47,677,000원
수원지방법원 2025타경54878. 사건상 용도는 근린시설이고, 감정평가상 이용상태는 업무시설(오피스텔)인 트라이엄프 동탄 1212호입니다. 소유자 박정숙은 2021.05.25. 거래가 145,000,000원으로 소유권을 취득했습니다. 이후 박민우가 2022.10.27. 임대차계약과 확정일자를 갖추고 2022.12.21. 전입·점유를 시작했습니다. 최초 소멸기준인 주택도시보증공사의 가압류는 그보다 늦은 2023.11.16. 접수됐습니다.
따라서 박민우는 말소기준보다 앞선 전입과 점유를 갖춘 대항력 있는 임차인입니다. 배당요구와 확정일자도 갖췄지만, 현재 최저가로는 보증금 전액을 배당할 수 없습니다. 매각물건명세서도 임차보증금이 전액 배당되지 않으면 남은 보증금을 매수인이 인수한다고 명시합니다. 이 사건은 최저가만 보고 가격을 판단해서는 안 되며, 반드시 낙찰가와 인수액을 합친 실질취득액으로 검토해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경54878 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 화성시 반송동 93-7 트라이엄프 동탄 12층 1212호 도로명주소: 경기도 화성시 동탄구 메타폴리스로 47-11 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 업무시설(오피스텔)로 이용 중 · 지하 1층/지상 20층 중 12층 |
| 소유자 | 박정숙 (2021.05.25. 소유권이전, 거래가 145,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 139,000,000원 / 47,677,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 박민우 / 160,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.22 |
| 토지 조건 | 중심상업지역 · 공시지가 6,424,000원/㎡ · 동측 약 24m 포장도로 접면 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차보증금 잔액이 남는다
2011년 신한은행 근저당권은 2016.09.28. 해지로 말소됐습니다. 현재 권리분석의 말소기준은 2023.11.16. 접수된 주택도시보증공사 가압류입니다. 임차인 박민우의 전입·점유는 2022.12.21.로 말소기준보다 앞서며, 임차권등기 전부터 취득한 대항력을 유지합니다. 이후의 국세 압류와 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하지만, 박민우 보증금의 미배당 잔액은 매수인에게 인수됩니다.
임차인 분석 (실제 임차인 1명)
| 임차인 / 사용 | 계약·전입 | 보증금 | 권리 판정 |
|---|---|---|---|
| 박민우 전유부분 전부 · 주거(임차권등기) | 계약·확정 2022.10.27. 전입·점유 2022.12.21. 배당요구 2024.10.16. | 160,000,000원 | 대항력 있음 우선변제 있음 보증기관 승계 아님 잔액 인수 |
② 회차별 실질취득 — 유찰돼도 약 1.6억
실거래 비교 근거가 없으므로 시세보다 싸거나 비싸다고 단정할 수 없습니다. 다만 감정가와 임차보증금 인수 구조만 비교해도, 현재 회차 실질취득액은 감정가보다 22,258,186원 높은 116.0%입니다. 추가 유찰 시에도 낙찰가 감소분만큼 임차보증금 미배당액이 늘어 실질취득액은 거의 내려가지 않습니다.
| 회차 시나리오 | 최저가 | 보증금 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 3회 유찰 · 감정가 34.3% | 47,677,000원 | 113,581,186원 | 161,258,186원 |
| 4회 유찰 시 감정가 24% | 33,373,899원 | 127,626,831원 | 161,000,730원 |
| 5회 유찰 시 감정가 17% | 23,361,729원 | 137,458,782원 | 160,820,511원 |
최저가는 47,677,000원에서 33,373,899원, 다시 23,361,729원으로 내려가지만 예상 인수액은 113,581,186원에서 127,626,831원, 137,458,782원으로 증가합니다. 즉 추가 유찰은 총 취득비용을 크게 낮추지 못하고 낙찰대금과 인수액의 비중만 바꿉니다.
③ 예상배당표 (매각가 47,677,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 | 미배당·인수 |
|---|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,258,186원 | - |
| 1. 임차인 박민우 보증금 | 160,000,000원 | 46,418,814원 | 113,581,186원 |
| 2. 신한은행 근저당 | 54,000,000원 | 0원 | 0원 배당 |
| 3. 주택도시보증공사 가압류 | 280,000,000원 | 0원 | 매각으로 소멸 |
| 4. 박민우 신청채권 | 160,000,000원 | 0원 | 매각으로 소멸 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 | - |
매각대금은 집행비용과 선순위 임차인 배당으로 모두 소진됩니다. 당해세·최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다. 등기부에는 신한은행 근저당이 2016.09.28. 말소된 기록이 있으나 배당 시뮬레이션에는 54,000,000원 채권으로 포함돼 있으므로 원본 배당요구 내역을 대조해야 합니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 사건상 용도는 근린시설이며, 감정평가상 해당 호실은 업무시설(오피스텔)로 이용 중입니다.
- 입지. 학동초등학교 남동측 인근으로 오피스텔, 근린생활시설, 아파트단지가 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있으며 대중교통 편의성은 보통입니다.
- 건물. 2011.06.24. 사용승인된 철근콘크리트 구조의 지하 1층·지상 20층 건물로, 승강기·난방·소방·지하주차장 설비를 갖췄습니다.
- 도로·용도지역. 동측 약 24m 포장도로에 접하며 중심상업지역·특정용도제한지구·지구단위계획구역에 속합니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 아파트가 아닌 업무시설·근린시설 성격과 3회 유찰 이력을 함께 고려해 실제 임대수요와 매매수요를 별도로 점검해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 실질취득 기준. 현재 회차 입찰가는 47,677,000원이지만 인수 예상액을 포함하면 161,258,186원입니다. 입찰 판단과 자금계획은 이 총액을 기준으로 하세요.
- 임대차 실체 확인. 임차인과 강제경매 신청채권자가 모두 박민우입니다. 임대차계약서, 보증금 지급내역, 전입세대확인서, 점유 현황을 직접 대조하세요.
- 임차권등기 날짜 대조. 등기사항에는 2024.10.16. 접수로 나타나고, 매각물건명세서 관련 문구에는 2024.10.10. 접수로 기재돼 있어 원문 확인이 필요합니다.
- 근저당 말소 여부. 신한은행 근저당은 2016.09.28. 말소된 것으로 등기돼 있으나 배당 시뮬레이션에는 채권액 54,000,000원이 포함돼 있습니다. 등기부 원본과 배당요구채권을 대조하세요.
- 용도 확인. 사건상 근린시설과 감정상 업무시설(오피스텔) 이용상태가 함께 나타납니다. 건축물대장상 용도와 주거 사용 가능 여부, 사업자등록·전입·대출 조건을 확인하세요.
- 입찰보증금. 현재 최저가의 10%는 4,767,700원입니다. 별도로 인수보증금 잔액을 지급할 자금까지 준비해야 합니다.
- 체납 확인. 관리비, 당해세와 공용부분 체납액은 관리사무소·관할기관에서 별도로 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 임차권등기명령 및 배당요구 서류를 입찰 전 직접 확인하세요.
맺으며 — “유찰될수록 싸진다”가 아니다
이 물건의 최저가는 감정가 139,000,000원에서 47,677,000원까지 내려왔습니다. 표면상으로는 큰 폭의 할인처럼 보이지만, 선순위 임차보증금 160,000,000원이 가격의 하한을 만듭니다. 현재 회차에 낙찰받으면 임차인 배당 후 남은 113,581,186원을 인수해 실질취득액이 161,258,186원이 됩니다.
4회 또는 5회 유찰돼도 실질취득액은 각각 161,000,730원과 160,820,511원입니다. 낙찰가는 낮아지지만 인수액이 늘어 총액은 거의 1.6억원에 고정되는 구조입니다. 실거래 근거 없이 가격이 싸다고 평가할 수 없고, 현재 실질취득액은 감정가보다도 16.0% 높습니다. 여기에 임차인과 신청채권자의 동일인 문제, 용도 확인, 등기와 배당 시뮬레이션의 근저당 기록 차이까지 남아 있습니다. 결론은 최저가는 낮지만 실질취득은 높고, 확인할 권리관계가 많은 고위험 물건입니다.