최저가 34%보다 중요한 인수 4,500만원 — 썬앤문타워 602호

인천지방법원 2025타경1299. 영종별빛광장 남동측 인근의 썬앤문타워 6층 602호로, 집합건축물대장상 용도는 의원입니다. 감정 당시 내부는 공실 상태였고, 건물은 2020년 7월 2일 사용승인된 지하 2층·지상 10층 규모의 근린시설입니다. 권리의 기준점은 2022년 9월 2일 설정된 수협은행 근저당권 2,280,000,000원입니다. 이후 경매개시결정과 국세·지방세 압류 4건은 매각으로 소멸하는 구조지만, 말소기준보다 앞선 임차인 신고 2건은 별도로 봐야 합니다.

두 선순위 임차인 신고의 보증금은 각각 5,000,000원과 40,000,000원이며, 우선변제권 없이 매수인 인수 대상으로 산정돼 있습니다. 따라서 현재 최저가 198,940,000원만 보고 투자비를 계산하면 안 됩니다. 현재 회차의 실질취득비는 198,940,000원 + 45,000,000원 = 243,940,000원입니다. 다만 인수 보증금이 낙찰가보다 작은 구조이므로, 추가 유찰 시에는 낙찰가 하락만큼 실질취득비도 함께 내려갑니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 후순위는 소멸, 선순위 임차인은 별도

등기상 2020년 신탁과 신탁말소가 반복된 뒤 2022년 9월 2일 김상우·김정혜·손정민 공유 상태로 신탁재산이 귀속됐고, 같은 날 수협은행 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당권이 말소기준권리입니다. 2025년 7월 3일 임의경매개시결정과 이후 국세 압류 3건, 인천광역시 중구 압류 1건은 모두 말소기준보다 늦어 매각으로 소멸합니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 신고 4건

보증기관의 대위·승계 중복신고는 없으며, 임차인 또는 점유자 신고는 총 4건입니다. 이 가운데 말소기준일보다 앞선 2건은 대항력이 있는 것으로 분류돼 보증금 합계 45,000,000원이 매수인 인수 대상으로 계산됩니다.

③ 가격 구조 — 최저가가 아니라 실질취득비로 판단

현재 최저매각가는 감정가 580,000,000원의 34.3%인 198,940,000원입니다. 그러나 선순위 임차인 보증금 45,000,000원을 더하면 실질취득비는 243,940,000원, 감정가의 42.1%가 됩니다. 할인율을 표시할 때도 최저가 34.3%가 아니라 실질취득 기준 42.1%를 함께 봐야 합니다.

이 사건은 보증금 45,000,000원이 낙찰가보다 작은 유형입니다. 따라서 낙찰가가 내려가면 인수액이 그만큼 늘어 총액이 보증금으로 고정되는 구조가 아니라, 인수액은 45,000,000원으로 유지되고 실질취득비는 추가 유찰에 따라 감소합니다. 다만 감정가 할인율이 크다는 사실만으로 근린시설이 시세보다 저렴하다고 판단할 수는 없습니다. 의원 용도, 공실 상태, 3회 유찰, 점유관계 상충을 함께 반영해야 합니다.

④ 예상배당표 (매각가 198,940,000원 가정)

선순위 임차인 보증금 45,000,000원은 매각대금에서 배당되지 않고 매수인 인수액으로 계산됩니다. 안희숙의 보증금 8,000,000원은 603호로 기재돼 있고 확정일자·우선변제 여부가 확인되지 않아 예상배당액을 단정하기 어렵습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 인천광역시 중구 중산동 영종별빛광장 남동측 인근입니다. 유사한 근린생활시설, 오피스텔, 생활숙박시설 등이 형성된 성숙 중인 상가지대로, 상업지의 주위환경은 보통 수준입니다.
• 교통. 대상물건까지 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 있어 대중교통 여건은 무난한 편입니다.
• 건물. 2020.07.02 사용승인된 철근콘크리트구조 건물로 승강기, 위생·급배수설비, 화재탐지·경보설비, 층별 소화전과 지하 1~2층 주차장을 갖추고 있습니다.
• 도로. 북서측 약 20미터, 남서측 약 15미터 포장도로에 접한 중로각지입니다.
• 규제. 중심상업지역·지구단위계획구역·경제자유구역·성장관리권역·토지거래계약 허가구역에 포함되며, 공시지가는 3,060,000원/㎡입니다.
• 물건 상태. 집합건축물대장상 의원 용도이며 감정 당시 602호 내부는 공실이었습니다. 공부와의 차이와 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
• 환금성. 아파트가 아닌 근린시설이고 의원 용도·공실 상태이며 이미 3회 유찰됐습니다. 감정가 할인율보다 실제 임대수요와 재매각 가능성을 우선 확인해야 합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 실질취득비 적용. 현재 입찰가에 선순위 임차인 인수 추정액 45,000,000원을 더해 자금계획을 세우세요. 현재 최저가 기준 총액은 243,940,000원입니다.
• 602호 임차인 특정. 안희숙 신고는 603호로 명시돼 있습니다. 나머지 임차인 신고도 602호에 대응하는지 매각물건명세서·현황조사 원본에서 호수별로 대조해야 합니다.
• 공실과 점유의 상충. 감정 당시 공실이었다는 기록과 임차인 신고가 동시에 존재합니다. 현장 출입, 점유 물품, 영업 표지와 현재 사용자를 확인해야 합니다.
• 김상우 관계 확인. 임차인 신고 명의와 등기상 공유자·채무자 명의가 동일합니다. 실제 임대차인지 관계인 점유인지 확인하고 명도 시나리오를 별도로 세워야 합니다.
• 세금 압류 확인. 국세 압류 3건과 인천광역시 중구 압류 1건의 세목·법정기일·당해세 여부를 확인해 실제 배당순위를 다시 계산해야 합니다.
• 공동담보 확인. 수협은행 근저당은 공동담보목록 제2022-1871호에 포함돼 있습니다. 공동담보 물건의 매각 및 배당 진행 상황을 함께 확인해야 합니다.
• 용도·영업 가능성. 대상은 의원 용도의 근린시설입니다. 중심상업지역과 경제자유구역 등 토지이용규제 및 실제 사용계획의 적합성을 입찰 전에 확인하세요.

맺으며 — “34% 낙찰가가 아니라 42.1% 실질취득”

이 물건의 겉모습은 감정가 580,000,000원에서 3회 유찰돼 198,940,000원까지 내려온 34.3% 경매입니다. 그러나 대항력 있는 임차인 2건의 보증금 45,000,000원을 더하면 현재 실질취득비는 243,940,000원, 감정가의 42.1%입니다. 후순위 등기권리는 소멸하지만, 선순위 임차인 인수와 점유관계 확인은 남습니다.

특히 602호는 감정 당시 공실인데 현황조사에는 여러 임차인·점유자 신고가 있고, 일부 신고는 603호로 명시돼 있습니다. 여기에 공유자·채무자 김상우와 같은 명의의 점유 신고, 세금 압류 4건, 의원 용도의 근린시설이라는 환금성 요소까지 겹칩니다. 낮은 최저가만으로 가격 메리트를 인정하기 어려우며, 임차인 호수와 현재 점유가 확정된 뒤 실질취득비를 기준으로 판단해야 하는 고위험 확인형 물건입니다.