수원지방법원 2025타경55063. 용인시 기흥구 언남동 용인구성효성빌라 103동 5층 502호, 전용 145.98㎡ 아파트입니다. 현재 소유자는 김윤수이고 2018.04.10. 매매를 원인으로 거래가액 370,000,000원에 취득했습니다. 핵심은 같은 달 설정된 한국스탠다드차타드은행 근저당입니다. 2018.04.26. 접수된 이 근저당이 말소기준권리가 되며, 이후 김정희 근저당, 콘텐츠오션 가압류, 황정례 전세권, 세계문화주식회사 근저당과 세금 압류 등은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
임차관계는 완전히 비어 있는 물건은 아닙니다. 황정례는 2023.07.13., 김소희는 2024.07.01. 전입한 것으로 조사됐습니다. 두 사람 모두 2018.04.26. 말소기준권리보다 뒤에 전입했으므로 대항력이 없습니다. 황정례는 2025.05.13. 배당요구를 했고, 별도로 2023.12.20. 전세금 500,000,000원의 전세권도 등기돼 있습니다. 다만 이 전세권 역시 말소기준 이후여서 매각으로 소멸하며, 현재 배당 계산의 매수인 인수액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경55063 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 용인시 기흥구 언남동 123-1 용인구성효성빌라 103동 5층502호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 145.98㎡ · 철근콘크리트구조 5층건 중 5층 502호 |
| 소유자 | 김윤수 · 2018.04.10. 매매 · 거래가액 370,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 590,000,000원 / 590,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 253,487,854원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
| 준공 / 세대수 | 2005.01.31 · 17세대 |
① 권리 흐름 — 말소기준 뒤 권리는 소멸
말소기준은 2018.04.26. 을구 3번 한국스탠다드차타드은행 근저당입니다. 당초 채권최고액은 327,600,000원이었고, 2022.04.21. 변경계약으로 채권최고액 283,000,000원이 기재됐습니다. 등기자료의 배당 계산은 327,600,000원을 채권액으로 사용하고 있습니다. 그 뒤 설정된 김정희 근저당 120,000,000원, 콘텐츠오션 가압류 100,000,000원, 황정례 전세권 500,000,000원, 세계문화주식회사 근저당 100,000,000원 및 압류들은 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 — 실제 임차인 2명, 모두 대항력 없음
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 황정례 | 2023.07.13 | 미상 | 2025.05.13 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김소희 | 2024.07.01 | 미상 | 확인되지 않음 | 없음 | 미상 | 없음 |
실제 임차인은 2명입니다. 두 사람의 전입일이 모두 2018.04.26. 말소기준권리보다 늦어 대항력은 없습니다. 보증금과 확정일자는 확인되지 않아 우선변제 여부는 미상입니다. 황정례는 별도로 전유부분 전부에 관해 전세금 500,000,000원, 존속기간 2023.12.18.~2025.12.17.의 전세권을 설정했으나 이 전세권도 말소기준 이후 권리입니다.
③ 시세 비교 — 신건 5.9억은 최근 거래 5.6억보다 높다
효성빌라 103동의 전용 145.98㎡ 실거래 표본은 최근 12개월 1건입니다. 2026.01. 4층이 560,000,000원에 거래됐습니다. 최근 12개월 평균도 같은 560,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.01 | 145.98㎡ | 4 | 560,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 145.98㎡ | 1건 | 560,000,000원 |
현재 최저매각가 590,000,000원은 최근 12개월 평균 및 최신 거래 560,000,000원의 105.4%입니다. 금액으로는 30,000,000원 높습니다. 따라서 이 물건은 신건 가격을 두고 ‘시세보다 저렴하다’고 평가할 수 없습니다. 실거래 표본이 1건뿐이라는 한계도 있어, 가격 판단은 보수적으로 하는 편이 맞습니다.
④ 예상배당표 (매각가 590,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 8,300,000원 |
| 1. 한국스탠다드차타드은행 근저당 | 327,600,000원 | 327,600,000원 |
| 2. 김정희 근저당 | 120,000,000원 | 120,000,000원 |
| 3. 콘텐츠오션 가압류 | 100,000,000원 | 100,000,000원 |
| 4. 황정례 전세권 | 500,000,000원 | 34,100,000원 |
| 5. 세계문화주식회사 근저당 | 100,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 1,147,600,000원 중 예상배당 581,700,000원, 미배당 565,900,000원입니다. 황정례 전세권은 34,100,000원만 배당되는 계산이지만 말소기준 이후 권리여서 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 인수액은 0원 유지
| 회차 | 예상 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 590,000,000원 | 581,700,000원 | 565,900,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 · 80% | 472,000,000원 | 464,880,000원 | 682,720,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 64% | 377,600,000원 | 371,513,600원 | 776,086,400원 | 0원 |
유찰될수록 후순위 채권자의 미배당액은 커지지만, 현재 권리판정상 매수인 인수액은 모든 시나리오에서 0원입니다. 즉 이 사건은 낙찰가가 내려갈수록 대항력 임차보증금 인수가 늘어나는 유형이 아니라, 가격 자체가 내려가는 만큼 실질취득가도 내려가는 구조입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 언동초등학교 북측 인근. 주변은 아파트·단독주택·다세대주택·학교·근린생활시설·관공서·공원 등이 혼재하며 주거환경은 보통인 편입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용상황도 보통인 편입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 철근콘크리트경사지붕 5층 아파트의 5층 502호로, 개별난방·승강기·공동현관보안·소방·지하주차장 설비가 있습니다.
- 토지. 남측 하향 완경사지를 평지로 조성한 부정형 토지이며 아파트 건부지로 이용 중입니다. 공시지가는 1,151,000원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역·자연녹지지역이며 성장관리권역, 소하천구역, 비행안전제3구역(전술), 상대보호구역 등이 기재돼 있습니다.
- 규모·환금성. 103동 기준 17세대, 2005.01.31. 준공입니다. 최근 동일면적 실거래는 1건이라 시세 표본이 많지 않습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 신건 가격 확인. 최저가 590,000,000원은 최근 실거래 560,000,000원보다 30,000,000원 높습니다. 신건을 싸다고 전제하지 마세요.
- 임차인 원본 확인. 황정례·김소희 모두 대항력은 없지만 보증금·확정일자가 확인되지 않습니다. 매각물건명세서와 현황조사 원본을 대조해야 합니다.
- 황정례 전세권 확인. 전세금 500,000,000원 전세권이 있고 신건 배당 계산에서는 34,100,000원만 배당됩니다. 다만 말소기준 이후라 매각으로 소멸하는 구조입니다.
- 세금 압류 확인. 국세·지방세 압류 3건 중 당해세가 있으면 배당표가 변동될 수 있습니다.
- 점유·명도 확인. 두 명의 전입자가 조사돼 있으므로 실제 점유관계와 인도 협의 가능성을 현장에서 확인해야 합니다.
- 가격 표본 보수적 해석. 최근 12개월 동일면적 실거래가 1건뿐이므로 개별 층·상태 차이를 추가 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리보다 가격이 더 중요한 신건
이 사건의 권리구조는 비교적 명확합니다. 2018.04.26. 한국스탠다드차타드은행 근저당이 말소기준이고, 그 뒤의 근저당·가압류·압류·전세권은 매각으로 소멸합니다. 실제 임차인 2명도 전입일이 말소기준보다 늦어 대항력이 없으며, 계산상 매수인 인수액은 0원입니다.
문제는 신건 가격입니다. 실질취득 590,000,000원은 2026.01. 동일면적 실거래 560,000,000원의 105.4%입니다. 권리상 인수 위험이 낮다는 이유만으로 가격 메리트까지 있다고 볼 수 없습니다. 권리는 양호, 신건 가격은 보수적으로. 이 물건은 권리 함정보다 응찰가를 어디까지 낮춰 잡느냐가 핵심입니다.
