360,944,000원
수원지방법원 2025타경50673. 화성시 향남읍 상신리 873-6 소재 단독주택과 토지가 일괄매각되는 사건입니다. 감정가는 515,635,000원이고 1회 유찰돼 현재 최저매각가는 360,944,000원입니다. 건물은 철근콘크리트구조 평지붕 2층으로, 감정평가상 주거용으로 이용 중이며 토지면적은 353㎡입니다.
권리 구조의 출발점은 2024년 5월 20일 설정된 발안농업협동조합 근저당권입니다. 그보다 앞선 2024년 2월 22일 안상교 명의 근저당권 360,000,000원이 있었지만 2024년 9월 2일 해지로 등기상 말소됐습니다. 따라서 현재 말소기준은 을구 2번 발안농업협동조합 근저당권 533,000,000원이며, 이후 설정된 근저당권과 압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경50673 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 화성시 향남읍 상신리 873-6 도로명주소: 경기도 화성시 만세구 향남읍 상신초교길 44-25 |
| 물건종류 | 단독주택 + 토지 · 일괄매각 |
| 건물 이용상태 | 주거용 · 철근콘크리트구조 평지붕 2층 |
| 토지 | 대 353㎡ · 생산녹지지역 · 평지 · 사다리형 · 세로한면(가) |
| 소유자 | 윤기수 2분의 1 · 이현숙 2분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 515,635,000원 / 360,944,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 정덕순 / 1,300,586,849원 |
| 매각기일 | 2026.06.19 |
| 공시지가 | 286,700원/㎡ |
| 등기 발급일 | 2026.07.28 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
2024년 5월 20일 발안농업협동조합 근저당권 533,000,000원이 말소기준권리입니다. 같은 날 이현숙을 채무자로 한 발안농업협동조합 근저당권 328,800,000원, 2024년 8월 8일 정덕순 근저당권 394,944,000원, 이후의 경매개시결정과 압류는 모두 말소기준권리보다 뒤에 있습니다. 배당을 받지 못하더라도 해당 등기권리를 매수인이 승계하는 구조는 아니므로 등기상 인수액은 0원입니다.
② 점유·임차·유치권 표시 — 서류보다 현장 확인이 중요한 부분
등재 임차인은 없습니다. 그러나 감정평가서의 임대관계는 미상으로 기재돼 있어, 등재 임차인이 없다는 사실만으로 실제 점유관계까지 확정할 수는 없습니다.
현황재조사에서는 외관상 주거 흔적이 없는 공실 상태로 보인다고 기재돼 있습니다. 동시에 경매 신청채권자가 공사대금 미상환을 사유로 설치한 ‘유치권 행사’ 현수막이 있었고, 현재는 현수막이 훼손돼 출입문 앞에 묶여 있는 상태라고 조사됐습니다. 신청채권자가 출입문 열쇠를 보유하며 주택을 관리하고 전기요금도 납부하고 있다는 내용도 포함돼 있습니다.
③ 가격 판단 — 감정가 70%지만 시세 근거는 없다
현재 최저가는 감정가 515,635,000원의 70% 회차인 360,944,000원입니다. 그러나 동일 지역·유사 단독주택의 최근 12개월 평균이나 최신 실거래 자료가 없어, 감정가 대비 할인율만으로 시세보다 저렴하다거나 가격 메리트가 있다고 단정할 수 없습니다.
특히 이 물건은 단독주택과 토지가 함께 매각되고 토지가 생산녹지지역에 속합니다. 집합건물처럼 동일 단지·동일 평형 거래를 직접 대입하기 어려우므로 건물 상태, 토지 형상, 도로 조건, 주변 산업단지와 주거환경을 함께 비교해야 합니다. 이번 판단에서는 시세자료 부재로 가격 가점을 주지 않는 것이 보수적입니다.
④ 예상배당표 (매각가 360,944,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,853,216원 |
| 1. 을구 2번 근저당권 · 발안농업협동조합 | 533,000,000원 | 355,090,784원 |
| 2. 을구 3번 근저당권 · 발안농업협동조합 | 328,800,000원 | 0원 |
| 3. 을구 4번 근저당권 · 정덕순 | 394,944,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권총액 1,256,744,000원 중 예상 배당액은 355,090,784원이며, 현재 회차의 미배당액은 901,653,216원입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 입지·토지·건물 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 향남제약일반산업단지 서측 인근에 위치하며, 주변에는 산업단지·단독주택·농경지가 소재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 있어 교통사정은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평지붕 2층 건물로 외벽은 치장벽돌쌓기와 돌붙임 마감, 창호는 하이샷시 이중창호입니다.
- 설비. 위생·급배수·난방·화재탐지설비가 설치돼 있습니다.
- 토지. 지목은 대, 면적은 353㎡이며 평지의 사다리형 토지입니다. 도로접면은 세로한면(가)입니다.
- 규제. 생산녹지지역·가축사육제한구역(전부제한)·성장관리권역에 해당합니다.
- 도로. 일부 토지는 건축법 제2조제1항제11호 나목에 따른 도로에 해당하거나 도로 일부를 포함합니다.
- 위반 여부. 위반건축물 표시는 없고 공부와의 차이는 기재돼 있지 않습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 유치권 주장 확인. 현수막 설치 경위, 공사계약서, 공사대금 채권액, 점유 개시일과 현재 점유 상태를 확인하세요.
- 열쇠와 점유자 확인. 신청채권자가 열쇠를 보유하며 관리 중이라는 조사 내용과 실제 현장 상태가 일치하는지 확인하세요.
- 임대관계 확인. 등재 임차인은 없지만 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 전입세대·사업자등록·현장 점유를 대조하세요.
- 세금 우선배당 확인. 국세·지방세 압류 중 당해세 해당 금액과 법정기일을 원본 서류로 확인하세요.
- 일괄매각 범위 확인. 토지와 건물의 매각 범위, 경계, 도로 부분 및 현황 이용 상태를 확인하세요.
- 생산녹지지역 검토. 향후 증축·개축·용도변경 계획이 있다면 토지이용계획과 건축 제한을 사전에 확인하세요.
- 시세 별도 조사. 감정가 70%라는 이유만으로 저가라고 판단하지 말고 인근 단독주택·토지의 최근 실거래를 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 세금·점유 관련 서류를 직접 대조하세요.
맺으며 — 권리는 단순하지만 현장은 단순하지 않다
등기부만 보면 결론은 명확합니다. 이미 말소된 안상교 근저당권을 제외하면 2024년 5월 20일 발안농업협동조합 근저당권이 말소기준이고, 그 뒤의 근저당권·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 등재 임차인도 없어 등기상 인수액은 0원입니다.
그러나 이 사건의 핵심은 등기 순위보다 현장입니다. 신청채권자가 공사대금 미상환을 이유로 설치한 유치권 행사 현수막, 열쇠 보유와 전기요금 납부, 외관상 공실이라는 조사 내용이 함께 존재합니다. 여기에 임대관계 미상과 세금 압류 경고, 실거래 비교자료 부재가 겹칩니다. 따라서 권리상 인수 0원이라는 장점만 보고 곧바로 가격 메리트를 부여하기보다는, 유치권 주장과 실제 점유, 당해세 및 현장 상태를 확인한 뒤 입찰가를 결정하는 보수적 접근이 맞습니다.