309,043,000원
수원지방법원 2025타경1026. 상현역 남서측 인근 더블유스퀘어광교 1층 106호로, 감정평가 당시 일반음식점(상호: 올바른분식)으로 이용 중인 근린시설입니다. 감정가는 901,000,000원이지만 3회 유찰되며 현재 최저매각가는 309,043,000원까지 내려왔습니다. 등기상 핵심은 2018.08.29. 설정된 하나은행 채권최고액 888,000,000원의 근저당권입니다. 이 권리가 말소기준이고, 이후 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
임차인은 임다훈·주광빈 2명입니다. 각각 보증금 30,000,000원이 기재돼 있지만 전입일은 2024.10.16.과 2020.07.27.로 모두 말소기준일 2018.08.29.보다 늦습니다. 따라서 두 임차인 모두 대항력 없음으로 정리되고, 보증금이 매수인에게 승계되는 구조가 아닙니다. 보증기관 대위·승계 신고도 없어 실제 임차인은 2명입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경1026 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 용인시 수지구 상현동 1116-4 더블유스퀘어광교 1층 106호 |
| 도로명주소 | 경기도 용인시 수지구 광교중앙로295번길 9 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 일반음식점(상호: 올바른분식) 이용중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 평지붕 · 지하5층-지상10층 중 1층 106호 |
| 소유자 | 박순옥 |
| 감정가 / 최저가 | 901,000,000원 / 309,043,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 하나은행 / 664,569,966원 |
| 매각기일 | 2026.09.04 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준은 2018.08.29. 을구 1번 하나은행 근저당권입니다. 채권최고액은 888,000,000원입니다. 2020.06.18. 추가 설정된 하나은행 근저당권 24,000,000원은 2023.08.24. 이미 말소됐고, 2026.02.11. 용인시 압류 역시 2026.03.04. 해제로 말소됐습니다. 2025.03.17. 임의경매개시결정은 말소기준 이후 권리로 매각에 따라 소멸합니다.
② 임차인 — 2명 모두 대항력 없음
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 월차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 임다훈 | 더블유스퀘어광교 1층 106호 33.8400㎡ | 2024.10.16 | 30,000,000원 | 2,000,000원 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 주광빈 | 1층 106호 33.8400㎡ | 2020.07.27 | 30,000,000원 | 1,200,000원 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
두 임차인의 전입일은 모두 말소기준일보다 늦습니다. 임다훈은 2025.05.29. 배당요구가 접수됐고, 주광빈의 배당요구 여부는 확인되지 않습니다. 두 임차인 모두 확정일자가 확인되지 않아 우선변제 여부는 미상으로 표시했습니다. 다만 대항력이 없으므로 보증금 자체가 낙찰자에게 승계되는 구조는 아닙니다.
③ 가격 — 감정가 대비 하락만으로 ‘싸다’고 볼 수 없다
현재 최저가는 309,043,000원으로, 현재 회차 표기는 감정가의 34%입니다. 4회 유찰 시 매각가는 216,330,100원, 5회 유찰 시에는 151,431,070원으로 제시돼 있습니다. 그러나 이 사건에는 비교 가능한 실거래 시세 자료가 없습니다. 따라서 감정가에서 크게 내려왔다는 사실만으로 시세보다 저렴하다거나 가격 메리트가 확정됐다고 판단해서는 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 309,043,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,126,602원 |
| 2. 을구 1번 근저당권 · 주식회사하나은행 | 888,000,000원 | 303,916,398원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 가정에서 하나은행 채권의 미배당액은 584,083,602원이고, 소유자 잔여는 0원입니다. 배당계산에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았습니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 상현역 남서측 인근이며 주변에 아파트, 단독주택·다가구주택, 업무시설, 상업시설, 학교, 근린생활시설, 공원이 소재합니다.
- 교통. 차량 출입이 용이하고 인근에 노선버스정류장과 신분당선 상현역이 있어 대중교통 이용상황은 양호한 편입니다.
- 이용상태. 감정 당시 일반음식점인 올바른분식으로 이용 중입니다.
- 건물·설비. 철근콘크리트구조 평지붕 건물의 1층 106호이며 외벽 석재붙임, 내부 인테리어 마감, 강화유리창호입니다. 기본 위생·급배수·소방·승강기 설비가 되어 있습니다.
- 도로. 본건 동측으로 왕복 3차선 도로에 접합니다.
- 토지. 상업용 건부지로 이용 중이며 도시지역·일반상업지역·지구단위계획구역, 성장관리권역·택지개발지구에 포함됩니다. 공시지가는 4,609,000원/㎡입니다.
- 위반건축. 위반건축물 사항은 확인되지 않았고 공부와의 차이도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 상가 시세 확인. 감정가 대비 34%까지 내려왔다는 사실만으로 싸다고 단정하지 말고 더블유스퀘어광교 및 상현역 인근 유사 1층 근린시설의 최근 거래와 임대사례를 대조해야 합니다.
- 임차인 점유 확인. 임다훈·주광빈 모두 대항력은 없지만 실제 점유·영업 상태와 인도 협의 가능성을 현장에서 확인해야 합니다.
- 임대수익 검증. 기재된 월차임 2,000,000원과 1,200,000원이 현재도 유효한지, 계약관계와 실제 납부상태를 확인해야 합니다.
- 배당 유의. 현재 계산에는 당해세와 임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 최종 배당표는 별도 확인이 필요합니다.
- 상가 특성 확인. 1층 상가라도 출입구 위치, 전면 가시성, 동선, 전용 사용범위, 관리비와 공용부분 조건이 실제 환금성과 임대가치에 직접 영향을 줍니다.
- 원본 대조. 입찰 전 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서와 감정평가서를 직접 대조하세요.
맺으며 — 권리는 정리됐고, 가격은 현장 검증이 필요하다
이 사건의 권리구조 자체는 비교적 명확합니다. 2018.08.29. 하나은행 근저당권이 말소기준이고, 임차인 임다훈·주광빈은 모두 그 이후 전입해 대항력이 없습니다. 매각물건명세서에도 인수권리와 법정지상권은 해당사항이 없고, 배당 계산상 매수인 인수액도 0원입니다.
다만 감정가 901,000,000원에서 3회 유찰돼 309,043,000원까지 내려왔다는 사실을 곧바로 가격 메리트로 연결하면 안 됩니다. 이 물건은 근린시설이고 감정 당시 일반음식점으로 사용 중이며, 비교 가능한 최근 실거래 데이터가 없습니다. 따라서 결론은 권리관계는 양호하지만, 309,043,000원이 실제 상가가치보다 낮은지는 별도 검증이 필요한 물건입니다.
