수원지방법원 2025타경979. 동탄아이티밸리2차1동 6층 626호로, 집합건축물대장상 공장(지식산업센터)으로 이용 중입니다. 등기상 소유자는 박강용이고, 2021.01.13. 국민은행 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당이 말소기준권리이며, 2025.03.11. 국민은행이 임의경매를 신청했습니다. 말소기준 뒤에 전입한 박시용은 보증금 7,000,000원·월세 100,000원으로 조사됐지만 전입일이 2025.03.20.이라 대항력은 없습니다.
권리관계 자체는 비교적 단순합니다. 매각물건명세서상 명시 인수권리와 법정지상권은 모두 해당사항 없음이고, 예상배당에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다. 하지만 이 사건에서 권리표만 보고 끝내면 안 됩니다. 토지대장 대지권등록부와 등기사항전부증명서에 대지권이 등재돼 있지 않고, 대지권 유무를 알 수 없다고 명시돼 있기 때문입니다. 채권자 제출 분양계약서상 대지지분은 11.98㎡이며, 최저매각가격에는 대지권가격이 포함돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경979 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 화성시 영천동 862-2 동탄아이티밸리2차1동 6층626호 |
| 용도 / 이용상태 | 기타 · 공장(지식산업센터) |
| 건물 | 철근콘크리트구조 11층 건물 내 6층 626호 |
| 소유자 | 박강용 |
| 감정가 / 최저가 | 158,000,000원 / 37,936,000원 (4회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 국민은행 / 112,775,264원 |
| 매각기일 | 2026.10.14 |
| 대지권 | 미등기 · 유무 알 수 없음 · 최저매각가격에 대지권가격 포함 · 분양계약서상 대지지분 11.98㎡ |
① 권리 흐름 — 말소기준 뒤 임차, 매수인 인수 0원
말소기준은 2021.01.13. 설정된 주식회사국민은행 근저당권 133,200,000원입니다. 2025.03.11. 임의경매개시결정은 그 뒤에 설정된 권리여서 매각으로 소멸합니다. 임차인 박시용의 전입일도 2025.03.20.으로 말소기준보다 늦어 대항력이 없고 매수인 승계도 없습니다. 매각물건명세서 역시 명시 인수권리는 해당사항 없다고 적고 있습니다.
② 임차인 — 보증금 7,000,000원, 대항력 없음
| 임차인 | 점유 부분 | 보증금 | 월세 | 전입 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 박시용 | 동탄IT밸리Ⅱ 1동 6층 626호 33.7900㎡ | 7,000,000원 | 100,000원 | 2025.03.20 | 없음 | 미상 | 인수 없음 |
박시용은 2025.05.22. 배당요구를 했습니다. 확정일자는 확인되지 않지만, 대항력 판단의 기준인 전입일이 말소기준권리보다 뒤이므로 매수인에게 보증금이 승계되는 구조는 아닙니다. 예상배당표에는 임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 실제 배당 순서는 원문 확인이 필요합니다.
③ 가격 구조 — 4회 유찰, 감정가의 24.01%
감정가 158,000,000원에서 4회 유찰돼 현재 최저매각가는 37,936,000원입니다. 현재 회차의 비율은 감정가의 24.01%입니다. 한 차례 더 유찰되면 26,555,200원, 6회 유찰 시에는 18,588,640원으로 낮아지는 시나리오가 제시돼 있습니다.
④ 예상배당표 (매각가 37,936,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,082,848원 |
| 1. 근저당 · 주식회사국민은행 | 133,200,000원 | 36,853,152원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 국민은행 근저당 채권최고액 133,200,000원 중 예상배당은 36,853,152원, 미배당은 96,346,848원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 집합건축물대장상 공장(지식산업센터)으로 이용 중입니다.
- 입지. 화성시 영천동 다원중학교 북서측 인근이며, 아파트단지·근린생활시설·업무시설 등이 밀집한 화성동탄2지구입니다.
- 교통. 차량 출입이 원활하고 남서측 근거리에 동탄역이 있으며, 인근에 노선 버스정류장이 있어 교통상황은 무난한 편입니다.
- 도로. 본건 토지는 북서측으로 노폭 약 40미터 내외 도로에 접합니다.
- 용도지역. 준주거지역(동탄2지구)·지구단위계획구역(화성동탄(2))이며, 토지 공시지가는 1,651,000원/㎡입니다.
- 건물설비. 위생·급배수·승강기·화재경보 및 탐지·소화·주차장 시설이 설치돼 있습니다.
- 공부와의 차이. 없습니다. 위반건축물 사항도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 대지권 원문 확인. 등기와 대지권등록부에 대지권이 등재돼 있지 않고 유무를 알 수 없습니다. 분양계약서상 대지지분 11.98㎡와 최저가의 대지권가격 포함 관계를 직접 확인해야 합니다.
- 임차인 배당관계 확인. 박시용은 대항력이 없지만 보증금 7,000,000원으로 배당요구를 했습니다. 예상배당표에 최우선변제가 반영되지 않았으므로 배당순위 원문 확인이 필요합니다.
- 4회 유찰 원인 점검. 감정가 158,000,000원에서 37,936,000원까지 내려온 만큼 가격 숫자뿐 아니라 물건의 이용·권리·대지권 상태를 함께 확인해야 합니다.
- 공장(지식산업센터) 이용조건 확인. 현 이용상태와 관련한 실제 입주·사용 가능 여부를 입찰 전 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서의 최신 원문을 기준으로 최종 확인하세요.
맺으며 — 권리 인수는 0원, 승부처는 대지권 확인
이 사건은 말소기준권리 뒤에 설정된 경매개시결정이 소멸하고, 임차인 박시용도 말소기준 뒤 전입이라 매수인이 떠안을 보증금이나 등기상 권리는 없습니다. 현재 최저가는 37,936,000원으로 감정가 158,000,000원의 24.01%까지 낮아졌습니다. 그러나 4회 유찰이라는 사실과 함께 봐야 할 핵심은 대지권 미등기·유무 미상입니다. 최저매각가격에 대지권가격은 포함돼 있고 분양계약서상 대지지분은 11.98㎡로 기재돼 있지만, 이 부분을 확인하지 않은 채 낮은 최저가만 보고 접근하기에는 불확실성이 남습니다. 인수 위험은 낮지만, 대지권 확인이 선행돼야 하는 4회 유찰 지식산업센터 물건입니다.
