수원지방법원 2025타경54976. 세류동 예담채 5층 502호는 감정평가상 도시형생활주택으로 이용 중인 다세대 물건입니다. 등기부에는 2024.04.30. 문수빈 명의의 주택임차권이 등기돼 있고 임차보증금은 178,000,000원입니다. 이 임차권은 데이터상 말소기준으로 선언된 2025.03.10. 강제경매개시결정보다 앞서 있어 원칙적으로는 매수인 인수 검토가 필요한 구조입니다.

하지만 이 사건에는 결정적인 후속 자료가 있습니다. 주택도시보증공사가 2026.08.06. 제출한 확약서에서 문수빈의 임차보증금에 관해 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하며, 전액 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소하겠다고 확약했습니다. 따라서 문수빈 관련 178,000,000원은 룰상 인수 가능 금액이더라도 실질 인수액은 0원으로 처리합니다.

문제는 확약 밖에 있는 김건중입니다. 현황조사·매각물건명세서상 2025.02.27. 전입한 것으로 나타나지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다. 이런 점유자는 대항력을 확정적으로 있다고 단정할 수 없고 대항력 가능·미상으로 보는 것이 안전합니다. 따라서 문수빈 확약만 보고 “인수 0원”으로 종결해서는 안 됩니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 주된 임차권은 확약, 미상 점유자는 별도

② 임차인 분석 — 확약 대상과 미상 위험을 분리

문수빈의 임대차계약일은 2020.07.28., 확정일자는 2020.08.24., 주민등록일자와 점유개시일자는 모두 2020.09.21.입니다. 임차권등기는 2024.04.30. 접수됐고 보증금은 178,000,000원입니다. 등기 순위만 보면 매우 중요한 선순위 권리지만, 이번 사건에서는 확약서 때문에 실질적인 매수인 인수 부담이 제거됩니다.

반면 김건중은 전입일만 확인될 뿐 보증금과 확정일자가 없습니다. 이 경우 보증금 규모를 알 수 없으므로 낙찰가가 내려가더라도 총 취득원가가 어느 수준에서 고정되는지 계산할 수 없습니다. 현재 확인 가능한 최소 지급액은 매각대금 200,000,000원이지만, 김건중 관련 인수액은 별도 확인이 필요합니다.

③ 가격 판단 — 실거래 비교 없이 최저가만으로 싸다고 볼 수 없다

이 사건에는 동일·유사 물건의 실거래 비교값이 제시돼 있지 않습니다. 따라서 감정가 200,000,000원이나 최저가 200,000,000원을 근거로 “시세보다 싸다” 또는 “가격 메리트가 있다”라고 판단할 근거가 없습니다. 특히 현재 데이터에는 4회 유찰로 표시되지만 현재 회차 최저가는 여전히 감정가의 100%인 200,000,000원입니다.

④ 예상배당표 (매각가 200,000,000원 가정)

배당 계산상 현재 200,000,000원 가정에서는 신청채권자 청구액 186,122,166원이 전액 배당되고 소유자 잔여는 10,277,834원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다. 또한 배당표의 매수인 인수액 0원 계산과 별개로, 김건중의 보증금이 미상이므로 권리분석상 추가 확인이 필요합니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 문수빈 확약과 김건중 위험은 별개

문수빈에 대해서는 매각대금이 내려가 배당 부족이 커져도 2026.08.06. 확약에 따라 대항력을 포기하고 임차권등기를 말소하기로 했으므로 그 미배당액이 매수인 인수액으로 전환되지 않습니다. 그러나 김건중은 확약 대상이 아니므로, 낙찰가 하락을 곧바로 실질취득비용 하락으로 연결해서는 안 됩니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 수원신곡초등학교 남측 인근이며, 주변은 다세대주택·단독주택·학교·근린생활시설 등이 소재하는 지대입니다. 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
• 교통. 대상물건까지 차량 접근이 가능하며, 인근 버스정류장 거리와 운행 빈도를 고려한 일반적인 대중교통 사정은 보통입니다.
• 이용. 감정평가상 도시형생활주택으로 이용 중입니다. 건물은 철근콘크리트구조, 철근콘크리트지붕의 지상 5층 건물이며 대상은 5층 502호입니다.
• 설비. 위생·급배수·전기·난방·소화전·승강기·주차장 시설을 갖추고 있습니다.
• 도로. 대상물건 북측으로 노폭 약 2m 내외의 아스팔트 포장도로에 접합니다.
• 규제. 도시지역·제1종일반주거지역·상대보호구역·비행안전제5구역(전술)·도시교통정비지역·과밀억제권역에 해당합니다.
• 건축 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 김건중 보증금 확인. 2025.02.27. 전입한 김건중의 보증금과 확정일자, 배당요구 여부를 매각물건명세서와 관련 원본으로 반드시 재확인해야 합니다.
• 확약서 원문 대조. 주택도시보증공사의 2026.08.06.자 대항력 포기·임차권등기 말소 확약의 적용 대상과 조건을 원문으로 확인해야 합니다.
• 실질취득비용 계산. 문수빈 178,000,000원은 확약으로 실질 인수 0원이지만 김건중 보증금은 미상입니다. 낙찰가만으로 총 취득원가를 확정하지 마세요.
• 4회 유찰 원인 점검. 현재 자료상 4회 유찰이 확인되는 만큼 권리 이외에도 물건 상태·점유·환금성 요인을 함께 점검할 필요가 있습니다.
• 시세 별도 확인. 실거래 비교 자료가 없으므로 감정가 200,000,000원이나 최저가 200,000,000원을 시세 또는 적정가로 간주하면 안 됩니다.
• 세금·배당 변수. 수원시 압류가 존재하고 배당표에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 실제 배당 결과는 달라질 수 있습니다.

맺으며 — “178,000,000원은 해결됐지만, 인수 0원 확정은 아니다”

이 사건의 핵심은 두 임차인을 한 덩어리로 보지 않는 것입니다. 문수빈의 178,000,000원 주택임차권은 강력한 선순위 권리였지만, 주택도시보증공사의 2026.08.06. 확약으로 실질 인수 부담이 해소됐습니다. 그러나 김건중은 전입 사실만 확인되고 보증금과 확정일자가 미상이며 확약 대상도 아닙니다.

따라서 이 물건의 실질취득비용은 현재 최저가 200,000,000원 + 김건중 관련 미상 인수액으로 보는 것이 안전합니다. 실거래 시세 자료도 없어 가격 메리트를 확인할 근거가 없고, 4회 유찰 이력까지 존재합니다. 결론은 “주된 178,000,000원 위험은 해소, 미상 임차인 확인 전 입찰 판단은 보수적으로”입니다.