인천지방법원 2025타경1236. 검암동 하나리버뷰 주건축물 제1동 3층 304호로, 사건상 용도는 근린주택이며 감정평가상 도시형생활주택(단지형연립주택)으로 이용 중입니다. 현 소유자 이주은 씨가 2022년 11월 7일 매매를 원인으로 취득해 2023년 6월 26일 소유권이전등기를 마쳤고, 같은 날 농협은행 명의의 채권최고액 2억 9,700만원 근저당권이 설정됐습니다.
그 뒤 2025년 1월 서민금융진흥원의 가압류 13,278,686원이 붙었고, 2025년 6월 20일 농협은행이 임의경매를 신청했습니다. 말소기준권리는 2023년 6월 26일 농협은행 근저당입니다. 가압류와 경매개시결정은 모두 그 이후에 접수됐으므로 매각으로 소멸합니다. 등기 순위만 놓고 보면 낙찰자가 승계할 권리는 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경1236 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 서구 검암동 669-10 하나리버뷰주건축물제1동 3층 304호 |
| 물건종류 / 이용 | 근린주택 · 도시형생활주택(단지형연립주택)으로 이용 중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 5층 건물 · 사용승인일 2022.11.26 · 승강기·난방·급배수설비 |
| 소유자 | 이주은 (2022.11.07. 매매, 2023.06.26. 소유권이전등기) |
| 감정가 / 최저가 | 362,000,000원 / 177,380,000원 (2회 유찰, 감정가의 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 농협은행 주식회사 / 273,853,299원 |
| 매각기일 | 2026.07.08 |
① 권리 흐름 — 등기상 인수는 0원
말소기준은 2023년 6월 26일 설정된 농협은행 근저당권입니다. 채권최고액은 297,000,000원이며, 경매 신청 청구액은 273,853,299원입니다. 이후 접수된 서민금융진흥원 가압류와 농협은행의 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 현재 최저가를 기준으로 작성된 배당안에서도 매수인이 떠안을 금액은 0원입니다.
② 가격 판단 — 49%는 ‘감정가 할인율’일 뿐
현재 최저매각가는 177,380,000원으로 감정가 362,000,000원의 49%입니다. 두 차례 유찰로 가격이 크게 낮아졌지만, 감정가 대비 할인율과 실제 시장가격 대비 할인율은 같은 개념이 아닙니다. 동일 물건과 직접 비교할 최근 실거래가 확인되지 않아, 1억 7,738만원이 현재 매매시세보다 낮은지 높은지는 이 자료만으로 판단할 수 없습니다.
하나리버뷰는 16세대 규모이며, 단지 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 2.0회, 매각률은 0%로 집계돼 있습니다. 현재 물건 역시 평균과 같은 2회 유찰 상태입니다. 따라서 감정가 대비 49%라는 숫자만으로 가격 가점을 주기보다, 인근 연립·다세대 및 도시형생활주택의 실제 계약가와 매물 호가를 별도로 대조해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 177,380,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 3,283,320원 |
| 1. 근저당 · 농협은행주식회사 | 297,000,000원 | 174,096,680원 |
| 2. 가압류 · 서민금융진흥원 | 13,278,686원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
전체 채권액 310,278,686원 중 174,096,680원이 채권자에게 배당되고, 136,182,006원이 미배당되는 추정입니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 반영되지 않았으며, 매수인 인수 추정액은 0원입니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 낮아지고 미배당은 커진다
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰(49%) | 177,380,000원 | 174,096,680원 | 136,182,006원 | 0원 |
| 3회 유찰 시(34%) | 124,165,999원 | 121,627,675원 | 188,651,011원 | 0원 |
| 4회 유찰 시(24%) | 86,916,199원 | 84,951,707원 | 225,326,979원 | 0원 |
유찰이 이어지면 매각대금과 농협은행 배당액은 줄고, 채권자 미배당액은 커집니다. 그러나 확인된 권리관계가 유지된다는 전제에서는 어느 시나리오에서도 매수인 인수 추정액은 0원입니다. 따라서 입찰자의 핵심 판단은 채권자 회수율이 아니라 해당 회차의 실질취득액이 실제 시세와 환금성에 비해 적정한가입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천광역시 서구 검암동 간재울초등학교 남동측 인근으로, 주변은 연립·다세대·단독주택 등이 소재하는 주택지대입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 지하철 검바위역이 있어 대중교통 사정은 무난한 편입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 5층 건물로 사용승인일은 2022.11.26이며, 위생·급배수·난방·승강기 설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 사다리형 평지의 토지로 남동측 약 6m 도로에 접하며, 공동주택 건부지로 이용 중입니다.
- 규제. 제1종일반주거지역·검암1구획정리 지구단위계획구역·과밀억제권역 등에 해당하고, 도로 및 소로3류에 접합니다.
- 토지. 지목은 대, 토지면적은 653.9㎡이며 개별공시지가는 1,538,000원/㎡입니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이와 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 하나리버뷰는 16세대 규모로, 대단지 공동주택보다 거래 표본과 매수층이 제한될 수 있어 보수적인 회수기간 산정이 필요합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 현장 점유 확인. 신고된 임차인은 없지만 임대차관계가 미상입니다. 전입세대 열람, 현황조사 원문, 관리주체 탐문과 현장 방문으로 실제 점유자를 확인하세요.
- 대항력 판단 보류. 점유자가 있다면 전입일·점유개시·보증금·확정일자를 모두 확인하기 전까지 대항력 유무를 단정하지 마세요.
- 실거래 직접 대조. 최저가 177,380,000원을 검암동 인근 유사 연립·다세대·도시형생활주택의 최근 계약가와 비교해야 합니다.
- 소규모 물건 환금성. 16세대 건물이라는 점을 반영해 재매각 기간, 대출 가능액, 임대수요를 보수적으로 검토하세요.
- 관리비·공과금. 공용부분 관리비와 사용료 체납 여부를 관리주체 및 현장에서 확인하세요.
- 권리 원본 대조. 입찰 직전 등기사항증명서, 매각물건명세서, 현황조사서와 변경된 매각조건을 다시 확인하세요.
맺으며 — 권리는 단순하지만 가격은 아직 증명되지 않았다
이 물건의 장점은 분명합니다. 농협은행 근저당을 말소기준으로 이후 가압류와 경매개시결정이 소멸하고, 현재 배당안상 매수인 인수액은 0원입니다. 그러나 신고된 임차인이 없다는 사실과 실제 점유·임대차관계가 확인됐다는 것은 같은 말이 아닙니다. 현장 점유 확인 전에는 숨은 임차인 위험을 완전히 닫을 수 없습니다.
가격도 마찬가지입니다. 감정가 3억 6,200만원에서 2회 유찰돼 1억 7,738만원까지 내려왔지만, 직접 비교할 최근 실거래 기준값이 없으므로 시세보다 싸다고 결론 내릴 수 없습니다. 권리상 실질취득액은 177,380,000원으로 명확하나, 이 금액의 적정성은 인근 유사 물건의 실제 거래가격과 소규모 도시형생활주택의 환금성을 확인한 뒤 판단해야 합니다. 결론은 “등기 권리는 합격, 점유와 가격은 확인 후 결정”입니다.