수원지방법원 2025타경1131. 수원 권선구 고색동 행정타운프라자 2층 203호의 근린시설입니다. 소유자 우문식은 2024.01.05 매매를 원인으로 거래가액 627,520,000원에 취득했고, 같은 달 15일 국민은행이 채권최고액 1,140,000,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이 근저당이 말소기준권리이며, 이후 신한은행·토스뱅크·인천신용보증재단·교보생명보험의 가압류, 수원시·국의 압류와 경매개시결정은 모두 매각으로 소멸합니다.
권리구조만 보면 매수인이 떠안을 등기상 부담은 없습니다. 다만 이 물건은 아파트처럼 가격 비교만으로 판단하기 어려운 근린시설입니다. 실거래 시세 자료가 없고, 감정평가서에는 조사일 당시 내부수리 중인 공실이며 203호를 포함한 대상 구분건물 2개호에 호별표식과 벽체구분이 없는 상태라고 적혀 있습니다. 감정평가는 구조상 독립성의 상실을 일시적인 것으로 보고 복원이 가능하고 비교적 용이하다고 판단했지만, 칸막이 재료비·인건비 등의 비용이 소요될 수 있다고 명시했습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경1131 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 수원시 권선구 고색동 1181 행정타운프라자 2층 203호 |
| 도로명주소 | 경기도 수원시 권선구 호매실로 21-36 |
| 물건종류 / 이용 | 근린시설 · 조사일 현재 내부수리 중인 공실상태 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지상6층/지하2층 · 사용승인일 2022.06.13 |
| 소유자 | 우문식 (2024.01.05 매매 · 거래가액 627,520,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 1,495,000,000원 / 512,785,000원 (3회 유찰) |
| 청구금액 | 986,694,768원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
| 매각조건 | 일괄매각 |
① 권리 흐름 — 기준권리 이후는 소멸
2022년 신영부동산신탁 명의의 신탁등기는 이미 말소됐고, 2024.01.15 주식회사정도를 거쳐 우문식에게 소유권이전이 이뤄졌습니다. 같은 날 설정된 국민은행 근저당권 1,140,000,000원이 말소기준입니다. 그 뒤 발생한 가압류 4건, 수원시·국 압류 2건, 국민은행의 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 현재 계산상 매수인 인수액은 0원입니다.
② 가격 — 34.3%지만 시세 근거는 없다
감정가는 1,495,000,000원, 현재 최저매각가는 512,785,000원으로 감정가의 34.3%입니다. 이미 3회 유찰된 가격입니다. 다음 시나리오에서는 4회 유찰 시 358,949,500원, 5회 유찰 시 251,264,649원으로 계산돼 있습니다.
다만 이 사건에는 비교 가능한 실거래 시세 자료가 없습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 ‘시세보다 싸다’ 또는 ‘가격 메리트가 크다’고 단정할 수 없습니다. 특히 근린시설은 공실 상태, 내부공사, 전유부분 경계 복원비용과 실제 임대 가능성까지 함께 확인해야 현재 최저가의 경제성을 판단할 수 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 512,785,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 7,527,850원 |
| 1. 근저당 · 주식회사국민은행 | 1,140,000,000원 | 505,257,150원 |
| 2. 가압류 · 주식회사 신한은행 | 146,977,121원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 토스뱅크 주식회사 | 101,631,239원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 인천신용보증재단 | 20,000,000원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 교보생명보험주식회사 | 34,166,659원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가에서는 집행비용 7,527,850원을 제외한 505,257,150원이 국민은행 근저당에 배당되고, 후순위 가압류에는 배당이 없습니다. 채권총액 1,442,775,019원 중 예상 배당액은 505,257,150원이며 부족액은 937,517,869원입니다. 계산상 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 내부공사·구분소유 체크
- 공실·내부수리. 기호(1,2)는 조사일 현재 내부수리 중인 공실상태로 조사됐습니다.
- 벽체구분. 대상 구분건물 2개호는 조사일 현재 호별표식이 없고 벽체구분 없이 내부수리 중이었습니다.
- 구조상 독립성. 분양 당시에는 경계벽 설치 등으로 구조상 독립성이 있었던 것으로 조사됐습니다.
- 복원 가능성. 현재 독립성 상실은 편의상 이용용도로 인한 일시적 상실로 판단됐고, 건축물대장 및 건축물현황도에 따라 복원이 가능하며 비교적 용이하다고 평가됐습니다.
- 복원비용. 석고보드 등으로 경계를 구분하는 재료비 및 인건비 등 칸막이 비용이 소요될 것으로 예상됐습니다.
- 공부와의 차이. 감정평가서상 공부와의 차이는 없습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 수원시 권선구 고색동 권선구청 남동측 인근으로, 각종 근린생활시설과 관공서가 소재하며 제반 입지여건 및 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 건물까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재해 제반 교통여건은 보통입니다.
- 도로. 서측 약 15m, 북측 약 8m 도로에 각각 접합니다.
- 용도지역. 도시지역·일반상업지역·시가지경관지구·지구단위계획구역이며, 비행안전제5구역·도시교통정비지역·과밀억제권역에 해당합니다.
- 설비. 기본 전기·위생·급배수·승강기·소방·지하주차장 설비가 갖춰져 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지상6층·지하2층 건물이며 사용승인일은 2022.06.13입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 감정가 할인율만 보지 않기. 현재 최저가가 감정가의 34.3%지만 비교 가능한 실거래 자료가 없으므로 시세 대비 저가라고 단정하지 말아야 합니다.
- 현황 재확인. 감정평가 조사일 당시 공실·내부공사 중이었던 상태가 매각기일 현재 어떻게 변경됐는지 직접 확인할 필요가 있습니다.
- 203호 경계 확인. 벽체구분이 없는 상태에서 203호 전유부분의 경계와 실제 점유범위를 건축물현황도와 현장에서 대조해야 합니다.
- 복원비용 반영. 경계벽 복원에 재료비·인건비가 발생할 수 있으므로 낙찰가 외 비용으로 반영해야 합니다.
- 일괄매각 조건 확인. 매각물건명세서의 일괄매각 조건과 실제 매각대상 범위를 원본에서 확인해야 합니다.
- 임대 가능성 검토. 현재 임대관계는 미상으로 기재돼 있으므로 공실 상태와 주변 근린시설 수요를 별도로 확인해야 합니다.
- 권리 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원본을 입찰 전에 다시 대조해야 합니다.
맺으며 — “34.3%라는 숫자보다 현황이 먼저다”
이 사건의 권리구조는 비교적 명확합니다. 2024.01.15 국민은행 근저당이 말소기준이고 후순위 가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하며, 계산상 매수인 인수액은 0원입니다. 문제는 가격 할인율만 보고 접근하기 어렵다는 데 있습니다. 현재 최저가는 감정가의 34.3%까지 내려왔지만 실거래 비교 자료가 없고, 조사일 당시 공실이면서 대상 구분건물들이 벽체구분 없이 내부공사 중이었습니다. 감정평가에서는 복원이 가능하고 비교적 용이하다고 판단했으나 비용 발생도 명시했습니다. 따라서 이 물건은 권리는 단순하지만 현황·구분벽·복원비용을 확인한 뒤 가격을 판단해야 하는 근린시설입니다.
