수원지방법원 2025타경50673. 화성시 향남읍 상신초교길 44-21에 있는 단독주택과 토지의 일괄매각 사건입니다. 토지는 354.0㎡이고, 감정평가상 건물은 철근콘크리트구조 평지붕 2층으로 주거용 이용이 확인됩니다. 소유자는 윤기수·이현숙 씨로 각각 2분의 1 지분을 보유하고 있습니다.
최저매각가는 358,411,000원으로 감정가 512,016,000원의 70.0%입니다. 그러나 동일하거나 유사한 단독주택·토지의 최근 거래 비교가 확인되지 않았으므로, 유찰률 자체는 가격 메리트의 근거가 아닙니다. 이 사건의 우선순위는 가격 판단보다 먼저 유치권 주장과 실제 점유관계를 검증하는 것입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경50673 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 화성시 향남읍 상신초교길 44-21 |
| 물건종류 | 단독주택 + 토지 · 일괄매각 |
| 토지 | 대 354.0㎡ · 생산녹지지역 · 단독 이용 · 평지 · 사다리형 · 세로한면(가) |
| 건물 이용 | 철근콘크리트구조 평지붕 2층 · 주거용 |
| 소유자 | 윤기수 2분의 1 · 이현숙 2분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 512,016,000원 / 358,411,000원 (1회 유찰·감정가의 70.0%) |
| 신청채권자 / 청구 | 정덕순 / 1,300,586,849원 |
| 매각기일 | 2026.06.19 |
① 권리 흐름 — 등기권리는 소멸, 핵심은 등기 밖 주장
2024.02.22 설정된 안상교 씨의 근저당권 360,000,000원은 2024.09.02 해지로 이미 말소됐습니다. 따라서 현재 살아 있는 권리 중 가장 빠른 권리는 2024.05.20 발안농업협동조합 근저당권 533,000,000원이며, 이것이 말소기준권리입니다.
같은 날 접수된 발안농업협동조합의 후순위 근저당권 328,800,000원, 2024.08.08 정덕순 씨의 근저당권 394,944,000원, 이후의 경매개시결정과 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 배당모형에 반영된 매수인 인수액은 0원입니다.
② 임차인·점유 현황 — 공실로 보이나 점유 주체 확인 필요
| 확인된 임차인 | 없음 |
|---|---|
| 임대관계 | 미상 |
| 감정평가 이용상태 | 주거용으로 이용 중 |
| 현황재조사 | 외관상 주거 흔적이 없는 공실 상태로 보임 |
| 열쇠·관리 | 신청채권자가 출입문 열쇠를 보유해 주택을 관리하고 전기요금을 납부 |
임차인의 전입일·보증금·확정일자 신고는 확인되지 않습니다. 따라서 대항력 임차인 보증금을 인수하는 구조로 분석되지는 않습니다. 다만 감정평가 당시의 주거용 이용과 현황재조사의 외관상 공실 사이에 차이가 있으므로, 실제 내부 점유자와 열쇠 관리 주체를 현장에서 다시 확인해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 358,411,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,817,754원 |
| 2. 근저당 · 발안농업협동조합 | 533,000,000원 | 352,593,246원 |
| 3. 근저당 · 발안농업협동조합 | 328,800,000원 | 0원 |
| 4. 근저당 · 정덕순 | 394,944,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권최고액 합계 1,256,744,000원 가운데 현재 회차 예상배당은 352,593,246원이고, 미배당은 904,150,754원입니다. 선순위 발안농업협동조합 근저당권도 전액을 배당받지 못하며, 후순위 근저당권과 소유자 잔여금은 0원으로 계산됩니다. 신청채권자 정덕순 씨의 청구액은 1,300,586,849원이지만 현재 회차 배당모형상 신청채권자 배당액은 0원입니다.
④ 유찰 회차별 배당 시나리오
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수* |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 | 358,411,000원 | 352,593,246원 | 904,150,754원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 | 250,887,699원 | 246,575,271원 | 1,010,168,729원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 175,621,389원 | 172,362,690원 | 1,084,381,310원 | 0원 |
*매수인 인수 0원은 등기·배당모형 기준입니다. 유치권 성립 여부는 별도로 검증해야 하며, 매각가가 내려가도 등기상 채권 미배당액이 매수인에게 자동 승계되는 구조는 아닙니다.
⑤ 입지·토지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 단독주택과 토지의 일괄매각이며, 감정평가상 건물은 주거용으로 이용 중입니다.
- 주위환경. 향남제약일반산업단지 서측 인근으로, 산업단지·단독주택·농경지가 함께 소재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 있어 교통사정은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평지붕 2층이며, 외벽은 치장벽돌쌓기·돌붙임 마감, 창호는 하이샷시 이중창호입니다.
- 설비. 위생·급배수·난방·화재탐지설비가 설치돼 있습니다.
- 토지. 면적 354.0㎡, 지목 대, 토지이용상황 단독, 평지·사다리형·세로한면(가)이며 공시지가는 286,700원/㎡입니다.
- 규제. 생산녹지지역·가축사육제한구역(전부제한)·성장관리권역이며 일부는 건축법상 도로가 포함됩니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.
- 환금성. 단독주택과 토지는 층·면적이 표준화된 집합건물보다 개별성이 큽니다. 최근 거래 비교 없이 감정가 대비 유찰률만으로 적정가를 판단하기 어렵습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 유치권 원인채권 확인. 공사계약서, 견적서, 세금계산서, 입금내역, 미지급 공사대금 산정자료를 대조하세요.
- 점유 계속성 확인. 신청채권자의 열쇠 보유가 단순 관리인지 유치권 점유 주장인지, 출입통제와 실제 관리 상태를 현장에서 확인하세요.
- 점유자 재확인. 외관상 공실 판단과 감정평가 당시 주거용 이용이 다르므로 내부 점유자·전입세대·사업자등록 여부를 다시 확인하세요.
- 세금 우선순위 확인. 국세·지방세 압류의 세목, 법정기일, 당해세 여부와 교부청구액을 확인하세요.
- 일괄매각 범위 확인. 토지와 건물의 매각 대상, 경계, 도로 포함 부분, 공동담보 범위를 등기부와 매각물건명세서 원본에서 대조하세요.
- 가격 검증. 최저가 358,411,000원이 감정가의 70.0%라는 사실만으로 가격 가점을 주지 말고, 인근 단독주택·토지의 실거래와 토지·건물 가치 배분을 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 배당요구·세금 자료를 직접 확인하세요.
맺으며 — “등기상 0원”과 “실제 위험 0”은 다르다
등록된 권리만 놓고 보면 구조는 명확합니다. 이미 말소된 안상교 씨의 근저당권을 제외한 최초 유효 권리는 2024.05.20 발안농업협동조합 근저당권이고, 이후 권리는 매각으로 소멸합니다. 확인된 임차인도 없으며 배당모형상 매수인 인수액은 0원입니다.
그러나 이 사건은 등기부만 보고 끝낼 물건이 아닙니다. 신청채권자가 공사대금 미상환을 이유로 유치권 현수막을 설치했고, 열쇠를 보유하며 주택을 관리하고 있다는 점을 확인해야 합니다. 국세·지방세 압류로 실제 배당도 달라질 수 있으며, 최근 거래 비교 없이 감정가의 70%만 보고 가격 메리트를 인정하기도 어렵습니다. 등록권리는 정리형, 사실관계는 확인형. 유치권과 점유가 해소된 뒤에야 실질취득 358,411,000원이라는 계산을 신뢰할 수 있는 사건입니다.