수원지방법원 2025타경55023. 화성시 반송동 동탄스카이뷰빌딩 7층 707호입니다. 감정상 이용상태는 공동주택(아파트·도시형생활주택/원룸형)이고, 사건 용도는 다세대입니다. 현재 소유자는 한영수이며 2021.07.01 소유권을 취득했습니다. 등기상 말소기준은 2021.04.14 윤영태 근저당권 200,000,000원입니다. 그 뒤 압류·가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조지만, 이 사건은 등기 순서만 보고 끝낼 수 없습니다.
핵심은 정소이의 임차권입니다. 임차권등기 접수 자체는 2024.08.26으로 말소기준보다 늦지만, 임대차계약일은 2020.10.10, 확정일자는 2020.10.13, 주민등록과 점유개시는 2020.10.20입니다. 즉 대항요건이 말소기준보다 먼저 갖춰졌고, 매각물건명세서도 배당에서 보증금 전액이 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경55023 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 화성시 반송동 103-1 동탄스카이뷰빌딩 7층 707호 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 공동주택(아파트(도시형생활주택/원룸형)) |
| 건물 | 철근콘크리트구조 11층 건물 중 7층 707호 · 2007.06.27 사용승인 |
| 소유자 | 한영수 (2021.07.01 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 51,000,000원 / 17,493,000원 (3회 유찰 · 감정가 34.3%) |
| 신청채권자 / 청구 | 정소이 / 73,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차인이 핵심
말소기준은 2021.04.14 근저당권입니다. 2022년 이후의 화성시 압류, 주식회사씨이밸류 가압류 800,000,000원, 서울특별시강서구 압류 및 2025.03.12 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 2021년 두 건의 강제경매와 2022년 가처분은 등기부상 이미 말소됐습니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 대항력·우선변제 모두 있음
| 임차인 | 점유 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| 정소이 | 전유부분 건물의 전부 | 2020.10.20 / 2020.10.13 | 73,000,000원 | 대항력 有 우선변제 승계 56,221,874원 |
정소이는 배당요구를 했고, 현재 최저가 17,493,000원을 매각가로 가정하면 집행비용 714,874원을 먼저 제외한 뒤 임차인에게 16,778,126원이 배당됩니다. 보증금 73,000,000원 중 미변제액은 56,221,874원으로 계산되어 매수인 인수 대상입니다.
③ 가격 구조 — 유찰될수록 인수액이 늘어난다
이 사건에서 최저가 하락은 곧바로 실질취득가 하락으로 이어지지 않습니다. 대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가보다 크기 때문입니다. 현재 회차에서는 매각가 17,493,000원에 임차보증금 미배당액 56,221,874원이 붙습니다. 다음 회차로 내려가면 매각가는 낮아지지만 인수액은 각각 61,375,312원, 64,982,718원으로 커집니다. 결국 경제적 취득부담은 임차보증금 73,000,000원 안팎에서 고정되는 구조입니다.
| 회차 | 매각가 | 임차인 배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 17,493,000원 | 16,778,126원 | 56,221,874원 |
| 4회 유찰 시 | 12,245,100원 | 11,624,688원 | 61,375,312원 |
| 5회 유찰 시 | 8,571,570원 | 8,017,282원 | 64,982,718원 |
④ 예상배당표 (매각가 17,493,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 714,874원 |
| 1. 임차인 정소이 보증금 | 73,000,000원 | 16,778,126원 |
| 2. 근저당 · 윤영태 | 200,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 주식회사씨이밸류 | 800,000,000원 | 0원 |
| 4. 경매개시결정 · 정소이 | 73,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 가정에서는 매각대금 대부분이 집행비용과 임차인 배당으로 소진됩니다. 임차인 미배당 보증금 56,221,874원은 매수인 인수로 계산됩니다. 국세·지방세 압류 3건이 있으며, 당해세에 해당하는 금액이 있으면 실제 배당순서와 부족액은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 화성금곡초등학교 북동측 인근이며, 주변은 아파트단지와 근린생활시설이 혼재한 지역으로 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근 간선도로변에 노선버스정류장이 있어 대중교통 사정은 보통입니다.
- 건물. 2007.06.27 사용승인된 철근콘크리트구조 11층 건물이며, 위생·급배수·승강기·난방·지하주차장 시설을 갖췄습니다.
- 토지·도로. 정방형 평지이며 북측 대로, 서측 중로에 접합니다. 중심상업지역·특정용도제한지구·지구단위계획구역(화성동탄(1))입니다.
- 규모. 동탄스카이뷰빌딩은 90세대로 집계돼 있으며, 단지 경매 통계상 평균 유찰횟수는 2.6회, 낙찰률은 0.0%입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 해당사항 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 입찰가보다 보증금 인수를 먼저 계산. 현재 회차 기준 매수인 인수액은 56,221,874원입니다. 최저가 17,493,000원만으로 수익성을 판단하면 안 됩니다.
- 추가 유찰도 가격개선으로 단정 금지. 4회 유찰 시 인수 61,375,312원, 5회 유찰 시 64,982,718원으로 증가합니다.
- 임차인 지위 원본 확인. 정소이가 임차권자이자 신청채권자로 기재돼 있고 가장임차인 의심 또는 관계인 가능성 메모가 있으므로 임대차계약·전입·점유·보증금 지급관계를 대조해야 합니다.
- 당해세 확인. 국세·지방세 압류 3건이 있어 당해세 해당 여부에 따라 선순위 배당액과 인수잔액이 달라질 수 있습니다.
- 말소기준 착시 주의. 후순위 압류·가압류가 소멸한다는 사실과 선순위 임차보증금 인수 문제를 분리해서 판단해야 합니다.
맺으며 — “34.3% 최저가”보다 “73,000,000원 보증금”이 중요하다
이 사건의 숫자만 보면 감정가 51,000,000원짜리 물건이 세 차례 유찰돼 최저가 17,493,000원까지 내려온 모습입니다. 그러나 권리구조를 붙이면 의미가 완전히 달라집니다. 정소이의 전입·점유는 2020.10.20으로 말소기준 근저당 2021.04.14보다 빠르고, 보증금은 73,000,000원입니다. 현재 배당가정에서도 56,221,874원이 남아 매수인이 인수합니다.
더 유찰돼도 낙찰가 감소만큼 인수액이 커지므로 실질취득비용은 보증금 약 73,000,000원 수준에서 크게 내려가지 않습니다. 감정가 51,000,000원보다 높은 부담 구조에 3회 유찰, 단지 평균 2.6회 유찰, 낙찰률 0.0%까지 겹칩니다. 이 물건은 낮은 최저가가 매력이 아니라 대항력 임차보증금이 가격을 고정하는 인수형 사건으로 보는 것이 핵심입니다.
