수원지방법원 2025타경50789. 사건 용도 표기는 근린시설이고 감정평가 이용상태는 오피스텔입니다. 제3층 제314호로, 건물은 지하2층·지상8층 철근콘크리트구조이며 사용승인일은 2021.04.15입니다. 소유자는 이강진입니다. 현재 최저가는 감정가 156,000,000원에서 4회 유찰돼 37,456,000원까지 내려왔습니다.
하지만 이 물건은 최저가만 보면 권리분석을 틀리기 쉽습니다. 임차인 박준현은 2021.08.13 전입·점유를 시작했고 같은 날 확정일자를 받았습니다. 말소기준권리인 황상돈 근저당권은 2023.08.03 설정됐으므로, 임차인의 대항요건이 말소기준권리보다 약 2년 먼저 갖춰져 있습니다. 매각물건명세서도 “대항력있는 임차인 있음. 임차보증금 전액이 배당되지 않으면 잔액을 매수인이 인수함”이라고 명시하고 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경50789 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 용인시 기흥구 용구대로2360번길 15, 3층314호 (마북동, 플랫폼시티아이브주건축물제1동) |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 오피스텔로 이용중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하2층/지상8층 · 제3층 제314호 · 사용승인 2021.04.15 |
| 비교 기준 면적 | 20.09㎡ |
| 소유자 | 이강진 |
| 감정가 / 최저가 | 156,000,000원 / 37,456,000원 (4회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 160,291,573원 |
| 매각기일 | 2026.09.04 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 임차인이 먼저다
말소기준권리는 2023.08.03 설정된 을구 1번 황상돈 근저당권 52,000,000원입니다. 이후 메리츠캐피탈 가압류, 국의 가압류, 주택도시보증공사 가압류와 강제경매개시결정은 말소기준 이후 권리로 매각에 따라 소멸하는 구조입니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 사용 / 범위 | 전입·점유 | 확정일자 | 보증금 | 배당요구 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 박준현 | 주거(임차권등기) · 주택전부 | 2021.08.13 | 2021.08.13 | 150,000,000원 | 있음 · 2023.09.15 | 대항력 있음 우선변제 있음 승계 아님 |
박준현은 보증기관의 대위·승계 신고가 아니라 실제 임차인 1명입니다. 보증금은 150,000,000원이며, 배당요구를 했기 때문에 매각대금에서 우선변제를 받습니다. 그러나 현재 최저가에서는 집행비용을 제외한 배당 가능액이 보증금에 크게 못 미쳐 113,618,208원이 매수인 인수로 남습니다.
③ 실질취득가 — 최저가가 내려가도 약 1.5억에 묶인다
현재 회차의 최저매각가는 37,456,000원입니다. 이 가격만 보면 감정가의 24.01%이고 최근 12개월 실거래 140,000,000원의 26.8%에 불과해 매우 싸 보입니다. 하지만 그 비교는 이 사건에서는 의미가 없습니다.
| 회차 | 낙찰가 가정 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 4회 유찰 | 37,456,000원 | 113,618,208원 | 151,074,208원 |
| 5회 유찰 시 | 26,219,200원 | 124,652,746원 | 150,871,946원 |
| 6회 유찰 시 | 18,353,440원 | 132,376,922원 | 150,730,362원 |
유찰이 더 진행돼 낙찰가가 26,219,200원, 18,353,440원으로 내려가도 임차인 인수액은 각각 124,652,746원, 132,376,922원으로 증가합니다. 따라서 총 부담은 150,871,946원 → 150,730,362원으로 거의 변하지 않습니다. 이 사건에서는 낙찰가 하락이 곧 취득원가 하락으로 이어지지 않습니다.
④ 시세 비교 — 기준은 최저가가 아니라 실질취득
플랫폼시티아이브 실거래 자료의 최근 12개월 평균은 140,000,000원이고 최신 거래도 2026.01 140,000,000원입니다. 최근 거래는 전용 14.16㎡, 본건 비교 기준 면적은 20.09㎡로 면적이 일치하지 않는 표본이므로 단순 직접비교에는 주의가 필요합니다. 그럼에도 가격 판단의 우선 기준인 최근 거래 흐름은 -11.4%로 하락했습니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.01 | 14.16㎡ | 7 | 140,000,000원 |
| 2024.09 | 14.16㎡ | 7 | 157,000,000원 |
| 2024.09 | 14.16㎡ | 7 | 158,000,000원 |
| 2023.03 | 14.16㎡ | 7 | 159,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 14.16㎡ | 1건 | 140,000,000원 |
현재 회차 실질취득 151,074,208원은 최근 12개월 평균 140,000,000원의 약 107.9%입니다. 따라서 최저가 37,456,000원이 최근 시세의 26.8%라는 수치만 보고 “시세보다 싸다”거나 “가격 메리트가 크다”고 평가할 수 없습니다. 전체 실거래 평균 153,500,000원보다 약간 낮다는 사실 역시 최근 하락 추세와 최신 거래보다 우선할 근거가 아닙니다.
⑤ 예상배당표 (매각가 37,456,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,074,208원 |
| 1. 임차인 박준현 보증금 | 150,000,000원 | 36,381,792원 |
| 2. 근저당 · 황상돈 | 52,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 메리츠캐피탈 | 84,856,806원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 국 | - | 0원 |
| 5. 가압류 · 주택도시보증공사 | 20,000,000원 | 0원 |
| 6. 강제경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 160,291,573원 | 0원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
매각대금 37,456,000원에서 집행비용 1,074,208원을 제외한 36,381,792원이 임차인에게 배당되고, 보증금 미회수액 113,618,208원은 매수인이 인수하는 계산입니다. 근저당권과 후순위 가압류·신청채권자는 현재 회차 가정에서 배당액이 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 용인시 기흥구 마북동 소재 마성초등학교 북서측 인근으로, 주위는 아파트·근린생활시설·오피스텔 등이 소재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 수인분당선 구성역이 있습니다.
- 이용. 감정평가상 본건은 오피스텔로 이용중이며 기본 위생·급배수·승강기·옥내소화전 설비가 구비돼 있습니다.
- 도로. 남동측으로 폭 약 5미터 내외 도로에 접합니다.
- 토지. 완경사의 사다리형 토지이며 근린생활시설 및 오피스텔 건부지로 이용중입니다. 토지면적은 1,659.0㎡, 공시지가는 2,136,000원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·성장관리권역·비행안전제3구역(전술)·상대보호구역 등이며 토지거래계약에 관한 허가구역에 포함됩니다.
- 단지 규모. 플랫폼시티아이브는 28세대이며, 경매 통계상 평균 유찰 5.0회·매각률 0.0%입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 입찰가 대신 실질취득가를 계산. 현재 회차는 37,456,000원에 낙찰돼도 예상 인수액 113,618,208원을 더한 151,074,208원이 실제 부담 기준입니다.
- 임차보증금 전액 배당 여부 확인. 매각물건명세서상 보증금 전액이 배당되지 않으면 잔액을 매수인이 인수합니다.
- 추가 유찰 착시 주의. 5회·6회 유찰 시에도 낙찰가 하락분만큼 인수액이 늘어 실질취득은 150,871,946원·150,730,362원 수준입니다.
- 시세 표본 면적 차이 확인. 최근 실거래는 14.16㎡이고 본건 비교 기준 면적은 20.09㎡이므로 층·면적·이용상태를 포함해 직접 비교해야 합니다.
- 최근 하락 추세 반영. 최신 거래는 2026.01 140,000,000원이고 최근 대비 과거 추세는 -11.4%입니다. 과거 전체 평균 153,500,000원만으로 가격을 높게 평가하지 않아야 합니다.
- 민간임대주택등기 확인. 갑구에는 2021.08.05 민간임대주택등기가 존재하므로 입찰 전 등기 원문과 매각물건명세서를 다시 대조해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 최신 권리변동을 입찰 직전 확인해야 합니다.
맺으며 — “24% 낙찰가”가 아니라 “약 1.5억 실질취득”
이 사건의 숫자만 보면 감정가 156,000,000원짜리 물건을 37,456,000원에 살 수 있는 4회 유찰 물건처럼 보입니다. 하지만 권리분석을 적용하면 결론은 정반대입니다. 대항력 있는 임차인 박준현의 보증금 150,000,000원 중 현재 회차에서 113,618,208원이 미배당으로 남고, 낙찰자는 이를 인수하게 됩니다.
결국 현재 실질취득은 151,074,208원으로 최근 12개월 실거래 평균·최신 거래 140,000,000원을 웃돕니다. 시장 가격도 최근 -11.4% 흐름이고, 단지 경매 통계는 평균 5.0회 유찰·매각률 0.0%입니다. 더 유찰돼 낙찰가가 내려가도 인수액이 커져 총 부담은 거의 1.5억원에 고정됩니다. 최저가는 싸지만 실질취득은 싸지 않습니다. 이 물건의 승부처는 낮아진 입찰가가 아니라 선순위 임차보증금 인수를 포함한 총원가입니다.
