.86㎡ 전부 | 2021.09.16 2021.08.24 | 112,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 38,160,800원 가능 |
| 김선호 | 2025.12.16 확정일자 미상 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 대항력 인수 없음 |
등기부의 을구 5-2는 별도의 신규 임차인이 아니라 5번 임차권의 경정등기입니다. 따라서 이를 유은진과 별개의 112,000,000원 보증금으로 중복 합산하지 않습니다. 김선호는 2025.12.16. 전입으로 말소기준 2024.06.07.보다 늦어 대항력은 없습니다. 다만 보증금과 확정일자는 확인되지 않았으므로 배당관계는 원문 확인이 필요합니다.
③ 가격 구조 — 낙찰가가 내려가도 총부담은 같이 내려가지 않는다
현재 최저가 75,600,000원에서 집행비용 1,760,800원을 먼저 제외하면 유은진에게 예상되는 배당은 73,839,200원입니다. 보증금 112,000,000원 중 38,160,800원이 남으므로, 이를 매수인이 인수한다는 전제의 실질취득은 75,600,000원 + 38,160,800원 = 113,760,800원입니다.
유찰이 더 진행돼도 같은 구조가 반복됩니다. 2회 유찰 시 매각가 52,920,000원에 매수인 예상 인수액은 60,432,560원, 3회 유찰 시 매각가 37,044,000원에 예상 인수액은 76,022,792원입니다. 즉 낙찰가가 내려갈수록 미배당 보증금이 증가해 표면 최저가 하락분을 상당 부분 상쇄합니다.
④ 예상배당표 (매각가 75,600,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,760,800원 |
| 1. 임차인 유은진 보증금 | 112,000,000원 | 73,839,200원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 112,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 시나리오에서 유은진 보증금 미배당액은 38,160,800원으로 산정돼 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 현재 오피스텔로 이용 중이며, 폐문부재로 내부는 확인되지 않았습니다.
- 주위환경. 청라2동행정복지센터 북동측 인근으로 대단위 아파트단지·학교·공원·근린생활시설 등이 소재하는 상업지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 상황은 대체로 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 10층 건물 중 6층 613호이며 사용승인일은 2017.01.02입니다.
- 도로. 북측으로 폭 약 15m 내외의 포장도로와 접합니다.
- 토지. 일반상업지역·지구단위계획구역·경제자유구역·성장관리권역에 포함되며 공시지가는 3,911,000원/㎡입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최저가가 아니라 실질취득액으로 계산. 현재 회차 기준 최저가 75,600,000원에 인수 예상액 38,160,800원을 더한 113,760,800원을 기준으로 판단해야 합니다.
- HUG 확약서 원문 확인. 말소동의가 임차권등기 삭제에만 관한 것인지, 유은진의 대항력 및 미배당 보증금 청구 포기까지 포함하는지 직접 확인해야 합니다.
- 유은진 배당결과 확인. 보증금 112,000,000원이 실제로 얼마 배당되는지에 따라 매수인 부담액이 달라집니다.
- 김선호 점유관계 확인. 전입은 말소기준 이후지만 보증금·확정일자·점유 형태는 확인이 필요합니다.
- 내부 상태 확인. 감정평가 당시 폐문부재로 내부를 확인하지 못했습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서 및 배당관계 서류를 입찰 전에 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “75,600,000원짜리 오피스텔”로 보면 안 된다
이 사건의 숫자는 단순합니다. 감정가는 108,000,000원이고 현재 최저가는 75,600,000원입니다. 하지만 유은진의 보증금은 112,000,000원이고, 현재 배당 시나리오상 미배당 인수 예상액은 38,160,800원입니다. 따라서 룰상 실질취득은 113,760,800원으로 보아야 합니다.
2회·3회 유찰로 최저가가 더 내려가더라도 인수 예상액은 각각 60,432,560원, 76,022,792원으로 커집니다. 이 물건은 “유찰되면 무조건 싸지는 물건”이 아닙니다. 주택도시보증공사의 말소동의 확약서는 중요한 변수지만, 제공된 문구만으로 대항력 포기까지 확인되지 않으므로 확약서 원문을 확인하기 전까지는 인수 38,160,800원을 살아 있는 리스크로 보는 것이 안전합니다. 결론은 표면가격 경계, 확약서 원문 확인 필수입니다.
