수원지방법원 2025타경1131. 수원시 권선구 고색동 행정타운프라자 2층 203호를 포함한 근린시설 일괄매각 사건입니다. 건물은 2022년 6월 13일 사용승인된 철근콘크리트구조 지상 6층·지하 2층 건물이며, 대상 2개호는 조사일 현재 호별표식과 경계벽 없이 내부수리 중인 공실로 확인됐습니다.
권리 흐름은 비교적 명확합니다. 우문식 씨가 2024년 1월 15일 등기부상 거래가액 627,520,000원에 소유권을 취득했고, 같은 날 주식회사국민은행 앞으로 채권최고액 1,140,000,000원의 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당권이 말소기준권리이며, 뒤이어 등기된 금융기관 가압류와 수원시·국의 압류, 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경1131 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 수원시 권선구 고색동 1181 행정타운프라자 2층 203호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(근린시설) · 2개호 일괄매각 · 조사일 현재 내부수리 중인 공실 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지상 6층 / 지하 2층 · 사용승인일 2022.06.13 |
| 소유자 | 우문식 (2024.01.15. 거래가액 627,520,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 1,495,000,000원 / 732,550,000원 (2회 유찰, 감정가의 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사국민은행 / 986,694,768원 |
| 매각기일 | 2026.07.24 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준은 2024년 1월 15일 설정된 주식회사국민은행의 근저당권입니다. 공동담보에는 행정타운프라자 2층 204호가 기재되어 있습니다. 이후 신한은행·토스뱅크· 인천신용보증재단·교보생명보험의 가압류와 수원시·국의 압류, 임의경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 것으로 정리됩니다.
② 임차·점유와 구조 — 공실이지만 현장 확인이 중요하다
임차인 신고 내역은 0명입니다. 감정평가 조사일에는 대상 2개호가 내부수리 중인 공실로 확인됐으나, 임대관계 자체는 미상으로 조사됐습니다. 대항력 있는 임차인의 보증금을 매수인이 승계하는 구조는 확인되지 않으며, 배당 계산상 매수인 인수액도 0원입니다.
③ 가격 판단 — 49%는 ‘시세 할인율’이 아니다
감정가 1,495,000,000원에서 2회 유찰되어 현재 최저매각가는 732,550,000원, 감정가의 49%입니다. 매수인 인수액이 0원이므로 현재 최저가에 낙찰된다고 가정한 실질취득액도 732,550,000원입니다.
그러나 이 사건에서 확인되는 실거래 비교치는 없습니다. 따라서 감정가 대비 49%라는 숫자는 유찰에 따른 가격 하락을 보여줄 뿐, 최신 거래가나 최근 12개월 평균보다 낮다는 의미는 아닙니다. 특히 근린시설은 이용 가능 업종, 임대수요, 공실기간, 내부공사 상태와 구획 복원비가 실제 가치에 직접 영향을 줄 수 있어 최저가만으로 가격 메리트를 확정할 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 732,550,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 9,725,500원 |
| 1. 근저당 · 주식회사국민은행 | 1,140,000,000원 | 722,824,500원 |
| 2. 가압류 · 주식회사 신한은행 | 146,977,121원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 토스뱅크 주식회사 | 101,631,239원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 인천신용보증재단 | 20,000,000원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 교보생명보험주식회사 | 34,166,659원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 1,442,775,019원 중 예상배당액은 722,824,500원이며, 미배당액은 719,950,519원입니다. 신청채권자 주식회사국민은행의 청구액 986,694,768원도 현재 회차 배당으로 전액 충족되지 않습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 권선구청 남동측 인근에 위치하며, 주변에는 각종 근린생활시설과 관공서가 소재합니다. 제반 입지여건과 주위환경은 보통으로 조사됐습니다.
- 교통. 건물까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통여건은 보통입니다.
- 도로. 서측으로 폭 약 15m, 북측으로 폭 약 8m의 도로에 각각 접합니다.
- 용도지역. 도시지역·일반상업지역·시가지경관지구·권선행정타운배후단지 지구단위계획구역이며, 비행안전제5구역·도시교통정비지역·과밀억제권역에 해당합니다.
- 건물 상태. 기본적인 전기·위생·급배수·승강기·소방·지하주차장 설비가 설치되어 있고, 공부와의 차이 및 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 근린시설이며 조사일 현재 공실·내부공사 상태입니다. 실거래 비교 없이 감정가 할인율만으로 환금성과 적정가격을 판단하기 어렵습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 일괄매각 범위 확인. 매각물건명세서의 일괄매각 대상과 203호 외 1개호의 등기·건축물대장·현황도를 대조하세요.
- 경계벽 복원. 호별표식과 벽체구분이 없는 상태이므로 구획 복원 방식과 재료비·인건비를 현장에서 확인하세요.
- 임대관계 재확인. 조사일에는 공실이지만 임대관계는 미상입니다. 매각기일 전 실제 점유 상태와 사업자등록·전입·임차권 변동을 다시 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 감정가의 49%라는 숫자를 시세 할인율로 보지 말고, 동일 건물·인근 근린시설의 최근 거래와 임대료를 별도로 대조하세요.
- 공사 상태 확인. 내부수리의 진행 정도, 전기·급배수·소방설비 변경 여부와 추가 마감비용을 점검하세요.
- 배당과 인수 구분. 채권 미배당액 719,950,519원은 매수인 인수액이 아닙니다. 현재 계산상 매수인 인수는 0원입니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 매각기일 기준 변동사항을 직접 확인하세요.
맺으며 — “권리는 정리되지만, 물건과 가격은 별개다”
이 사건의 등기상 결론은 단순합니다. 2024년 1월 15일 국민은행 근저당권이 말소기준이고, 이후 가압류·압류는 매각으로 소멸합니다. 임차인 신고 내역은 없으며 매수인 인수액도 0원입니다.
하지만 입찰 판단은 단순하지 않습니다. 감정가 1,495,000,000원이 2회 유찰되어 732,550,000원까지 내려왔어도, 이는 감정가 대비 49%일 뿐 시세 대비 할인율이 아닙니다. 본건은 근린시설이면서 2개호 일괄매각이고, 조사일 현재 경계벽 없이 내부공사 중인 공실입니다. 권리는 통과, 가격과 현장 상태는 보수적으로 재검증. 이 물건의 승부처는 낮아진 최저가가 아니라 일괄매각 범위·구획 복원비·임대 가능성과 실제 시장가격을 얼마나 정확하게 확인하느냐입니다.