최저가 68,600,000원이 아니라, 실질취득은 약 178,000,000원 — 세류동 예담채 502호

수원지방법원 2025타경54976. 수원시 권선구 세류동 ‘예담채’ 5층 502호로, 감정평가상 도시형생활주택으로 이용 중인 다세대주택입니다. 감정가 200,000,000원에서 세 차례 유찰돼 최저매각가는 68,600,000원까지 내려왔습니다. 표면만 보면 감정가 대비 131,400,000원 낮아진 저가 물건처럼 보입니다.

그러나 이 사건의 가격을 결정하는 것은 최저가가 아니라 대항력 임차보증금의 미배당 잔액입니다. 문수빈은 2020.07.28 임대차계약을 체결하고, 2020.08.24 확정일자를 받았으며, 2020.09.21 주민등록과 점유를 시작했습니다. 2024.04.30에는 임차보증금 178,000,000원의 주택임차권등기를 마쳤습니다. 경매개시결정은 그보다 늦은 2025.03.10이므로, 매각물건명세서에도 대항력 있는 임차권자이며 보증금 전액이 배당되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시돼 있습니다.

따라서 현재 최저가 68,600,000원에 낙찰받는다는 단순 가정에서는 178,000,000원에서 68,600,000원을 뺀 약 109,400,000원의 잔액을 인수하는 구조가 됩니다. 낙찰가와 인수액을 합치면 약 178,000,000원입니다. 다음 회차에서 낙찰가가 더 내려가더라도 그만큼 인수액이 늘어, 문수빈 임차권만 놓고 본 실질취득액은 약 178,000,000원 수준에서 사실상 고정됩니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 낙찰가를 다시 끌어올린다

등기상 말소기준은 2025.03.10 접수된 주택도시보증공사의 강제경매개시결정입니다. 이후 2026.02.23 수원시 압류는 매각으로 소멸합니다. 반면 문수빈의 주택임차권등기는 2024.04.30 접수돼 말소기준보다 앞서며, 매각물건명세서가 잔액 인수를 명시하고 있으므로 매수인에게 남는 핵심 권리입니다.

또한 김건중은 2025.02.27 전입한 것으로 조사됐습니다. 전입일은 경매개시결정일보다 앞서지만 보증금과 확정일자, 구체적인 임대차 내용이 확인되지 않았습니다. 따라서 김건중을 대항력 있는 임차인으로 단정할 수는 없고, 대항력 가능·미상으로 판단해야 합니다. 문수빈의 178,000,000원 인수 구조와 별개로 김건중의 보증금이 존재한다면 추가 인수위험이 발생할 수 있습니다.

임차인 분석 — 문수빈 인수형 + 김건중 미상형

② 가격 구조 — 감정가 34.3%라는 숫자의 착시

현재 최저가는 68,600,000원으로 감정가 200,000,000원의 34.3%입니다. 그러나 이 비율은 법원에 납부하는 낙찰대금만 나타낼 뿐, 선순위 임차보증금 인수를 포함한 총 취득부담을 나타내지 않습니다. 이 물건을 주변 매매가와 비교할 때도 68,600,000원이 아니라 문수빈 기준 약 178,000,000원의 실질취득액을 기준으로 삼아야 합니다.

* 문수빈 임차보증금에서 각 회차 낙찰가를 단순 차감한 구조입니다. 실제 인수잔액은 집행비용, 배당순위, 실제 배당귀속, 주택도시보증공사 채권과 임차권의 관계에 따라 원본 배당표에서 최종 확인해야 합니다. 김건중의 보증금은 포함하지 않았습니다.

③ 예상배당표 (매각가 68,600,000원 가정)

신청채권 미배당액 119,156,966원이 곧바로 매수인 인수액을 뜻하는 것은 아닙니다. 매수인 인수는 매각물건명세서에 기재된 문수빈의 임차보증금 잔액을 기준으로 판단해야 합니다. 주택도시보증공사의 청구금액과 문수빈 임차권 사이의 대위·변제 관계는 원본 채권계산서와 배당요구서를 대조해야 합니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 이용상태. 감정평가상 도시형생활주택으로 이용 중인 다세대주택입니다. 철근콘크리트구조 지상 5층 건물의 5층 502호입니다.
• 주위환경. 수원신곡초등학교 남측 인근이며 다세대주택·단독주택·학교·근린생활시설이 혼재한 지역으로, 주위환경은 보통 수준입니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근 버스정류장의 거리와 운행 빈도를 고려한 대중교통 여건은 보통입니다.
• 도로. 북측으로 폭 약 2m의 아스팔트 포장도로에 접합니다. 현장 차량 진입과 주차 편의는 직접 확인해야 합니다.
• 설비. 위생·급배수·전기·난방·소화전·승강기·주차장 시설을 갖추고 있습니다.
• 규제. 제1종일반주거지역, 교육환경 상대보호구역, 비행안전제5구역, 도시교통정비지역, 과밀억제권역에 해당합니다.
• 건물 상태. 공부와의 차이 및 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
• 환금성. 도시형생활주택·다세대라는 용도와 폭 약 2m 도로 조건을 감안하면, 매도 시 아파트보다 수요층이 제한될 가능성을 가격에 반영해야 합니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 문수빈 보증금 잔액. 배당표 원본에서 문수빈 또는 관련 채권자에게 실제로 얼마가 배당되는지 확인하고 최종 인수잔액을 다시 계산해야 합니다.
• 주택도시보증공사와 임차권의 관계. 신청채권 186,122,166원과 문수빈 임차보증금 178,000,000원의 관계를 채권계산서·대위변제 자료·배당요구서로 대조해야 합니다.
• 김건중 임대차 확인. 임대차계약서, 보증금, 확정일자, 실제 점유 범위와 배당요구 여부가 확인되기 전에는 추가 인수위험을 0원으로 둘 수 없습니다.
• 실질취득 기준 시세조사. 주변 매매가와 비교할 때 최저가 68,600,000원이 아니라 문수빈 기준 약 178,000,000원에 김건중 위험을 더한 금액을 기준으로 판단해야 합니다.
• 민간임대주택 등기. 2022.10.06 민간임대주택 등기의 경매 후 처리와 매수인에게 미치는 영향을 관할기관 및 원본 서류로 확인해야 합니다.
• 명도와 점유관계. 임차권등기권자와 현재 점유자가 서로 다를 수 있으므로 현장 점유자, 열쇠 인도, 이사 협의 대상을 구분해야 합니다.
• 도로·주차 확인. 북측 약 2m 도로의 실제 차량 진입, 교행 가능 여부와 건물 주차장 이용 상태를 현장에서 확인해야 합니다.
• 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 임차권등기명령, 배당요구서와 채권계산서를 입찰 직전 다시 열람해야 합니다.

맺으며 — “68,600,000원에 사는 물건이 아니다”

이 사건의 핵심은 세 차례 유찰도, 감정가 대비 34.3%라는 숫자도 아닙니다. 문수빈의 대항력 있는 임차보증금 178,000,000원이 낙찰가보다 크고, 전액 배당되지 않은 잔액이 매수인에게 남는다는 점입니다. 현재 회차를 단순 계산하면 낙찰대금 68,600,000원에 인수액 약 109,400,000원이 더해져 실질취득은 약 178,000,000원입니다.

더 유찰돼 낙찰가가 내려가더라도 문수빈의 미배당 인수액이 증가하므로 총 부담은 같은 수준에 머뭅니다. 여기에 김건중의 보증금·확정일자가 확인되지 않아 추가 인수위험도 닫히지 않았습니다. 최저가 착시는 크고, 권리 불확실성은 높습니다. 주택도시보증공사의 채권과 문수빈 임차권의 관계, 김건중의 임대차 내용을 원본으로 해소하기 전에는 입찰가를 산정할 수 없는 D등급 고위험 물건입니다.