최저가는 감정가의 34.3%, 그러나 45,000,000원 인수가 붙는다 — 썬앤문타워 404호

인천지방법원 2025타경1299. 영종별빛광장 남동측 인근 썬앤문타워 4층 404호로, 집합건축물대장상 용도는 의원입니다. 공유자 김상우·김정혜·손정민이 각 3분의 1 지분을 보유하고 있으며, 말소기준권리는 2022.09.02. 설정된 수협은행 근저당권입니다. 채권최고액은 2,280,000,000원, 경매 청구액은 2,255,955,701원이고 공동담보목록 제2022-1871호가 기재돼 있습니다.

등기부만 보면 말소기준 이후의 경매개시결정과 국 압류 3건은 매각으로 소멸합니다. 그러나 이 물건은 등기부 말소 여부만으로 끝나지 않습니다. 말소기준일보다 앞선 2020.07.20. 전입 기록을 가진 임차인 2건이 있고, 우선변제권 없이 보증금 전액이 승계되는 구조로 계산돼 있습니다. 등기 권리는 정리되지만 임차인 보증금은 남는 유형입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 등기는 소멸, 선순위 임차인은 남는다

초기 신탁등기는 2020.07.20. 말소됐고, 같은 날 공유자 전원 지분이 다시 무궁화신탁으로 이전됐다가 2022.09.02. 신탁재산의 귀속을 원인으로 공유자들에게 돌아왔습니다. 같은 날 설정된 수협은행 근저당권이 말소기준권리입니다. 그 이후의 임의경매개시결정과 김상우·김정혜·손정민 각 지분에 대한 국 압류는 매각으로 소멸합니다.

임차인·점유자 분석

보증기관 대위·승계에 따른 중복신고는 없으며, 현황조사상 임차인·점유자 기록은 4건입니다. 이 가운데 대상 호실의 인수액에 직접 반영된 것은 186.04㎡ 부분의 대항력 임차인 2건입니다.

② 가격 판단 — 최저가가 아니라 실질취득으로 본다

현재 최저가는 129,654,000원으로 감정가 378,000,000원의 34.3%입니다. 하지만 대항력 임차인 보증금 45,000,000원이 별도로 승계되므로, 현재 회차의 실질취득은 174,654,000원입니다. 최저가만 표시한 할인율은 실제 자금 부담을 45,000,000원 낮게 보이게 합니다.

동일 기준으로 확인할 수 있는 실거래 비교가 없어, 감정가 대비 할인율만으로 시세보다 싸다거나 가격 메리트가 있다고 단정할 수 없습니다. 특히 의원 용도의 근린시설이고 이미 3회 유찰됐으며 감정평가 당시 공실이어서, 가격 판단에는 임대수요와 매각 가능성을 함께 반영해야 합니다.

③ 예상배당표 (매각가 129,654,000원 가정)

매각대금 129,654,000원에서는 집행비용 2,615,156원을 제외한 127,038,844원이 수협은행에 배당되고, 수협은행 기준 미배당액은 2,152,961,156원입니다. 임차인 보증금 45,000,000원은 매각대금 배당에서 지급되지 않고 매수인에게 승계됩니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당 순서와 금액은 달라질 수 있습니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 인천광역시 중구 중산동 영종별빛광장 남동측 인근이며, 근린생활시설·오피스텔·생활숙박시설 등이 형성된 성숙 중인 상가지대입니다.
• 이용상태. 404호는 집합건축물대장상 의원이고 감정평가 당시 내부 공실로 조사됐습니다.
• 교통. 대상물건까지 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 있어 대중교통 여건은 무난한 편입니다.
• 도로. 북서측 약 20m, 남서측 약 15m 포장도로에 접한 중로각지입니다.
• 건물·설비. 2020.07.02. 사용승인된 지하 2층·지상 10층 건물로, 위생·급배수·화재탐지·경보·층별 소화전·승강기 설비와 지하 주차장이 있습니다.
• 용도지역. 중심상업지역·지구단위계획구역·경제자유구역·성장관리권역·토지거래계약에 관한 허가구역에 포함됩니다.
• 토지. 대지 916.5㎡, 평지의 세로장방형 상업용 토지이며 공시지가는 3,060,000원/㎡입니다.
• 공부상 하자. 공부와의 차이와 위반건축물 사항은 없습니다.
• 환금성. 의원 용도의 근린시설이고 공실 상태이며 이미 3회 유찰됐습니다. 실거래 비교가 없는 만큼 주거용 물건처럼 감정가 대비 할인율만으로 환금성을 평가하기 어렵습니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 실질취득 기준. 현재 회차에서는 입찰가에 대항력 임차인 보증금 45,000,000원을 더해 총 취득 부담을 계산하세요.
• 404호 점유 특정. 감정평가의 공실 기재와 현황조사의 186.04㎡ 점유 기록이 일치하는지 현장·호별 배치도·현황조사 원문으로 확인하세요.
• 대항력 임대차 확인. 주식회사 오카이·김상우와 (주)썬앤문·오흥석의 실제 점유, 임대차 종료 여부, 보증금 반환 여부를 확인하세요.
• 김상우 관계 확인. 임차인 기록의 김상우와 공유자·채무자 김상우의 동일인 여부 및 임대차계약의 실재성을 확인하세요.
• 안희숙 점유 호수. 안희숙의 점유 부분은 603호로 표시돼 있으므로 대상 404호와 직접 관련되는지 구분해야 합니다.
• 세금 배당. 국 압류 3건의 체납 세목·법정기일·당해세 여부와 교부청구액을 확인하세요.
• 공동담보 범위. 공동담보목록 제2022-1871호의 다른 담보물과 경매 진행 상황을 함께 확인하세요.
• 상가 명도·관리비. 실제 점유자, 내부 비품, 체납 관리비와 인도 조건을 관리사무소 및 현장에서 확인하세요.
• 가격 검증. 동일 건물과 인근 의원·근린시설의 매매·임대 사례를 별도로 확인하기 전에는 감정가 대비 34.3%라는 이유만으로 가격 메리트를 인정하지 마세요.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 임대차 관련 서류를 입찰 전에 직접 대조하세요.

맺으며 — “34.3% 낙찰가”가 실제 취득가는 아니다

이 사건의 등기부 구조는 비교적 선명합니다. 말소기준인 수협은행 근저당권과 그 이후 경매개시결정·압류 3건은 매각으로 소멸합니다. 그러나 말소기준일 이전 전입한 대항력 임차인 2건의 보증금 45,000,000원은 배당되지 않고 매수인에게 승계됩니다.

따라서 현재 회차에서 봐야 할 숫자는 최저가 129,654,000원이 아니라 실질취득 174,654,000원입니다. 여기에 404호 공실 기재와 점유조사 기록의 불일치, 소유자·채무자와 같은 이름의 점유자, 국 압류 3건, 공동담보 근저당, 의원 용도의 근린시설이라는 환금성 요소가 겹칩니다.

최저가는 크게 내려왔지만 권리와 점유는 단순하지 않습니다. 실거래 비교도 없는 만큼 “감정가의 34.3%니까 싸다”는 결론은 금물입니다. 이 물건의 입찰 전제는 대항력 임차인 보증금 45,000,000원의 승계를 인정하고도 수익성이 남는 가격인지, 그리고 현황조사상 임대차가 실제 404호에 존속하는지를 먼저 확인하는 것입니다.