수원지방법원 2025타경979. 경기도 화성시 영천동 동탄아이티밸리2차1동 6층 626호, 전용 33.7900㎡ 물건입니다. 집합건축물대장상 공장(지식산업센터)으로 이용 중이며, 준주거지역·지구단위계획구역 등에 속합니다. 사건은 주식회사 국민은행이 신청한 임의경매로, 청구액은 112,775,264원입니다. 현재는 3회 유찰 후 최저매각가가 54,194,000원까지 내려온 상태입니다.
권리관계의 중심은 2021.01.13. 설정된 주식회사 국민은행 근저당권입니다. 채권최고액은 133,200,000원이며 말소기준권리로 작동합니다. 같은 날 이전 신탁등기 말소로 박강용 명의 소유권이전이 이뤄졌고, 2025.03.11. 국민은행의 임의경매개시결정이 이어졌습니다. 현행 매각구조상 근저당권 및 경매개시결정은 매각으로 소멸하고, 매수인 인수액은 0원으로 잡혀 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경979 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 화성시 영천동 862-2 동탄아이티밸리2차1동 6층626호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 기타 · 공장(지식산업센터) · 전용 33.7900㎡ |
| 소유자 | 박강용 |
| 감정가 / 최저가 | 158,000,000원 / 54,194,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 국민은행 / 112,775,264원 |
| 매각기일 | 2026.09.04 |
① 권리 흐름 — 말소기준권리 이후는 소멸
2020.12.04. 아시아신탁주식회사 명의의 소유권보존 신탁등기가 있었고, 등기부상 이미 말소된 상태입니다. 2021.01.13.에는 박강용 명의로 1번 신탁등기가 말소되면서 소유권이전이 이뤄졌고, 같은 날 주식회사 국민은행 근저당권이 설정되었습니다. 이 근저당권이 말소기준권리입니다. 이후 2025.03.11. 국민은행의 임의경매개시결정이 등기되었고 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 — 대항력 없음, 인수 0원
| 임차인 | 점유부분 | 보증금 | 월세 | 대항력 | 배당요구 |
|---|---|---|---|---|---|
| 박시용 | 동탄IT밸리Ⅱ 1동 6층 626호 33.7900㎡ | 7,000,000원 | 100,000원 | 없음 | 2025.05.22 접수 |
임차인 박시용은 2025.03.20. 전입했고 보증금은 7,000,000원입니다. 다만 전입신고가 말소기준권리 이후이므로 대항력은 없습니다. 확정일자는 확인되지 않으며, 배당요구는 2025.05.22. 접수되었습니다. 따라서 이 임차보증금을 매수인이 인수하는 구조가 아니며, 현재 배당표 기준 매수인 인수액은 0원입니다.
③ 예상배당표 (매각가 54,194,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,375,492원 |
| 2. 을구 1번 근저당권 · 주식회사국민은행 | 133,200,000원 | 52,818,508원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용 약 1,375,492원을 제외한 매각대금이 국민은행 근저당권에 배당되며, 채권최고액 133,200,000원 가운데 80,381,492원이 미배당으로 남습니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제 등 실제 배당에서 변동될 수 있는 항목은 별도 확인이 필요합니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 화성시 영천동 소재 다원중학교 북서측 인근의 동탄아이티밸리2차 1동에 위치하며, 주변은 아파트단지·근린생활시설·업무시설 등이 밀집된 화성동탄2지구입니다. 주위환경은 양호합니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 원활하고, 남서측 근거리에 동탄역이 위치하며 인근에 노선 버스정류장이 소재합니다.
- 이용상태. 집합건축물대장상 공장(지식산업센터)으로 이용 중이며, 건물은 철근콘크리트구조·철근콘크리트지붕 11층 건물 내 6층 626호입니다.
- 토지·규제. 토지이용계획상 준주거지역, 지구단위계획구역(화성동탄(2)), 광로3류(폭 40m~50m)(동탄2지구)(접합), 벤처기업육성촉진지구, 성장관리권역, 택지개발지구 등으로 확인됩니다.
- 환금성. 경매가 이미 3회 유찰되어 현재 최저가가 54,194,000원까지 내려왔지만, 일반 실거래 비교자료는 확인되지 않아 가격 적정성을 별도의 시세 평균으로 판단하기는 어렵습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 현재 회차 가격. 최저매각가 54,194,000원은 감정가 158,000,000원의 약 34% 수준입니다. 3회 유찰 후라는 점에서 이전 회차보다 가격 부담은 크게 낮아졌습니다.
- 임차인. 박시용의 보증금 7,000,000원은 대항력이 없어 매수인 인수대상으로 보이지 않습니다. 전입일 2025.03.20.과 말소기준권리 2021.01.13.의 선후관계를 등기·현황 원본으로 다시 확인하세요.
- 대지권. 대지권 미등기 및 대지권 유무 불명확 사항이 핵심 확인 포인트입니다. 매각가격에 대지권가격이 포함된다는 명시도 함께 점검해야 합니다.
- 배당. 현재 회차에서 국민은행 근저당권에는 52,818,508원만 배당되고 80,381,492원이 미배당으로 남습니다. 배당구조 자체가 매수인 인수로 전환되는 것은 아닙니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·대지권 관련 자료를 입찰 전에 직접 대조하세요.
맺으며 — “가격은 낮아졌지만, 대지권 확인이 승부처”
이 물건은 3회 유찰로 최저매각가가 54,194,000원까지 내려온 것이 가장 큰 특징입니다. 권리 측면에서는 국민은행 근저당권이 말소기준권리이고, 임차인 박시용도 대항력이 없어 매수인 인수 0원입니다. 반면 대지권 미등기·대지권 유무 알 수 없음이라는 물건 자체의 확인사항은 남아 있습니다.
따라서 이 사건의 핵심은 ‘더 떨어졌으니 무조건 싸다’가 아니라, 54,194,000원이라는 현재 가격이 대지권 관련 불확실성과 지식산업센터라는 이용상태를 감안해도 충분한지를 따지는 데 있습니다. 권리는 비교적 단순하지만, 물건 확인을 마친 뒤 입찰가를 정하는 것이 맞습니다.
