수원지방법원 2025타경979. 화성시 영천동 동탄아이티밸리2차 1동 6층 626호로, 집합건축물대장상 공장(지식산업센터)으로 이용 중인 물건입니다. 말소기준권리는 2021.01.13. 설정된 국민은행 근저당권으로 채권최고액은 133,200,000원입니다. 이후 2025.03.11. 국민은행이 임의경매개시결정을 받았고, 경매개시결정과 근저당권은 매각으로 소멸합니다.
점유관계에는 임차인 박시용이 확인됩니다. 전입일은 2025.03.20.으로 말소기준일인 2021.01.13.보다 뒤이므로 대항력이 없습니다. 보증금은 7,000,000원, 월세는 100,000원이며 2025.05.22. 배당요구를 했습니다. 따라서 임차보증금이 낙찰자에게 승계되는 구조는 아니며, 매수인 인수액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경979 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 화성시 영천동 862-2 동탄아이티밸리2차1동 6층 626호 |
| 물건종류 / 이용 | 기타 · 공장(지식산업센터) · 11층 건물 중 6층 |
| 표시 면적 | 33.7900㎡ |
| 소유자 | 박강용 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 158,000,000원 / 77,420,000원 (2회 유찰·감정가의 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 국민은행 / 112,775,264원 |
| 매각기일 | 2026.07.22 |
| 대지권 | 대지권 미등기 · 대지권 유무 알 수 없음 · 최저매각가격에 대지권가격 포함 · 분양계약서상 대지지분 11.98㎡ |
① 권리 흐름 — 근저당 이후 권리는 소멸
최초에는 아시아신탁주식회사 명의의 신탁등기가 있었으나, 2020.09.14. 매매와 신탁재산 처분을 원인으로 2021.01.13. 박강용에게 소유권이 이전되고 신탁등기가 말소됐습니다. 같은 날 국민은행 근저당권이 설정됐고, 이 근저당권이 말소기준권리입니다. 이후 경매개시결정은 말소기준권리보다 늦어 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 대항력 없음
| 임차인 / 점유부분 | 보증금 / 월세 | 전입 / 배당요구 | 권리판정 |
|---|---|---|---|
| 박시용 동탄IT밸리Ⅱ 1동 6층 626호 33.7900㎡ | 7,000,000원 100,000원 | 전입 2025.03.20. 배당요구 2025.05.22. | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
박시용은 보증기관의 대위·승계 신고가 아닌 실제 임차인 1명입니다. 전입신고가 근저당권 설정일보다 4년 이상 늦어 대항력이 없으며, 확정일자는 확인되지 않습니다. 배당요구는 완료했지만 예상배당표에는 임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 실제 배당액은 달라질 수 있습니다. 다만 배당 부족분을 낙찰자가 인수하는 구조는 아닙니다.
③ 가격 판단 — 49%는 ‘감정가 대비’일 뿐
감정가는 158,000,000원이고 현재 최저매각가격은 77,420,000원으로 감정가의 49%입니다. 2회 유찰로 가격이 80,580,000원 내려왔지만, 비교 가능한 실거래 자료가 제시되지 않아 이 비율만으로 시세보다 싸다거나 가격 메리트가 충분하다고 판단할 수는 없습니다.
다음 회차까지 유찰될 경우 제시된 시나리오상 최저가는 54,194,000원, 4회 유찰 시에는 37,935,800원으로 내려갑니다. 그러나 낙찰가가 내려갈수록 국민은행의 미배당액만 57,573,560원에서 80,381,492원, 96,347,044원으로 커질 뿐, 그 부족액이 매수인에게 승계되는 것은 아닙니다.
④ 예상배당표 (매각가 77,420,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,793,560원 |
| 1. 근저당 · 주식회사국민은행 | 133,200,000원 | 75,626,440원 |
| 미배당 · 국민은행 근저당 | - | 57,573,560원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
집행비용은 매각가의 약 2.3%인 1,793,560원으로 추정됐고, 나머지 75,626,440원이 국민은행에 배당됩니다. 근저당 채권최고액 기준 미배당액은 57,573,560원입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당 순서와 금액은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 집합건축물대장상 공장(지식산업센터)으로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 11층 건물 내 6층 626호입니다.
- 주위환경. 다원중학교 북서측 인근의 화성동탄2지구로, 주변에 아파트단지·근린생활시설·업무시설이 밀집해 있습니다.
- 교통. 차량 출입이 원활하고 남서측 근거리에 동탄역이 있으며, 인근에 노선버스정류장이 있습니다.
- 도로. 토지는 북서측으로 폭 약 40m 내외의 도로에 접합니다.
- 설비. 위생·급배수·승강기·화재경보·탐지·소화·주차장 설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지. 준주거지역·화성동탄(2) 지구단위계획구역이며, 지목은 공장용지이고 공시지가는 1,651,000원/㎡입니다.
- 건축물. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 대지권 원본 확인. 신탁원부, 분양계약서, 토지대장 대지권등록부와 등기사항전부증명서를 대조해 대지권 성립과 이전등기 가능 여부를 확인하세요.
- 시세 별도 조사. 감정가 대비 49%라는 이유만으로 저가 낙찰로 판단하지 말고, 같은 동탄아이티밸리2차의 동일 용도·면적 거래와 임대조건을 확인하세요.
- 임차인 명도. 임차인은 대항력이 없지만 현재 점유관계와 인도 시점, 배당 후 퇴거계획을 확인하세요.
- 최우선변제 확인. 보증금 7,000,000원의 실제 배당 여부는 배당요구·점유·사업자등록 또는 전입 관련 원본과 배당표를 확인하세요.
- 용도 적합성. 공장(지식산업센터)으로 이용 중이므로 입주·사용 목적이 관련 규정과 관리규약에 맞는지 확인하세요.
- 채권액 구분. 국민은행 청구액은 112,775,264원이고 근저당 채권최고액은 133,200,000원입니다. 실제 배당채권액은 배당기일 자료로 다시 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원”만 보고 들어갈 물건은 아니다
권리관계만 보면 구조는 비교적 분명합니다. 국민은행 근저당권이 말소기준이고, 임차인 박시용의 전입은 그보다 늦어 대항력이 없습니다. 매각물건명세서상 인수권리와 법정지상권도 없으므로 낙찰자가 떠안을 금액은 0원입니다.
그러나 투자 판단의 핵심은 다른 곳에 있습니다. 이 물건은 공장용 지식산업센터이며, 대지권이 등기되어 있지 않고 유무도 확인되지 않았습니다. 최저가가 감정가의 49%라는 사실은 분명하지만 실거래 비교자료가 없으므로 시세 대비 저렴하다고 평가할 근거도 부족합니다. 결론은 권리는 조건부 합격, 물건 확인은 보류입니다. 대지권과 실거래 시세를 확인하기 전에는 할인율만으로 응찰가를 정해서는 안 됩니다.