수원지방법원 2025타경1026. 용인시 수지구 상현동 더블유스퀘어광교 1층 106호로, 감정 당시 일반음식점 ‘올바른분식’으로 이용 중인 근린시설입니다. 박순옥이 2018.08.29 소유권을 이전받았고 등기상 거래가액은 1,048,940,000원입니다. 같은 날 설정된 하나은행 근저당권 888,000,000원이 말소기준권리이며, 이후 경매개시결정 등은 매각으로 소멸합니다.
권리관계의 중심은 임차인 2명입니다. 임다훈은 2024.10.16, 주광빈은 2020.07.27 전입했는데, 두 날짜 모두 말소기준일인 2018.08.29보다 늦습니다. 따라서 두 임차인 모두 대항력 없음으로 정리되며, 배당 여부와 별개로 미회수 보증금을 매수인이 승계하는 구조는 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경1026 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 용인시 수지구 상현동 1116-4 더블유스퀘어광교 1층 106호 |
| 도로명주소 | 경기도 용인시 수지구 광교중앙로295번길 9 |
| 물건종류 / 이용 | 근린시설 · 일반음식점(상호: 올바른분식) · 1층 106호 |
| 건물구조 | 철근콘크리트구조 평지붕 · 지하 5층~지상 10층 건물 중 1층 |
| 소유자 | 박순옥 · 2018.08.29 소유권이전 · 거래가액 1,048,940,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 901,000,000원 / 309,043,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권액 | 664,569,966원 |
| 매각기일 | 2026.07.22 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준권리는 2018.08.29 접수된 하나은행 근저당권 888,000,000원입니다. 2025.03.17 임의경매개시결정은 그 이후 권리로 매각에 따라 소멸합니다. 2026.02.11 용인시 압류는 2026.03.04 해제로 이미 말소됐습니다. 매각물건명세서상 명시된 인수권리와 법정지상권은 모두 해당사항 없음입니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 2명, 대항력 없음
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 / 월세 | 배당요구 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 임다훈 | 더블유스퀘어광교 1층 106호 33.8400㎡ | 2024.10.16 | 30,000,000원 / 2,000,000원 | 2025.05.29 배당요구 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 주광빈 | 1층 106호 33.8400㎡ | 2020.07.27 | 30,000,000원 / 1,200,000원 | 확인 안 됨 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
③ 가격 흐름 — 감정가의 34.3%, 그러나 시세 검증은 필요
감정가는 901,000,000원이고 3회 유찰 후 현재 최저매각가는 309,043,000원입니다. 감정가 대비 34.3% 수준입니다. 추가 유찰 시 제시된 최저가는 216,330,100원, 그다음은 151,431,070원으로 내려갑니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 309,043,000원 | 303,916,398원 | 608,083,602원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 216,330,100원 | 212,501,479원 | 699,498,521원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 | 151,431,070원 | 148,511,035원 | 763,488,965원 | 0원 |
유찰이 반복될수록 채권자의 미배당액은 늘지만, 이 미배당 채권을 매수인이 떠안는 것은 아닙니다. 현재 회차의 실질취득액은 최저가 309,043,000원과 인수액 0원을 합한 309,043,000원입니다.
④ 예상배당표 (매각가 309,043,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 | 비고 |
|---|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,126,602원 | 약 매각가의 1.7% 추정 |
| 1. 을구 1번 근저당 · 하나은행 | 888,000,000원 | 303,916,398원 | 채권최고액 기준 · 미배당 발생 |
| 2. 을구 2번 근저당 · 하나은행 | 24,000,000원 | 0원 | 2023.08.24 말소 · 예상배당 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 | 당해세·임차인 최우선변제 미반영 |
채권총액 912,000,000원 중 예상 배당액은 303,916,398원, 미배당액은 608,083,602원입니다. 소유자 잔여금과 매수인 인수액은 모두 0원입니다. 실제 배당은 당해세와 임차인 최우선변제 여부에 따라 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 감정 당시 일반음식점 ‘올바른분식’으로 이용 중입니다. 임대관계는 미상으로 기재됐습니다.
- 입지. 상현역 남서측 인근이며 주변에 아파트, 단독·다가구주택, 업무·상업시설, 학교, 근린생활시설과 공원이 소재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장과 신분당선 상현역이 있어 대중교통 이용상황은 양호한 편입니다.
- 도로. 본건 동측으로 왕복 3차선 도로에 접합니다.
- 용도지역. 도시지역·일반상업지역·지구단위계획구역이며, 성장관리권역과 택지개발지구에 포함됩니다.
- 토지. 상업용 건부지로 이용 중이며 공시지가는 4,609,000원/㎡입니다.
- 건물상태. 외벽은 석재붙임, 내부는 인테리어 마감, 창호는 강화유리창호이며 위반건축물 표시는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 현장 영업 확인. ‘올바른분식’의 현재 영업 여부, 실제 운영자와 점유자를 확인하세요.
- 임대차 원본 확인. 임다훈·주광빈의 계약기간, 사업자등록, 확정일자, 배당요구와 실제 점유관계를 원본 서류로 대조하세요.
- 명도비용 반영. 보증금 인수는 없지만 영업시설·집기 이전과 인도 협의에 비용과 시간이 들 수 있습니다.
- 관리비 확인. 상가 관리사무소를 통해 공용부분 관리비와 장기 체납 여부를 확인하세요.
- 수익성 검증. 보증금 30,000,000원과 월세 2,000,000원 또는 1,200,000원의 임대관계가 현재도 유지되는지 확인하세요.
- 상권 조사. 상현역 접근성뿐 아니라 1층 106호의 가시성, 보행동선, 공실률과 동일 건물 임대료를 직접 조사하세요.
- 규제 확인. 일반상업지역·지구단위계획구역·토지거래계약에 관한 허가구역 등 관련 제한을 관할 기관에서 확인하세요.
- 배당 변동 확인. 당해세와 임차인 최우선변제 여부가 예상배당에 반영되지 않았으므로 매각물건명세서와 배당요구 종기 서류를 재확인하세요.
맺으며 — 권리는 정리되지만 가격 검증은 남는다
이 물건의 권리구조는 비교적 명확합니다. 2018.08.29 하나은행 근저당이 말소기준이고, 임차인 2명은 모두 그 이후 전입해 대항력이 없습니다. 명시된 인수권리와 법정지상권도 없어 매수인 인수액은 0원입니다.
다만 근린시설은 권리가 깨끗하다는 이유만으로 가격까지 안전해지는 물건이 아닙니다. 최저가는 감정가의 34.3%인 309,043,000원까지 내려왔지만 이미 3회 유찰됐고, 동일 상가의 최근 실거래 기준도 확인되지 않습니다. 따라서 결론은 “권리는 통과, 가격과 영업수익은 현장 검증”입니다. 실제 임대수익과 공실 위험, 관리비·명도비용을 확인한 뒤 응찰가를 정해야 합니다.