715,400,000원
수원지방법원 2025타경1050. 동탄2지구 중심상업지역에 있는 유퍼스트 1층 105호 근린시설입니다. 감정평가상 소매점으로 이용되던 호실이지만 조사 당시에는 공실이었습니다. 소유자 김혜영은 거래가액 1,377,829,400원으로 소유권을 취득했고, 같은 날 주식회사신한은행이 채권최고액 1,104,000,000원의 근저당권을 설정했습니다.
이 신한은행 근저당권이 말소기준권리입니다. 이후 등기된 임의경매개시결정, 롯데카드 가압류, 광주은행 가압류, 화성시 압류는 모두 매각으로 소멸합니다. 따라서 등기상 낙찰자가 떠안을 금액은 0원입니다. 다만 상가형 근린시설은 권리관계가 깨끗하다는 사실만으로 수익성과 환금성까지 확보되는 것은 아닙니다. 공실 상태와 실제 임대 가능 조건을 따로 검토해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경1050 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 화성시 오산동 976-5 유퍼스트 1층 105호 도로명주소: 경기도 화성시 동탄구 동탄기흥로 447-20 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(근린시설) · 11층 건물 내 1층 105호 · 소매점으로 이용 중이었으나 현황 공실 |
| 소유자 | 김혜영 (거래가액 1,377,829,400원) |
| 감정가 / 최저가 | 1,460,000,000원 / 715,400,000원 (2회 유찰, 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사신한은행 / 937,226,531원 |
| 매각기일 | 2026.07.24 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준은 2021.05.17. 접수된 주식회사신한은행의 근저당권입니다. 등기된 채권최고액은 1,104,000,000원이며 채무자는 김혜영입니다. 이후 접수된 경매개시결정과 가압류 2건, 화성시 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 가격 판단 — 49%라는 숫자만으로 싸다고 볼 수 없다
현재 최저매각가는 715,400,000원으로 감정가 1,460,000,000원의 49%입니다. 이미 2회 유찰됐다는 점만 보면 가격이 크게 낮아진 것처럼 보입니다. 그러나 비교할 최근 실거래 자료가 없으므로, 이 할인율을 곧바로 시세 대비 할인율로 해석해서는 안 됩니다.
근린시설의 가치는 단순 면적보다 실제 유동인구, 전면 노출도, 출입 동선, 업종 제한, 관리비, 공실 기간과 임대료 수준에 크게 좌우됩니다. 특히 이 호실은 감정 당시 공실이므로 최저가 715,400,000원이 적정한지는 현장 임대수익 검증을 거쳐야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 715,400,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 9,554,000원 |
| 1. 근저당권 · 주식회사신한은행 | 1,104,000,000원 | 705,846,000원 |
| 2. 가압류 · 롯데카드 주식회사 | 19,921,914원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 주식회사 광주은행 | 22,814,294원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 1,146,736,208원 중 채권자 예상배당은 705,846,000원이며, 현재 회차 미배당액은 440,890,208원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 화성시 오산동 치동초등학교 남측 인근에 위치하며, 주위는 대단위 아파트단지·상업시설·공원·학교가 혼재하는 신도시지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 간선도로와 GTX-A 동탄역이 소재하며, 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 도로. 건물 북측으로 폭 약 30미터, 남측으로 폭 약 12미터의 포장도로에 접합니다.
- 용도지역. 중심상업지역·화성동탄(2) 지구단위계획구역·택지개발지구이며, 토지는 상업용 건부지로 이용 중입니다.
- 토지 조건. 토지면적 1,310.2㎡, 평지의 가로장방형 토지이며 공시지가는 ㎡당 7,720,000원입니다.
- 건물 상태. 철근콘크리트구조 11층 건물의 1층 호실로, 위생·급배수·승강기·난방설비가 설치돼 있습니다. 공부와 현황의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
- 환금성. 중심상업지역과 GTX-A 동탄역 인근이라는 입지 요소는 있으나, 개별 근린시설은 호실별 노출도와 임대수요 차이가 커 실제 환금성은 현장 확인이 필요합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유 재조사. 감정 당시 현황은 공실이지만 임대관계는 미상입니다. 현장 방문과 상가임대차 현황 확인으로 실제 점유자를 다시 확인하세요.
- 임대료 검증. 동일 건물과 인근 1층 근린시설의 보증금·월세·공실 기간을 확인해 715,400,000원 기준의 수익성을 검토해야 합니다.
- 상권 동선. 105호의 도로 노출, 출입구 위치, 보행 동선과 주차 접근성을 직접 확인하세요.
- 관리비·체납. 공실 호실의 미납 관리비와 공용부분 체납 승계 가능 금액을 관리주체에 확인하세요.
- 업종 가능성. 건축물대장상 용도와 관리규약, 영업 인허가 조건을 확인해 예상 업종의 입점 가능 여부를 점검하세요.
- 가격 착시 경계. 최저가가 감정가의 49%라는 사실만으로 시세보다 싸다고 판단하지 말고, 실제 임대수익과 인근 매매사례를 기준으로 응찰가를 정하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 세금·점유관계를 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — 권리는 합격, 가격과 공실은 검증 대상
이 물건의 등기 구조는 비교적 명확합니다. 2021.05.17. 신한은행 근저당권이 말소기준이고, 이후의 경매개시결정·가압류·압류는 매각으로 소멸합니다. 현재 회차 기준 매수인 인수액도 0원입니다.
그러나 낙찰 판단의 핵심은 권리보다 공실 근린시설의 실제 가치입니다. 2회 유찰로 최저가가 감정가의 49%까지 내려왔지만, 최근 실거래 자료와 임대조건이 확인되지 않아 가격 메리트를 단정할 수 없습니다. 현재 회차 배당에서도 440,890,208원의 미배당이 발생하고 소유자 잔여는 없습니다. 권리상 인수는 없지만, 공실과 가격 검증 없이 들어갈 물건도 아닙니다.