수원지방법원 2025타경1050. 경기도 화성시 오산동 유퍼스트 1층 105호의 근린시설입니다. 감정평가상 이용상태는 소매점이고 현황은 공실입니다. 감정가는 1,460,000,000원이지만 3회 유찰되어 현재 최저매각가는 500,780,000원입니다. 등기 흐름의 중심은 2021.05.17. 설정된 주식회사신한은행 채권최고액 1,104,000,000원의 근저당권입니다. 이 권리가 말소기준이 되고, 이후의 임의경매개시결정·롯데카드 가압류·광주은행 가압류·화성시 압류는 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다.
따라서 권리만 놓고 보면 매수인이 승계할 등기상 부담은 없습니다. 임차인도 없고 감정평가 당시 공실이어서 임차보증금 인수 문제 역시 없습니다. 다만 이 물건의 판단 포인트는 권리보다 가격과 환금성입니다. 근린시설이고 이미 세 차례 유찰됐지만, 비교할 실거래 자료가 없어 현재 최저가 500,780,000원이 시장가격보다 낮은지는 확인할 수 없습니다. 감정가 대비 하락률만으로 가격 메리트를 단정해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경1050 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 화성시 오산동 976-5 유퍼스트 1층105호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 소매점으로 이용중임. (현황 공실) |
| 건물 | 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 11층 건내 1층 105호 |
| 소유자 | 김혜영 · 거래가액 1,377,829,400원 |
| 감정가 / 최저가 | 1,460,000,000원 / 500,780,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사신한은행 / 937,226,531원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸
임차인 없음. 감정평가상 임대관계는 미상이나 이용상태는 소매점, 현황은 공실로 기재되어 있고 별도의 임차인 신고 내역은 없습니다. 말소기준은 2021.05.17. 주식회사신한은행 근저당권이며, 채권최고액은 1,104,000,000원입니다. 이후 2025년 임의경매개시결정, 롯데카드 19,921,914원 가압류, 광주은행 22,814,294원 가압류, 화성시 압류는 등기상 모두 매각으로 소멸합니다. 따라서 매수인 인수액은 0원입니다.
② 가격 판단 — 감정가 34%여도 ‘싸다’고 단정할 수 없다
현재 최저매각가는 500,780,000원으로, 1,460,000,000원의 감정가에서 3회 유찰된 가격입니다. 다음 시나리오는 4회 유찰 시 350,546,000원, 5회 유찰 시 245,382,199원입니다. 숫자만 보면 큰 폭으로 낮아졌지만, 이 사건에는 비교 가능한 실거래 자료가 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 500,780,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 7,407,800원 |
| 1. 근저당 · 주식회사신한은행 | 1,104,000,000원 | 493,372,200원 |
| 2. 가압류 · 롯데카드 주식회사 | 19,921,914원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 주식회사 광주은행 | 22,814,294원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 1,146,736,208원 중 예상 배당액은 493,372,200원이고, 미배당 부족액은 653,364,008원입니다. 주식회사신한은행의 신청채권 937,226,531원도 현재 회차에서는 전액 충족되지 않습니다. 집행비용은 7,407,800원이며, 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 시나리오입니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
| 시나리오 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (3회 유찰, 감정가 34%) | 500,780,000원 | 493,372,200원 | 653,364,008원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 (감정가 24%) | 350,546,000원 | 344,838,356원 | 801,897,852원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 (감정가 17%) | 245,382,199원 | 241,146,848원 | 905,589,360원 | 0원 |
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 화성시 오산동 소재 치동초등학교 남측 인근이며, 주위는 대단위 아파트단지, 상업시설, 공원, 학교 등이 혼재하는 신도시지역입니다.
- 교통. 본 건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 간선도로 및 GTX-A 동탄역이 소재하며, 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 소매점으로 이용 중인 것으로 평가됐으나 현황은 공실입니다. 임대관계는 미상입니다.
- 도로. 북측으로 노폭 약 30미터, 남측으로 노폭 약 12미터의 포장도로에 접합니다.
- 토지. 중심상업지역·지구단위계획구역(화성동탄(2))·택지개발지구이며, 지목은 대, 토지이용상황은 상업용, 공시지가는 7,720,000원/㎡입니다.
- 물건상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 실거래·수익가치 확인. 현재 자료에는 비교 실거래가 없으므로 최저가 500,780,000원의 적정성을 감정가 할인율만으로 판단하지 말고 주변 근린시설 매매사례와 임대료 수준을 별도로 확인해야 합니다.
- 공실 리스크. 감정평가상 현황 공실입니다. 낙찰 후 즉시 임대가 가능한지, 공실기간과 임대수요가 어느 정도인지 확인해야 합니다.
- 상가 환금성. 근린시설은 주거용보다 매수층과 금융조건의 영향을 크게 받을 수 있으므로 재매각 가능성과 보유기간을 함께 검토해야 합니다.
- 화성시 압류. 등기상 압류는 말소기준 이후로 매각 소멸 분류되어 있으나, 당해세 등 실제 배당에 영향을 줄 수 있는 세금은 별도 확인이 필요합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서와 감정평가 관련 원문, 매각 관련 최신 서류를 입찰 전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리는 단순, 가격 검증은 별개
이 사건은 권리분석만 보면 명확합니다. 말소기준은 신한은행 근저당이고 그 뒤의 가압류·압류는 매각으로 소멸하며, 임차인도 없어 매수인 인수액은 0원입니다. 그러나 투자 판단까지 단순한 물건은 아닙니다. 감정가 1,460,000,000원에서 세 차례 유찰돼 500,780,000원까지 내려왔지만, 비교 실거래가가 없고 현황 공실인 근린시설입니다. 따라서 핵심은 “얼마나 많이 떨어졌나”가 아니라 500,780,000원이라는 가격을 실제 상권·임대수익·환금성이 받쳐주는가입니다. 권리는 통과, 가격은 추가 검증. 이 구분이 필요한 사건입니다.
