수원지방법원 2025타경55023. 화성시 반송동 동탄스카이뷰빌딩 7층 707호로, 감정평가상 공동주택 아파트(도시형생활주택·원룸형)로 이용 중인 다세대 물건입니다. 표면 가격만 보면 감정가 51,000,000원에서 두 차례 유찰돼 최저가가 24,990,000원까지 낮아졌습니다. 하지만 이 사건의 기준 가격은 최저가가 아닙니다. 임차인 정소이는 2020.10.20. 전입·점유했고, 말소기준인 윤영태 근저당권은 2021.04.14. 설정됐습니다. 임차인의 대항력이 근저당권보다 먼저 성립해 배당받지 못한 보증금은 낙찰자가 인수합니다.
현재 회차에서는 매각대금 24,990,000원 가운데 집행비용 849,820원을 먼저 제외한 뒤 임차인에게 24,140,180원이 배당되는 것으로 추정됐습니다. 보증금 73,000,000원 중 남는 48,859,820원은 매수인 부담입니다. 따라서 실제 자금 부담은 24,990,000원 + 48,859,820원 = 73,849,820원입니다. 최저가가 감정가보다 낮다는 사실만으로 가격 메리트를 판단하면 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경55023 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 화성시 반송동 103-1 동탄스카이뷰빌딩 7층 707호 · 경기도 화성시 동탄구 동탄반석로 144 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 공동주택(아파트·도시형생활주택·원룸형) |
| 건물 | 2007.06.27. 사용승인 · 철근콘크리트구조 11층 건물 중 7층 707호 |
| 소유자 | 한영수 (2021.07.01. 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 51,000,000원 / 24,990,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 정소이 / 73,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.24 |
| 토지 현황 | 중심상업지역 · 대 · 상업용 · 평지·정방형 · 토지면적 643.3㎡ · 공시지가 7,565,000원/㎡ |
① 권리 흐름 — 근저당보다 빠른 임차인이 핵심
말소기준권리는 2021.04.14. 접수된 을구 1번 윤영태 근저당권 200,000,000원입니다. 이 근저당권과 이후의 화성시 압류, 주식회사씨이밸류 가압류, 서울특별시강서구 압류, 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 다만 임차인 정소이의 전입일과 점유개시일은 2020.10.20.로 말소기준보다 앞섭니다. 을구 2번 임차권등기가 2024.08.26. 접수됐더라도 선행한 전입·점유에 따른 대항력은 그대로 문제됩니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유·용도 | 보증금 | 전입 / 확정일자 | 권리판정 | 배당·승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 정소이 | 전유부분 건물의 전부 · 주거(임차권등기) | 73,000,000원 | 전입·점유 2020.10.20. 확정일자 2020.10.13. | 대항력 있음 우선변제 있음 | 배당요구 2024.08.26. 미배당액 인수 |
보증기관의 대위·승계 신고는 없으므로 중복된 보증기관 신고를 별도 임차인으로 더하지 않습니다. 실제 임차인은 정소이 1명입니다. 정소이는 임차인이면서 이 강제경매의 신청채권자로도 표시돼 있습니다. 신청채권자 청구액 73,000,000원과 임차보증금 73,000,000원을 매수인의 인수부담으로 이중 합산해서는 안 됩니다.
③ 가격 구조 — 유찰돼도 총부담은 73,000,000원대
확인 가능한 실거래 금액이 없어 감정가를 곧바로 시세로 간주할 수 없습니다. 더 중요한 점은 이 물건이 낙찰가 하락분만큼 임차보증금 인수액이 증가하는 구조라는 것입니다. 집행비용 차감에 따라 회차별 합계가 조금 달라지지만, 실질취득은 임차보증금 73,000,000원 부근에서 사실상 고정됩니다.
| 회차 가정 | 낙찰가 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 49% | 24,990,000원 | 48,859,820원 | 73,849,820원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 17,493,000원 | 56,221,874원 | 73,714,874원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 12,245,100원 | 61,375,312원 | 73,620,412원 |
④ 예상배당표 (매각가 24,990,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 | 미배당·인수 |
|---|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 849,820원 | - |
| 1. 임차인 정소이 보증금 | 73,000,000원 | 24,140,180원 | 48,859,820원 |
| 2. 근저당권 · 윤영태 | 200,000,000원 | 0원 | 미배당 발생 · 권리는 소멸 |
| 3. 가압류 · 주식회사씨이밸류 | 800,000,000원 | 0원 | 미배당 발생 · 권리는 소멸 |
| 4. 경매신청채권 · 정소이 | 73,000,000원 | 0원 | 임차보증금과 중복 합산 금지 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 | - |
현재 배당안은 집행비용과 임차인의 우선변제 배당을 반영한 추정입니다. 화성시 압류 2건과 서울특별시강서구 압류 1건 중 당해세가 확인되면 선순위 차감으로 임차인 배당액이 줄고, 매수인의 보증금 인수액이 더 늘어날 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 화성금곡초등학교 북동측 인근이며, 아파트단지와 근린생활시설이 혼재한 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근 간선도로변에 노선버스정류장이 있어 대중교통 사정은 보통입니다.
- 건물. 2007.06.27. 사용승인된 11층 철근콘크리트 건물로 승강기, 난방, 급·배수, 지하주차장 시설을 갖췄습니다.
- 도로. 북측 대로와 서측 중로에 접한 중심상업지역의 정방형 평지입니다.
- 이용규제. 중심상업지역, 특정용도제한지구, 지구단위계획구역(화성동탄(1)), 성장관리권역에 해당합니다.
- 환금성. 동탄스카이뷰빌딩은 90세대이며 도시형생활주택 원룸형으로 이용 중입니다. 실거래 비교자료 없이 감정가만으로 적정가격을 단정하기 어렵습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 응찰가가 아니라 실질취득을 계산. 현재 회차는 낙찰가 24,990,000원에 인수액 48,859,820원을 더한 73,849,820원이 실제 비교 기준입니다.
- 임차보증금 지급자료 확인. 정소이의 임대차계약서, 계좌이체 내역, 확정일자 원본과 실제 점유 여부를 확인해야 합니다.
- 신청채권자와 임차인의 동일성 검토. 정소이가 임차인과 신청채권자로 함께 표시된 경위를 확인하되, 확인 전까지 명세서상 인수액을 제외해서는 안 됩니다.
- 당해세 확인. 화성시 압류 2건과 서울특별시강서구 압류 1건의 조세 종류·법정기일을 확인해야 합니다. 선순위 당해세가 있으면 임차인 배당이 줄고 인수액이 증가할 수 있습니다.
- 점유·명도 확인. 임차권등기 후 실제 퇴거했는지, 현재 누가 점유하는지 현장과 전입세대확인서로 대조해야 합니다.
- 관리비 체납 확인. 공용부분 관리비 체납액과 승계 범위를 관리사무소에서 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 배당요구서와 조세 관련 원본을 입찰 전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “유찰가가 내려가도 싸지지 않는다”
이 사건은 최저매각가만 보면 24,990,000원까지 내려온 저가 물건처럼 보입니다. 그러나 임차인 정소이의 전입·점유는 말소기준 근저당권보다 빠르고, 보증금 73,000,000원 중 현재 예상배당으로 변제되지 않는 48,859,820원을 매수인이 인수합니다. 그 결과 실질취득은 73,849,820원입니다.
추가 유찰로 낙찰가가 17,493,000원 또는 12,245,100원까지 내려가도 인수액은 각각 56,221,874원과 61,375,312원으로 증가해 총부담은 계속 73,000,000원대입니다. 여기에 선순위 당해세가 확인되면 인수액이 더 늘어날 수 있습니다. 표면 가격은 낮지만 권리구조상 가격 할인은 대부분 임차보증금 인수로 상쇄됩니다. 임차관계의 실체가 원본으로 해소되지 않는 한 보수적으로 접근해야 하는 물건입니다.