수원지방법원 2025타경54832. 화성시 새솔동 엘-타워 1동 2층 201호의 근린시설 경매입니다. 감정평가상 이용상태는 근린생활시설(일반음식점)이며, 지하2층·지상9층 철근콘크리트 건물의 2층에 위치합니다. 소유자 김수연은 2021년 9월 2일 매매를 원인으로 거래가액 954,000,000원에 취득했고, 같은 해 9월 16일 안산농업협동조합 명의 채권최고액 756,000,000원 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당이 말소기준권리입니다.
그 뒤 2024년 4월 12일 황태건의 전입신고가 확인되고, 2025년 인동농업협동조합의 가압류와 안산농업협동조합의 임의경매개시결정이 이어집니다. 임차인의 전입은 말소기준권리보다 늦으므로 대항력은 없습니다. 따라서 보증금 30,000,000원이 존재하더라도 매수인이 그 보증금을 인수하는 구조는 아니며, 배당표상 매수인 인수액 역시 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경54832 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 화성시 새솔동 77-6 엘-타워 1동 2층201호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 근린생활시설(일반음식점) |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하2층 지상9층 · 2층 201호 |
| 소유자 | 김수연 · 2021.09.02 매매 · 거래가액 954,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 852,000,000원 / 204,565,000원 (4회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 안산농업협동조합 / 630,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.04 |
① 권리 흐름 — 말소기준 뒤 권리는 소멸
말소기준권리는 2021.09.16 설정된 안산농업협동조합 근저당권 756,000,000원입니다. 이후 인동농업협동조합 가압류 55,558,906원과 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 2020년 아시아신탁주식회사 명의 신탁등기는 2021년 신탁재산 귀속 과정에서 이미 말소됐습니다.
② 임차인 — 보증금은 있으나 대항력 없음
| 임차인 | 점유 부분 | 전입 | 보증금 | 차임 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 황태건 | 2층 201호 114.9900㎡ | 2024.04.12 | 30,000,000원 | 3,000,000원 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
황태건의 전입일은 2024.04.12로, 말소기준권리인 안산농업협동조합 근저당의 2021.09.16보다 늦습니다. 따라서 대항력 없음으로 정리됩니다. 확정일자와 배당요구 여부는 확인되지 않아 우선변제 여부는 단정할 수 없습니다. 보증기관 대위·승계 신고가 아니므로 실제 임차인은 1명입니다.
③ 가격 — 감정가 대비 크게 내려왔지만 ‘시세 할인’은 확인 불가
감정가는 852,000,000원, 현재 최저매각가는 204,565,000원으로 감정가의 24.01% 수준입니다. 현재까지 4회 유찰됐습니다. 다만 동일·유사 물건의 최근 실거래 평균, 최신 거래, 가격 추세 자료가 없기 때문에 감정가 대비 낙폭만 보고 시세보다 저렴하다고 판단해서는 안 됩니다.
이 사건의 실질취득가는 매수인 인수액이 0원이므로 현재 회차 기준 204,565,000원입니다. 하지만 이것이 실제 시장가보다 낮은지는 별개의 문제입니다. 특히 근린생활시설은 아파트처럼 동일 평형 거래를 단순 비교하기 어렵고, 이 사건은 이미 4회 유찰된 상태이므로 가격 판단은 임대수익·공실·상권과 함께 별도로 검증해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 204,565,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,663,910원 |
| 1. 근저당 · 안산농업협동조합 | 756,000,000원 | 200,901,090원 |
| 2. 가압류 · 인동농업협동조합 | 55,558,906원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 204,565,000원 가정 시 채권자 총 청구 811,558,906원 중 200,901,090원이 배당되고, 미배당은 610,657,816원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 추정입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 새솔동행정복지센터 북측 인근으로, 주변에 대단위 아파트단지·단독주택·오피스텔·공원·근린생활시설이 소재합니다.
- 교통. 차량 접근과 출입이 용이하고 인근에 노선 버스정류장이 있으며, 교통사정은 보통입니다.
- 이용. 감정평가상 근린생활시설로서 일반음식점으로 이용 중입니다.
- 도로. 동측 및 남측으로 노폭 약 15미터 내외의 포장도로에 각각 접합니다.
- 토지. 일반상업지역·지구단위계획구역(송산그린시티)이며, 토지면적은 1,186.4㎡, 공시지가는 2,897,000원/㎡입니다.
- 설비. 위생·급배수·승강기·스프링쿨러·소화전·주차시설이 설치돼 있습니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 토지 별도등기 원문 확인. 명시 인수권리는 없지만 토지 별도등기가 존재하므로 내용과 말소 여부를 입찰 전에 직접 대조해야 합니다.
- 임차인 관계 확인. 황태건은 말소기준권리 이후 전입으로 대항력은 없지만, 실제 점유·영업 상태와 명도 협의 가능성을 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 감정가 대비 24.01%라는 숫자만으로 가격 메리트를 판단하지 말고 실제 상가 매매·임대수익과 비교해야 합니다.
- 4회 유찰 원인 확인. 반복 유찰이 가격 때문인지, 상권·공실·수익성·별도등기 등 다른 이유가 있는지 현장 확인이 필요합니다.
- 배당 한계. 현재 회차에서도 채권자 미배당이 610,657,816원 발생하며 소유자 잔여는 0원입니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서를 입찰 전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리상 인수 0원, 가격은 별도 검증”
이 사건의 권리구조만 놓고 보면 핵심은 명확합니다. 2021.09.16 안산농업협동조합 근저당이 말소기준이고, 황태건의 2024.04.12 전입은 그보다 늦어 대항력이 없습니다. 가압류와 경매개시결정도 소멸하며, 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다.
반면 투자 판단은 단순하지 않습니다. 이미 4회 유찰돼 최저가가 204,565,000원까지 내려왔지만, 최근 실거래 시세가 없어 감정가 대비 할인율을 시세 할인율로 바꿔 읽을 수 없습니다. 더구나 토지 별도등기 있음이 명시돼 있습니다. 따라서 결론은 권리 인수는 단순, 가격·환금성·별도등기는 보수적으로 확인입니다.
