인천지방법원 2026타경500111. 인천 왕길동 ‘하늘정원’ 4층 402호, 전용 73.41㎡ 다세대주택과 토지지분이 일괄매각되는 사건입니다. 감정가 176,000,000원에서 세 차례 유찰되어 최저매각가가 60,368,000원까지 내려왔습니다. 표면상으로는 큰 폭의 할인처럼 보이지만, 이 사건의 핵심은 낙찰가가 아니라 보증금 157,000,000원의 선순위 임차권입니다.
임차인 정순자는 2022.06.14 전입·점유를 시작했고, 2022.05.03 확정일자를 갖추었습니다. 2024.08.08 주택임차권등기를 마쳤으며 배당요구도 확인됩니다. 반면 현재 경매의 말소기준은 2026.01.12 주택도시보증공사의 강제경매개시결정입니다. 따라서 임차권이 말소기준보다 앞서는 대항력 있는 권리라는 사실부터 정확히 이해해야 합니다.
일반적인 선순위 임차권 인수형이었다면 낙찰가가 내려가는 만큼 미배당 보증금의 인수액이 커져 실질취득비용이 보증금 수준에서 크게 내려가지 않습니다. 그러나 이 사건에는 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 있습니다. 해당 확약으로 임차권과 보증금 반환채무의 매수인 승계가 해소되는 경우, 저가 낙찰의 효과가 실질적으로 발생합니다. 확약서 원본의 범위와 매각조건 확인이 입찰의 선결조건입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경500111 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 서구 왕길동 671-9, 4층 402호 도로명주소: 인천광역시 검단구 완정로165번안길 14-1 |
| 건물명 | 하늘정원(검단2지구72BL15L) |
| 물건종류 | 다세대주택 + 토지지분 · 일괄매각 |
| 전용면적 | 73.41㎡ · 철근콘크리트조 · 지상 5층 중 4층 |
| 사용승인 | 2010.11.02 · 총 8세대 |
| 소유자 | 임병민 (2022.07.11 소유권이전) |
| 감정가 | 176,000,000원 |
| 최저매각가 | 60,368,000원 (3회 유찰 · 감정가의 34.3%) |
| 신청채권자 | 주택도시보증공사 |
| 청구금액 | 157,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.11.10 |
| 매각 포함 | 토지지분 및 발코니 소재 제시외 건물 약 9.3㎡(벽체이용 샷시조 판넬지붕 주택) |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권과 확약서
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유부분 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 정순자 | 4층 402호 73.41㎡ 전부 | 157,000,000원 | 대항력 있음 | 우선변제 있음 | 확약 조건부 해소 |
| 임대차계약일 | 2022.05.02 |
|---|---|
| 확정일자 | 2022.05.03 |
| 전입신고일 | 2022.06.14 |
| 점유개시일 | 2022.06.14 |
| 임차권등기일 | 2024.08.08 · 을구 9번 |
| 배당요구 | 배당요구 있음 (2024.08.08) |
| 임차보증금 | 157,000,000원 |
| 예상배당 | 58,881,376원 |
| 계산상 미배당액 | 98,118,624원 |
| 실질 인수 판단 | 0원 — 확약 효력 확인 전제 |
실제 임차인은 정순자 1명입니다. 주택도시보증공사는 강제경매 신청채권자로 기재되어 있으나 별도의 실제 임차인으로 중복 계산하지 않습니다. 임차보증금도 157,000,000원 한 번만 반영합니다.
하지만 본 사건은 주택도시보증공사의 임차권등기 말소동의 확약서가 제출된 사건입니다. 해당 임차권에 대한 인수 해소가 확약대로 인정되는 경우 실제 매수인 인수액은 0원입니다. 확약이 보증금 반환채무까지 해소하지 못하는 경우에는 계산상 미배당액의 인수 위험이 다시 발생하므로, 입찰 전 그 효력 범위를 확정해야 합니다.
③ 시세 비교 — 싸 보이지만 하락 추세가 중요하다
하늘정원은 총 8세대의 소규모 다세대주택입니다. 동일 면적 73.41㎡의 확인된 거래는 3건이며, 전체 평균은 152,333,333원입니다. 다만 이 평균에는 과거의 높은 가격이 포함되어 있어, 현재 가격 경쟁력을 판단할 때는 최신 거래와 하락 추세를 우선해야 합니다.
| 거래월 | 전용면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2023.10 | 73.41㎡ | 5층 | 110,000,000원 |
| 2022.07 | 73.41㎡ | 4층 | 157,000,000원 |
| 2022.06 | 73.41㎡ | 2층 | 190,000,000원 |
| 전체 평균 | 73.41㎡ | 3건 | 152,333,333원 |
2022년에는 157,000,000원과 190,000,000원에 거래되었으나, 이후 확인된 2023.10 거래는 110,000,000원입니다. 최근 거래와 과거 거래를 비교한 지표도 -36.6%로, 뚜렷한 가격 하락을 보여줍니다.
확약 효력이 인정되어 실질취득액이 최저매각가 60,368,000원에 머문다면, 확인된 최신 거래 110,000,000원의 54.9% 수준입니다. 이는 가격상 할인 여지가 있다는 의미입니다. 그러나 가장 최근 확인된 거래 자체가 2023.10이라는 점을 놓쳐서는 안 됩니다. 이 거래를 현재의 확정 시세로 간주할 수는 없으며, 2026년 매각 시점의 실제 거래 가능 가격을 별도로 검증해야 합니다.
보수적인 비교 기준은 확인된 최신 거래인 110,000,000원입니다. 이 금액을 기준으로도 확약 적용 시 실질취득비용은 낮지만, -36.6%의 하락 추세와 거래 표본 부족을 고려해야 합니다. 특히 현재 시세가 2023년 거래보다 더 하락했을 가능성은 배제할 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 60,368,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 1,486,624원 |
| 1. 임차인 정순자 보증금 | 157,000,000원 | 58,881,376원 |
| 2. 주택도시보증공사 | 157,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
주택도시보증공사 청구액은 신청채권자 기준으로 별도 표시한 것이며, 실제 임차보증금을 이중 합산한 금액이 아닙니다. 집행비용은 추정치이고 당해세·임차인 최우선변제 등은 반영되지 않았습니다. 실제 배당은 법원의 배당표에 따라 달라질 수 있습니다.
최저매각가 60,368,000원으로 매각되면 추정 집행비용 1,486,624원을 제외한 58,881,376원이 임차인에게 배당되는 시나리오입니다. 정순자의 보증금 미배당액은 98,118,624원입니다. 다만 이 금액은 배당 계산상의 부족분이며, 말소동의 확약에 따른 인수 해소가 인정되면 매수인의 실질 부담액과 동일하지 않습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 확약 유무에 따라 의미가 달라진다
대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가보다 큰 사건에서는 유찰로 최저가가 낮아져도 그만큼 미배당 보증금이 늘어나 실질취득비용이 크게 줄지 않을 수 있습니다. 이 사건 역시 확약이 적용되지 않는다면 그러한 구조입니다.
| 회차 | 최저매각가 | 계산상 인수액 | 확약 전제 실질 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 3회 유찰 | 60,368,000원 | 98,118,624원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 42,257,600원 | 115,903,037원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 | 29,580,319원 | 128,352,127원 | 0원 |
계산상 인수액은 확약을 반영하지 않은 배당 시뮬레이션상 미배당액입니다. 각 회차의 실질 인수 0원은 동일 임차권에 관한 확약 효력이 인정된다는 조건부 판단입니다. 향후 유찰 회차와 매각가격은 확정된 일정이 아닙니다.
⑥ 입지·건물·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천광역시 왕길동 검단사거리역 남동측 인근의 기존 주거지역입니다. 주변에 공동주택·업무시설·상업시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 용이하고 북서측 인근에 인천지하철 2호선 검단사거리역이 있어 대중교통 여건은 양호한 것으로 평가됩니다.
- 건물. 2010.11.02 사용승인된 철근콘크리트조 5층 건물의 4층 402호입니다. 위생·급배수·개별난방·도시가스 설비가 설치되어 있습니다.
- 도로. 북서측 폭 약 3m의 진입로를 통해 소로와 연결됩니다. 실제 차량 진출입과 주차 여건은 현장 확인이 필요합니다.
- 토지. 제2종일반주거지역·검단2지구 지구단위계획구역·성장관리권역 등에 해당합니다. 토지 면적은 343.3㎡, 공시지가는 1,267,000원/㎡입니다.
- 제시외 건물. 발코니 부분에 약 9.3㎡의 샷시조 판넬지붕 주택 부분이 있으며 일괄매각 대상에 포함됩니다. 건축물 현황 및 이용상태를 확인해야 합니다.
- 건축물 상태. 위반건축물 표시가 없고 공부와의 차이는 없는 것으로 조사되었습니다. 다만 제시외 건물의 상태 및 적법성은 별도 확인이 필요합니다.
- 환금성. 총 8세대로 단지 규모가 작고, 동일 면적 거래 사례도 3건입니다. 거래가격이 하락하는 흐름을 보이며 매도 시 비교 가능한 실거래 표본이 제한적입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본 확인. 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 을구 9번 임차권뿐 아니라 대항력에 따른 보증금 반환채무의 매수인 승계까지 해소하는지 확인해야 합니다.
- 매각물건명세서 대조. 선순위 임차권의 인수 표시, 확약서 제출 내용, 매수인이 부담하는 권리의 범위를 최신 매각물건명세서로 확인하세요.
- 배당 및 인수 구분. 예상 미배당액 98,118,624원은 자동으로 실질 인수액이 되는 것은 아닙니다. 확약 효력 유무에 따라 부담이 달라집니다.
- 실거래 최신성. 확인된 최신 거래는 2023.10의 110,000,000원입니다. 이후 실거래 및 주변 다세대주택의 매도가격을 추가 확인해야 합니다.
- 하락 추세 반영. 실거래 추세 -36.6%를 고려하여 과거 전체 평균 152,333,333원을 현재 시세로 그대로 사용하지 마세요.
- 점유 및 명도. 임차권등기가 존재하지만 현재 실제 점유·퇴거 상태는 별도로 확인해야 합니다. 확약에 따른 권리 해소와 현실적인 점유 인도는 구분해야 합니다.
- 토지지분·제시외 건물. 일괄매각에 포함되는 토지지분 및 발코니 약 9.3㎡ 부분의 권리·면적·건축 상태를 확인하세요.
- 관리비·세금. 체납 관리비 중 승계 가능 부분과 당해세 등 배당에 영향을 줄 수 있는 항목을 확인하세요.
- 매각 진행 여부. 매각기일 2026.11.10의 진행·변경·취하 여부와 최종 매각조건을 입찰 직전에 확인하세요.
맺으며 — “확약이 확인되어야 진짜 6,036만원짜리 물건”
이 사건은 단순한 저가 유찰 물건이 아닙니다. 157,000,000원의 선순위 임차보증금과 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 실질취득비용을 결정하는 사건입니다.
확약의 효력이 보증금 반환채무 승계까지 해소한다면 매수인 실질 인수액은 0원이고, 현재 최저매각가 60,368,000원은 확인된 최신 거래 110,000,000원보다 낮습니다. 반대로 확약 효력이 그 범위까지 미치지 않는다면 98,118,624원의 계산상 미배당액이 인수 위험으로 남아, 표면적인 할인율은 의미를 잃을 수 있습니다.
가격 측면에서도 낙관만 할 수는 없습니다. 거래 추세가 -36.6%이고, 최신 실거래는 2023.10에 머물러 있으며, 8세대 다세대주택의 환금성도 제한적입니다. 3회 유찰이라는 사실은 저렴한 매수 기회인 동시에 시장 수요가 약하다는 신호일 수 있습니다.
종합 판단은 C등급입니다. 확약의 실질 인수 해소 효력을 확인한다는 조건에서는 가격상 검토 가치가 있지만, 선순위 임차권의 법적 확인 필요성, 과거 실거래의 큰 하락폭, 오래된 최신 거래, 소규모 건물의 환금성 위험으로 보수적인 접근이 적절합니다. 입찰 여부를 결정하기 전에 가장 먼저 확인해야 할 것은 낙찰가가 아니라 확약서의 정확한 효력입니다.
