수원지방법원 2025타경54200. 화성시 비봉면 청요리의 토지와 공장 이용 건물을 일괄매각하는 사건입니다. 토지는 공장용지 1,328.0㎡이며, 기호2·3 건물은 일반철골구조 기타지붕 1층 공장으로 지게차 수리 및 판매 전시장으로 이용되고 있습니다. 제시외 건물은 매각에 포함되지만, 이동식 컨테이너는 매각에서 제외됩니다.
등기상 말소기준은 2023.07.11. 팔탄농업협동조합 근저당권입니다. 이후 설정된 박혜란의 근저당권과 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 다만 임차인 임노경은 말소기준보다 앞선 2023.06.23. 전입으로 대항력이 인정되고, 우선변제권 없이 보증금 전액이 배당되지 않는 구조로 계산됐습니다. 따라서 등기상 권리가 소멸하더라도 임차보증금 30,000,000원은 별도의 매수인 부담으로 남습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경54200 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 화성시 효행구 비봉면 청요리 467, 467-17 · 경기도 화성시 효행구 비봉면 푸른들판로1010번길 99-14 |
| 물건종류 / 이용 | 기타 + 토지 · 기호2·3 공장(지게차 수리 및 판매 전시장) |
| 토지 | 공장용지 1,328.0㎡ · 계획관리지역 · 공업용 · 공시지가 333,500원/㎡ |
| 건물구조 | 일반철골구조 기타지붕 1층 · 우레탄 판넬 외벽 · 샌드위치 판넬 내벽 · 샷시 창호 |
| 소유자 | 주식회사티와이개발 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 2,417,180,000원 / 1,184,418,000원 (2회 유찰 · 감정가의 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 박혜란 / 60,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.22 |
| 매각 조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 · 이동식 컨테이너 제외 |
① 권리 흐름 — 등기는 소멸해도 임차보증금은 남는다
말소기준 근저당권의 채권최고액은 1,704,000,000원이며, 채무자는 주식회사경기중앙산업, 근저당권자는 팔탄농업협동조합입니다. 청요리 467·467-17 토지와 청요리 467-15 주식회사티와이개발 지분 등이 공동담보로 기재돼 있습니다. 후순위 박혜란 근저당권의 채권최고액은 60,000,000원이고, 이 권리를 기초로 임의경매가 진행됐습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 2명
| 임차인 / 점유 | 전입일 | 보증금 / 월세 | 권리 판단 |
|---|---|---|---|
| 임노경 415.0000㎡ | 2023.06.23 | 30,000,000원 월 2,900,000원 | 대항력 있음 우선변제 없음 승계·인수 30,000,000원 |
| 임현준 2동 264.0000㎡ | 2024.05.23 | 30,000,000원 월 2,200,000원 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
임현준은 말소기준 이후 전입해 대항력이 없으므로 매수인에게 보증금이 승계되는 것으로 계산되지 않았습니다. 반면 임노경은 말소기준보다 먼저 전입했고 확정일자·배당요구에 의한 우선변제가 반영되지 않아 전액 인수 구조입니다. 보증기관 대위나 승계 중복신고는 없으며, 실제 임차인은 2명입니다.
③ 가격 구조 — 감정가 할인과 시세 할인은 다르다
현재 최저매각가는 1,184,418,000원으로 감정가 2,417,180,000원의 49%입니다. 그러나 대항력 임차보증금 30,000,000원을 더하면 실질취득은 1,214,418,000원, 감정가의 약 50.2%입니다. 이는 감정가 대비 수치일 뿐, 최근 실거래나 최신 거래가 없어 시장가격보다 싸다고 평가할 근거는 없습니다.
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 | 실질취득 | 채권자 미배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 2회 유찰 · 감정가 49% | 1,184,418,000원 | 30,000,000원 | 1,214,418,000원 | 593,826,180원 |
| 3회 유찰 시 감정가 34.3% | 829,092,600원 | 30,000,000원 | 859,092,600원 | 945,598,326원 |
| 4회 유찰 시 감정가 24.01% | 580,364,820원 | 30,000,000원 | 610,364,820원 | 1,191,838,828원 |
임노경 보증금 인수액은 각 회차에서 30,000,000원으로 동일합니다. 추가 유찰로 낙찰가가 낮아지면 실질취득도 낮아지지만, 실거래 자료가 없으므로 어느 회차가 시장가 대비 저렴한지는 별도 조사해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 1,184,418,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 14,244,180원 |
| 인수. 임차인 임노경 보증금 | 30,000,000원 | 0원 매수인 인수 30,000,000원 |
| 2. 팔탄농업협동조합 근저당권 | 1,704,000,000원 | 1,170,173,820원 |
| 3. 박혜란 근저당권 | 60,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권최고액 합계는 1,764,000,000원이지만 현재 회차에서 채권자에게 배당되는 금액은 1,170,173,820원으로 계산됐습니다. 채권자 미배당액은 593,826,180원이고, 신청채권자 박혜란의 60,000,000원 근저당권에는 배당이 돌아가지 않습니다. 소유자 잔여금도 0원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 청룡초등학교 남동측 근거리에 위치하며, 주변은 공장·근린생활시설·농경지·임야가 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근은 가능하지만 버스정류장 거리와 운행 여건을 고려한 대중교통 사정은 불편합니다.
- 이용. 기호2·3 모두 공장으로 이용되며, 지게차 수리 및 판매 전시장으로 사용되고 있습니다.
- 토지. 공장용지 1,328.0㎡, 완경사 사다리형 토지로 세로한면(가) 도로에 접합니다.
- 규제. 계획관리지역·성장관리계획구역(산업관리)·가축사육제한구역·성장관리권역입니다.
- 설비. 기본적인 전기설비와 급·배수설비 및 위생설비를 갖추고 있습니다.
- 환금성. 공장과 토지를 함께 인수하는 산업용 부동산이며 대중교통이 불편해, 매수 수요층은 이용 목적과 차량 접근성에 좌우될 수 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임노경 임대차 원본. 임대차계약서, 실제 점유, 사업자등록 또는 전입 유지 여부와 보증금 반환 내역을 확인하세요.
- 인수권리 문구 대조. 명세서의 “인수권리 해당사항없음” 기재와 전입일 기준 대항력 분석이 엇갈리므로 최신 원본을 직접 대조해야 합니다.
- 실질취득 기준. 현재 회차는 최저가 1,184,418,000원이 아니라 보증금 인수를 합친 1,214,418,000원을 기준으로 검토해야 합니다.
- 임현준 점유. 대항력은 없지만 2동 264.0000㎡를 점유하는 임차인으로 조사됐으므로 인도와 영업시설 이전 범위를 확인하세요.
- 일괄매각 범위. 제시외 건물은 포함되고 이동식 컨테이너는 제외되므로 현장에서 경계와 대상물을 구분하세요.
- 공동담보 관계. 팔탄농업협동조합 근저당권은 여러 토지·지분과 공동담보로 기재돼 있으므로 실제 채권잔액과 다른 담보의 처리 현황을 확인하세요.
- 시세 조사. 최근 실거래 자료가 없으므로 인근 공장용지, 유사 공장 건물의 매매·임대 사례와 신축·수선비를 별도로 조사하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 사건 진행 상태를 입찰 전에 다시 확인하세요.
맺으며 — “감정가 49% ≠ 시세의 49%”
이 사건의 숫자만 보면 감정가 2,417,180,000원짜리 공장·토지를 1,184,418,000원에 살 수 있는 것처럼 보입니다. 하지만 대항력 있는 임노경의 보증금 30,000,000원을 더하면 실질취득은 1,214,418,000원이고, 실거래 자료가 없어 시장가 대비 할인 여부는 확인되지 않습니다.
더 중요한 것은 권리자료의 확인 공백입니다. 배당계산은 임노경 보증금 전액 인수를 반영하지만, 명세서 문구는 인수권리 해당사항없음으로 기재돼 있습니다. 이 차이가 해소되지 않은 상태에서 인수액을 0원으로 보고 입찰하는 것은 위험합니다. 감정가 대비 가격은 내려왔지만, 권리와 시세는 아직 확인이 필요한 사건. 보증금 인수와 임차 점유를 보수적으로 반영한 뒤 판단해야 합니다.