인천지방법원 2026타경500111. 왕길동 671-9 ‘하늘정원’ 4층 402호로, 감정평가상 다세대주택으로 이용 중인 물건입니다. 전용면적은 73.41㎡, 철근콘크리트조 5층 중 4층이며 사용승인일은 2010.11.02입니다. 이번 매각에는 토지지분과 발코니에 소재한 벽체이용 샷시조 판넬지붕 9.3㎡ 주택도 포함됩니다.
핵심 권리는 2024.08.08 등기된 정순자 주택임차권입니다. 임대차계약일은 2022.05.02, 확정일자는 2022.05.03, 주민등록과 점유개시는 2022.06.14로 확인되고, 보증금은 157,000,000원입니다. 전입이 현재 말소기준으로 제시된 2026.01.12 강제경매개시결정보다 앞서므로 대항력이 있는 임차인이고, 확정일자와 배당요구도 갖춰 우선변제권을 행사하는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경500111 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 서구 왕길동 671-9 4층402호 · 등기부 도로명 인천광역시 검단구 완정로165번안길 14-1 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 + 토지 · 다세대주택 이용 · 5층 중 4층 402호 · 73.41㎡ |
| 소유자 | 임병민 (2022.07.11 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 176,000,000원 / 123,200,000원 (1회 유찰·감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 157,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.26 |
| 매각 포함 | 토지지분 · 발코니 소재 제시외 건물 9.3㎡ 주택 포함 일괄매각 |
① 권리 흐름 — 임차권은 선순위, 확약으로 실질 인수 0원
현재 권리분석의 중심은 정순자 임차권 157,000,000원입니다. 과거의 근저당·압류·가압류와 종전 경매 관련 등기는 이미 말소되었고, 정순자 씨는 2022.06.14 전입·점유 후 2024.08.08 임차권등기를 마쳤습니다. 현재 경매개시결정은 2026.01.12 접수됐으므로 임차인의 대항력 시점이 앞섭니다.
| 임차인 | 보증금 | 전입 / 점유 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 정순자 4층 402호 73.41㎡ 전부 | 157,000,000원 | 2022.06.14 | 2022.05.03 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 해당 없음 |
② 시세 비교 — 전체 평균보다 ‘최근 가격’을 봐야 한다
하늘정원(검단2지구72BL15L)은 8세대, 사용승인일 2010.11.02의 소규모 다세대입니다. 전용 73.41㎡ 거래는 총 3건이 확인됩니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2023.10 | 73.41㎡ | 5 | 110,000,000원 |
| 2022.07 | 73.41㎡ | 4 | 157,000,000원 |
| 2022.06 | 73.41㎡ | 2 | 190,000,000원 |
| 전체 평균 | 73.41㎡ | 3건 | 152,333,333원 |
| 최근 12개월 평균 | 73.41㎡ | 1건 | 110,000,000원 |
전체 3건 평균은 152,333,333원이지만, 2022.06의 190,000,000원과 2022.07의 157,000,000원이 함께 포함된 수치입니다. 가격 판단에서는 이 전체 평균보다 최근 12개월 평균 110,000,000원과 최신 거래 110,000,000원을 우선해서 봐야 합니다. 현재 최저가 123,200,000원은 최근 12개월 평균 대비 112.0%이고, 최근 구간의 가격 추세도 과거 대비 -36.6%입니다.
③ 예상배당표 (매각가 123,200,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,524,800원 |
| 1. 임차인 정순자 보증금 · 우선변제 | 157,000,000원 | 120,675,200원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 157,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당계산 자체만 보면 정순자 보증금 부족분은 36,324,800원입니다. 다만 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 있어 본 분석의 실질 인수액은 0원으로 반영합니다. 집행비용은 2,524,800원으로 계산된 배당표 기준이며 실제 배당은 변동될 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천지하철2호선 검단사거리역 남동측 인근의 기존 주거지대로, 공동주택·업무시설·상업시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 용이하고 북서측 인근에 검단사거리역이 있어 대중교통 사정은 양호합니다.
- 도로. 북서측 폭 3미터 내외의 진입로를 통해 북서측 소로에 접합니다.
- 용도·규제. 제2종일반주거지역·지구단위계획구역(검단2지구)이며 성장관리권역·가축사육제한구역에 포함됩니다. 공시지가는 1,267,000원/㎡입니다.
- 건물. 철근콘크리트조, 개별난방·도시가스·위생·급배수설비가 되어 있고 공부와의 차이는 해당사항 없음으로 조사됐습니다.
- 제시외 건물. 발코니에 벽체이용 샷시조 판넬지붕 주택 약 9.3㎡가 있으며 토지지분과 함께 일괄매각됩니다.
- 환금성. 총 8세대 소규모 다세대이고 동일 면적 확인 거래도 3건으로 표본이 얇습니다. 단지 경매 통계는 평균 유찰 1.0회, 매각률 0.0%입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 정순자 임차권의 말소동의 확약서가 실제 매각조건과 어떤 범위로 연결되는지 매각물건명세서 원문에서 확인해야 합니다.
- 가격 기준은 최근 거래. 전체 평균 152,333,333원보다 최근 12개월 평균·최신 거래 110,000,000원을 우선 기준으로 잡아야 합니다. 현재 실질취득은 그 112.0%입니다.
- 하락 추세 반영. 최근 구간과 과거 구간의 가격 추세가 -36.6%이므로 감정가 할인율만 보고 가격 안전마진을 판단하면 안 됩니다.
- 제시외 건물 확인. 발코니 소재 약 9.3㎡ 주택이 매각에 포함되므로 현황·사용상태와 인도 범위를 확인해야 합니다.
- 소규모 다세대의 거래성. 8세대이고 동일 면적 거래가 3건이므로 아파트처럼 풍부한 실거래 표본을 전제로 가격을 판단하기 어렵습니다.
- 점유·명도 확인. 임차권등기와 실제 점유상태를 현장에서 재확인하고, 낙찰 후 인도 일정까지 입찰가에 반영해야 합니다.
맺으며 — 권리의 큰 불씨는 꺼졌지만, 가격은 아직 비싸다
이 사건은 표면만 보면 보증금 157,000,000원의 대항력 있는 임차인이 있어 현재 최저가보다 보증금이 큰 전형적인 인수형처럼 보입니다. 실제 배당계산에서도 36,324,800원이 미배당으로 남습니다. 그러나 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출된 만큼 정순자 임차권의 실질 인수는 0원, 현 회차의 실질취득은 123,200,000원입니다.
문제는 그 다음입니다. 최근 12개월 평균과 최신 거래가 모두 110,000,000원인데 실질취득은 그 112.0%입니다. 가격 추세 역시 -36.6%이고, 8세대 다세대에 거래표본 3건뿐입니다. 따라서 이 물건은 “인수 위험이 해소됐으니 싸다”가 아니라, “권리는 확약으로 정리됐지만 현재 가격은 최근 시세 이상”으로 정리하는 것이 맞습니다. 권리보다 가격과 환금성이 더 큰 판단 포인트입니다.
