인천지방법원 2026타경500272. 인천 남동구 장수동 중앙힐타운 3층 302호, 전용 34.82㎡ 다세대주택입니다. 감정가 128,000,000원에서 한 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 89,600,000원입니다. 등기상 과거 고흥군수산업협동조합 근저당은 2021.08.11 이미 말소됐고, 현재 경매의 기준이 되는 강제경매개시결정은 2026.01.13 주택도시보증공사 명의로 접수됐습니다.

이 사건의 핵심은 최저가 자체가 아니라 임차관계의 분리입니다. 박남석은 2021.11.10 전입·점유, 2021.10.26 확정일자를 갖고 150,000,000원의 주택임차권등기까지 마친 임차인입니다. 현재 최저가 89,600,000원을 전제로 한 배당에서는 집행비용 2,012,800원을 뺀 87,587,200원이 배당되고, 룰상 미배당액은 62,412,800원입니다. 그러나 이 주택임차권에는 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출돼 박남석에게 귀속되는 실질 인수는 0원으로 처리합니다.

반면 정민준은 2025.11.24 전입 사실이 확인되지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다. 따라서 이 임차인을 대항력 있음으로 단정해서도, 반대로 인수 0원으로 지워서도 안 됩니다. 이 임차인에 대해서는 대항력 가능·미상으로 남겨 두는 것이 맞습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 주된 임차권은 확약, 별도 점유자는 미상

② 임차인 분석

실제 임차인은 2명으로 확인됩니다. 박남석과 정민준 모두 보증기관 대위·승계 중복신고가 아니라 각각 실제 임차인으로 분류된 자료입니다. 따라서 두 사람을 하나의 보증금으로 합치거나, 박남석에 관한 확약을 정민준에게 적용하면 안 됩니다.

③ 시세 비교 — 가격은 낮아졌지만 시장도 하락했다

중앙힐타운5차(788-19)는 총 16세대, 2010.04.20 준공된 다세대입니다. 확인된 거래는 3건이며, 전체 평균은 128,333,333원입니다. 다만 가격 판단에서는 오래된 150,000,000원 거래가 포함된 전체 평균보다 최근 자료를 우선해야 합니다.

현재 최저가 89,600,000원은 최근 12개월 평균 120,000,000원의 74.7%입니다. 숫자만 보면 시세보다 낮습니다. 그러나 최근 가격 추세는 -9.4%로 하락 방향이고, 최근 12개월 표본도 1건뿐입니다. 더 중요한 것은 정민준의 보증금이 확인되지 않아 최저가 89,600,000원 = 최종 실질취득가라고 말할 수 없다는 점입니다.

④ 예상배당표 (매각가 89,600,000원 가정)

배당표 자체에서는 박남석에게 62,412,800원의 미배당액이 생기지만, 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출돼 박남석에 관한 매수인 실질 인수는 0원으로 봅니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가가 내려가도 박남석 룰상 부족분은 늘어난다

박남석 임차권만 놓고 룰을 적용하면 낙찰가가 낮아질수록 미배당 인수액은 늘어납니다. 이 사건에서는 확약이 제출돼 그 증가분이 박남석에 관한 실질 부담으로 이어지지는 않습니다. 그러나 정민준의 미상 보증금은 이 시나리오에 포함돼 있지 않으므로, 유찰이 더 진행된다는 이유만으로 전체 실질취득가가 자동으로 낮아진다고 단정할 수 없습니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 인천대공원역 북측 인근으로 공동주택과 단독주택 등이 소재하며 주위환경은 보통입니다.
• 교통. 차량 통행이 가능하고 인근에 시내버스 정류장과 인천대공원역이 있어 대중교통 여건은 보통입니다.
• 건물. 철근콘크리트조 경사지붕 5층 건물 중 3층 302호이며 위생·급배수, 도시가스보일러 난방, 승강기 설비가 있습니다.
• 도로. 남측으로 폭 약 8미터 포장도로에 접합니다.
• 용도지역. 제2종일반주거지역·제1종지구단위계획구역(장수구획)이며 과밀억제권역에 포함됩니다.
• 토지. 지목은 대, 토지면적 438.6㎡, 공시지가 1,574,000원/㎡, 평지의 세로장방형 토지입니다.
• 거래 표본. 총 16세대이며 확인된 실거래는 3건입니다. 최근 12개월 거래는 1건으로 표본이 적습니다.
• 가격 추세. 최근 거래 대비 이전 거래군의 추세는 -9.4%로 하락 방향입니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 정민준 보증금 확인. 보증금이 미상인 상태에서는 총 실질취득액을 확정할 수 없습니다.
• 확약서 원문 확인. 박남석 주택임차권에 대한 주택도시보증공사의 말소동의 확약서 범위와 조건을 원문으로 대조해야 합니다.
• 임차인 분리 판단. 박남석의 확약 효과를 정민준에게 확대 적용하지 말아야 합니다.
• 가격 기준. 현재 최저가는 최근 12개월 평균 120,000,000원의 74.7%지만 시장 추세가 -9.4%이므로 과거 전체 평균 128,333,333원만으로 가격 메리트를 과대평가하지 않아야 합니다.
• 배당 한계. 현재 배당표에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았습니다.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사와 확약서 원문을 직접 확인해야 합니다.

맺으며 — “확약이 있어도, 미상 임차인은 따로 본다”

이 사건은 표면적으로는 감정가 128,000,000원에서 89,600,000원까지 내려온 1회 유찰 물건이고, 최근 12개월 거래 120,000,000원의 74.7%라 가격이 눈에 들어옵니다. 여기에 150,000,000원 보증금의 박남석 임차권도 주택도시보증공사의 말소동의 확약으로 실질 인수 0원 처리할 수 있습니다.

하지만 결론을 뒤집는 한 가지가 남아 있습니다. 정민준의 보증금·확정일자 미상입니다. 이 임차인은 확약 대상이 아니며, 2025.11.24 전입이 확인돼 대항력 가능성을 별도로 점검해야 합니다. 따라서 현재 단계의 결론은 “박남석 리스크는 해소, 정민준 리스크는 미확정”입니다. 최근 가격 추세도 -9.4%인 만큼, 최저가 74.7%만 보고 가격 가점을 크게 줄 단계도 아닙니다. 확약은 확인됐지만 권리분석은 아직 끝나지 않은 물건입니다.