감정가 49%까지 내려왔지만, ‘명시 인수 0원’만 믿고 들어가면 안 된다 — 오산운암1단지 지하 근린시설

수원지방법원 2025타경1108. 오산운암1단지주공아파트 가상가동의 지하층 1호로, 감정평가상 생활편익시설로 이용 중인 근린시설입니다. 철근콘크리트조 경사스라브지붕 2층 건물 내 지하층이며 사용승인일은 2000.03.22입니다. 소유자 문경원은 2015.07.31 거래가액 520,000,000원에 취득했고, 같은 날 경기화성새마을금고 근저당이 설정됐습니다.

이 사건의 핵심은 등기부에 남아 있는 권리의 숫자가 아니라 말소 이력을 정확히 연결해서 보는 것입니다. 2000년부터 2012년 사이 설정된 남인천농업협동조합·수산업협동조합중앙회·노서정· 국민은행·빙그레 근저당은 뒤이어 각각 말소등기가 완료됐습니다. 따라서 이들 과거 근저당을 매수인이 인수하는 구조로 보면 안 됩니다. 현재 말소기준은 2015.07.31 경기화성새마을금고 근저당입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 과거 근저당은 말소, 기준권리는 2015년

2000.10.16 남인천농업협동조합 근저당은 2002.01.10, 2002.01.07 수산업협동조합중앙회 근저당은 2008.01.08, 2003.03.28 노서정 근저당은 2008.03.05 각각 말소됐습니다. 2008.03.06 국민은행 근저당과 2012.01.30 빙그레 근저당도 2015.07.31과 2015.07.29에 말소됐습니다. 따라서 말소기준권리보다 앞선 근저당 중 현재 존속하는 권리는 확인되지 않습니다.

말소기준인 경기화성새마을금고 근저당은 최초 채권최고액 369,200,000원으로 설정됐고, 2019.01.24 400,800,000원으로 변경됐습니다. 그 뒤 설정된 경기화성새마을금고의 48,000,000원·24,000,000원 근저당, 윤성순의 212,300,000원 가압류, 국세·지방세 압류, 소상공인시장진흥공단 및 수원화성오산축산업협동조합 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 순위입니다.

② 임차인 분석 — 배당요구는 했지만 대항력은 미상

김진현은 현황조사·문건접수·매각물건명세서에 확인되고 2025.06.26 배당요구를 했습니다. 그러나 대항요건 성립일, 확정일자, 보증금과 차임이 확인되지 않습니다. 따라서 “대항력 있음” 또는 “대항력 없음”으로 단정할 수 없고, 대항력 가능·미상으로 판단해야 합니다. 배당요구를 했다는 사실만으로 우선변제권의 순위나 미배당 보증금의 매수인 승계 여부가 확정되지는 않습니다.

③ 가격 해석 — 49%라는 할인율만으로는 부족하다

현재 최저매각가는 294,000,000원으로 감정가 600,000,000원의 49%입니다. 2회 유찰됐고, 한 차례 더 유찰되면 205,800,000원, 4회 유찰 시에는 144,060,000원 시나리오가 제시돼 있습니다. 숫자만 보면 할인 폭이 커 보이지만, 이 물건은 아파트 주거 호수가 아니라 지하층 근린시설·생활편익시설입니다.

동일 용도·유사 입지의 실거래 비교 근거가 확인되지 않으므로, 감정가 대비 할인율만으로 “시세보다 저렴하다”거나 “가격 메리트가 있다”고 평가할 수 없습니다. 지하 상업시설은 실제 영업 가능 면적, 내부 상태, 공실 여부, 임대료, 관리비, 접근성과 가시성에 따라 가치 차이가 커질 수 있습니다. 특히 이 물건은 임대관계도 미상이라 현장 확인과 임대차 원본 확인이 가격 판단보다 먼저입니다.

④ 예상배당표 (매각가 294,000,000원 가정)

표와 차트는 매각가 294,000,000원 기준 시뮬레이션 수치를 표시한 것입니다. 총 신고채권액은 1,397,042,056원, 배당액은 289,084,000원, 미배당액은 1,107,958,056원으로 계산돼 있습니다. 국세·지방세 중 당해세와 임차인의 최우선변제 여부는 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.