수원지방법원 2025타경54878. 경기도 화성시 반송동 93-7 트라이엄프 동탄 12층 1212호, 업무시설(오피스텔)로 이용 중인 집합건물입니다. 등기부상 현 소유자는 박정숙이고, 현재 경매에서는 대항력 있는 임차권이 핵심입니다. 임차인 박민우는 2022.12.21. 전입·점유를 시작했고 확정일자는 2022.10.27.이며, 2024.10.16. 임차권등기가 이루어졌습니다. 매각물건명세서에도 임차보증금 전액이 배당되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시되어 있습니다.
현재 최저매각가는 감정가의 24% 수준까지 떨어졌지만, 이것만 보면 안 됩니다. 현재 회차의 배당 구조상 임차인 보증금 160,000,000원 중 32,373,268원만 배당되고 127,626,732원이 매수인에게 넘어갑니다. 즉 낙찰가를 낮춰도 인수액이 늘어 총 실질취득액은 보증금 수준에 고정되는 대항력 인수형 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경54878 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 화성시 반송동 93-7 트라이엄프 동탄 12층1212호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 업무시설(오피스텔) · 철근콘크리트구조 지하1층/지상20층 · 12층 1212호 |
| 소유자 | 박정숙 |
| 감정가 / 최저가 | 139,000,000원 / 33,374,000원 (4회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 임차인 박민우 / 160,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.04 |
① 권리 흐름 — 말소기준 뒤보다 ‘선순위 임차권’이 핵심
기준권리는 2023.11.16. 갑구 7번 가압류(주택도시보증공사)로 잡히며, 그 이후 압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 그러나 을구 3번 주택임차권은 2024.10.16. 등기된 권리로서 대항력 있는 임차인 박민우가 존재하고, 매각물건명세서에 임차보증금 전액 미배당 시 매수인 인수가 명시되어 있습니다.
② 임차인 분석 — 대항력·우선변제 모두 확보
| 임차인 | 점유 / 권리 | 보증금 | 권리상태 |
|---|---|---|---|
| 박민우 | 주거 (임차권등기) 전유부분 전부 | 160,000,000원 | 대항력 有 우선변제권 임차권등기 |
전입신고일은 2022.12.21., 확정일자는 2022.10.27.이며 배당요구도 이루어졌습니다. 따라서 우선변제권을 행사할 수 있고, 현재 회차에서는 임차보증금 160,000,000원 중 32,373,268원이 배당되고 127,626,732원이 미배당됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 33,374,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,000,732원 |
| 1. 임차인 박민우 보증금 | 160,000,000원 | 32,373,268원 |
| 미배당 · 매수인 인수 | 127,626,732원 | - |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 280,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 박민우 | 160,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차는 임차인 보증금 미배당분이 매수인 인수액으로 연결됩니다. 따라서 낙찰가 33,374,000원 + 인수 127,626,732원으로 실질취득을 판단해야 하며, 이는 임차보증금 160,000,000원에 근접합니다. 당해세·임차인 최우선변제는 실제 배당에서 변동될 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정평가 기준)
- 입지. 경기도 화성시 반송동 소재 ‘학동초등학교’ 남동측 인근으로, 주변은 오피스텔·근린생활시설·아파트단지가 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 편의성은 보통입니다.
- 건물. 2011.06.24. 사용승인된 철근콘크리트구조 지하1층/지상20층 건물 내 제12층 제1212호입니다.
- 토지. 중심상업지역, 지구단위계획구역(화성동탄(1)), 특정용도제한지구에 해당하며 동측으로 노폭 약 24미터 내외의 포장도로와 접합니다.
- 공부·위반사항. 공부와의 차이 없음. 위반건축물 사항 없음.
- 임대관계. 임대관계는 미상으로 기재되어 있으나, 별도로 등기된 임차권과 대항력 있는 임차인 박민우가 확인됩니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 낙찰가 착시 경계. 33,374,000원은 최저매각가일 뿐입니다. 대항력 있는 임차인의 미배당 보증금 127,626,732원을 포함한 실질취득액으로 판단하세요.
- 인수 구조 확인. 임차보증금 160,000,000원 중 현재 32,373,268원만 배당되고 부족분 127,626,732원을 매수인이 인수하는 구조입니다.
- 임차인 동일인 이슈. 박민우가 등기부상 권리자·채무자와 동일하다는 분석 메모가 있어 가장임차인 의심 또는 관계인 가능성을 반드시 재확인하세요.
- 유찰 시나리오. 5회 유찰 시 낙찰가 23,361,800원, 인수액 137,458,712원으로 표시되어 낙찰가가 더 낮아져도 총 실질취득액은 보증금 수준에 가까워집니다. 6회 유찰 시에도 같은 구조입니다.
- 회차별 확인. 4회 유찰 현재 회차뿐 아니라 5·6회 유찰 시 미배당액과 매수인 인수액 변화를 함께 확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·배당 관련 원본을 직접 확인하세요.
맺으며 — “최저가가 싸 보여도, 실질취득이 싸다는 뜻은 아니다”
이 물건의 승부처는 단순한 최저매각가가 아닙니다. 현재 최저가는 감정가 139,000,000원의 24% 수준까지 낮아졌지만, 대항력 있는 임차인 박민우의 보증금 160,000,000원 중 127,626,732원이 매수인에게 인수되는 구조입니다. 따라서 실질취득은 33,374,000원이 아니라 낙찰가 + 인수액으로 계산해야 하며, 현재 회차에서는 보증금 160,000,000원에 근접합니다. 더구나 임차인 동일인 이슈라는 별도의 확인 포인트도 있습니다. 낙찰가는 낮아졌지만, 인수까지 합치면 전혀 다른 물건입니다.
