수원지방법원 2025타경55067. 경기도 화성시 마도면 쌍송리의 마도지구 유통업무 및 지원시설 라동 1층 109호입니다. 감정평가상 현황은 판매시설이며, 주식회사 우진플랜트가 점포로 이용하는 것으로 조사되었습니다. 일반적인 주거용 아파트가 아닌 상업용 집합건물이라는 점에서 권리분석과 함께 점포의 실제 이용상태, 임차관계, 향후 처분 가능성을 검토해야 합니다.
등기부상 말소기준권리는 2020년 10월 28일 설정된 반월농업협동조합의 근저당권입니다. 채권최고액은 55,200,000원이며, 신청채권자의 청구액은 41,193,900원입니다. 과거 중소기업은행 근저당권과 풍안종합관리주식회사의 전세권은 이미 말소되었고, 소유권 일부에 관한 가처분 역시 해제되어 등기상 말소되었습니다.
현재 등기상 핵심 권리구조는 비교적 단순하지만, 임차인 관련 기재가 서로 명확하게 연결되지 않는 문제가 있습니다. 매각대금 배당표의 인수액 0원은 확인된 금액을 기준으로 한 산정 결과일 뿐, 미상 임차관계에 관한 모든 위험이 해소되었다는 의미는 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경55067 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 화성시 마도면 쌍송리 662 마도지구 유통업무 및 지원시설 라동 1층 109호 |
| 도로명주소 | 경기도 화성시 만세구 마도면 마도공단로1길 8 |
| 물건종류 | 집합건물 · 근린시설(현황 판매시설) |
| 층수 / 이용상태 | 3층 건물 중 1층 109호 · 점포((주) 우진플랜트) |
| 점유 부분 | 라동 109호 31.2000㎡ (현황조사상 임차 부분) |
| 소유자 | 박광수 (단독소유) |
| 감정가 | 141,000,000원 |
| 최저매각가 | 48,363,000원 (3회 유찰 · 감정가 34.3%) |
| 신청채권자 | 반월농업협동조합 |
| 청구금액 | 41,193,900원 |
| 말소기준권리 | 2020.10.28 반월농업협동조합 근저당권 · 채권최고액 55,200,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.14 |
① 권리 흐름 — 근저당은 소멸, 임차관계는 추가 확인
권리의 기준점은 2020.10.28 반월농업협동조합 근저당권입니다. 이 근저당권은 매각으로 소멸하는 권리이며, 이후의 임의경매개시결정 역시 매각으로 소멸합니다.
2007년과 2011년 설정된 중소기업은행 근저당권, 풍안종합관리주식회사의 전세권, 이용주의 근저당권은 현재 모두 등기상 말소되어 있습니다. 또한 권해숙의 소유권 일부 가처분은 2026.02.19 말소되었습니다. 따라서 과거 권리의 설정금액을 현재 낙찰자의 인수액에 더해서는 안 됩니다.
② 임차인 분석 — 확인된 점포 임차인과 미상 기재를 구분해야 한다
현황조사에는 주식회사 우진플랜트(김창근)가 라동 109호를 점유하는 임차인으로 기재되어 있습니다. 보증금은 3,000,000원, 월차임은 350,000원이며, 전입신고일은 2024.11.22로 확인됩니다.
이 신고일은 말소기준권리인 2020.10.28보다 늦으므로, 해당 임차인은 조사된 날짜를 기준으로 선순위 대항력이 없는 것으로 분류됩니다. 다만 확정일자와 배당요구 여부는 확인되지 않으므로 실제 배당 여부를 확정할 수 없습니다.
| 임차 관련 기재 | 보증금 / 차임 | 대항력 | 우선변제 / 승계 |
|---|---|---|---|
|
주식회사 우진플랜트(김창근) 라동 109호 31.2000㎡ 전입신고 2024.11.22 |
보증금 3,000,000원 월차임 350,000원 |
대항력 없음 말소기준권리 이후 신고 |
우선변제 미상 확정일자·배당요구 미상 보증기관 승계 해당 없음 |
|
주식회 주거 용도 기재 전입신고일 미상 |
금액 0원 기재 실제 보증금 확인 필요 차임 미상 |
대항력 가능·미상 신고일·점유관계 확인 필요 |
우선변제 미상 확정일자·배당요구 미상 보증기관 승계 해당 없음 |
임차 관련 기재는 2건이나, 실제 서로 다른 임차인 2명인지 여부는 확인되지 않습니다. 현황조사상 확인되는 점포 임차인은 주식회사 우진플랜트이며, 별도의 '주식회' 기재가 동일 법인에 관한 것인지 다른 점유자에 관한 것인지 원본 대조가 필요합니다.
따라서 이를 곧바로 무보증금 임차인으로 확정하거나 대항력이 없다고 단정할 수 없습니다. 동일인 여부, 실제 보증금, 점유 개시일, 사업자등록 또는 전입 관련 사실을 확인한 후 인수 가능성을 다시 판단해야 합니다.
특히 본 물건은 감정평가상 판매시설인데 임차 관련 기재 중에는 주거 용도가 포함되어 있습니다. 실제 사용 현황과 임차 관련 기록이 일치하는지 확인할 필요가 있습니다. 확인된 점포 임차인에게 대항력이 없다는 판단이 다른 미상 기재까지 자동으로 적용되는 것은 아닙니다.
③ 유치권 신고 — 취하 사실은 확인되지만 현장 점유 확인 필요
매각물건명세서 비고에는 서동민의 유치권 신고가 기재되어 있습니다. 신고금액은 6,930,000원입니다.
다만 이 신고에 대해서는 성립 여부가 불분명하다고 기재되어 있으며, 신청채권자로부터 목적물에 대한 점유 상실을 이유로 하는 유치권배제신청서도 접수되었습니다.
다만 유치권 신고 취하 사실만으로 실제 점유관계나 모든 민사상 분쟁 가능성이 확정적으로 해소되었다고 판단할 수는 없습니다. 현장 점유자, 영업 여부, 유치권 관련 분쟁의 실제 종결 여부를 확인하는 것이 적절합니다.
④ 가격 분석 — 감정가의 34.3%, 그러나 시세 할인율은 아니다
이번 경매는 감정가 141,000,000원에서 3회 유찰되어 최저매각가가 48,363,000원으로 내려왔습니다. 감정가 대비 최저가 비율은 34.3%입니다.
중요한 점은 이 비율이 실제 시장가격 대비 할인율을 의미하지 않는다는 사실입니다. 해당 점포와 비교 가능한 최근 실거래 평균, 최신 거래가격, 최근 가격 추세가 확인되지 않으므로 최저매각가가 현재 시세보다 낮은지 판단할 수 없습니다.
| 회차 시나리오 | 최저매각가 | 감정가 대비 | 예상 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 3회 유찰 | 48,363,000원 | 34.3% | 8,107,534원 |
| 4회 유찰 시 | 33,854,100원 | 24.01% | 22,355,274원 |
| 5회 유찰 시 | 23,697,870원 | 16.81% | 32,328,692원 |
추가 유찰 시 최저매각가는 더 낮아지지만, 동시에 채권자에 대한 미배당도 증가합니다. 이러한 미배당이 곧바로 낙찰자에게 승계되는 것은 아닙니다. 다만 유찰이 반복된 사실과 현재 시장에서 실제로 거래될 수 있는 가격은 구분해야 합니다.
⑤ 예상배당표 (매각가 48,363,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 1,270,534원 |
| 1. 근저당 · 반월농업협동조합 | 55,200,000원 | 47,092,466원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 근저당 채권최고액 기준 미배당 | 55,200,000원 | 8,107,534원 |
집행비용은 추정치이며, 근저당권 채권최고액을 기준으로 산정한 예상 배당입니다. 실제 채권액 및 배당순위, 당해세, 임차인 최우선변제 등은 별도 확인이 필요합니다. 근저당 미배당액은 매수인 인수액을 뜻하지 않습니다.
현재 회차에서 매각대금 48,363,000원 중 집행비용 1,270,534원을 제외하면 근저당권자에게 47,092,466원이 배당되는 것으로 계산됩니다. 근저당권 채권최고액 기준 미배당은 8,107,534원이며 소유자 잔여금은 없습니다.
신청채권자의 청구액은 41,193,900원입니다. 현재 시나리오에서는 이 청구금액보다 많은 금액이 근저당권자에게 배당되는 것으로 산정되지만, 4회 및 5회 유찰 시나리오에서는 청구금액에 미달합니다. 이는 배당 산정상의 차이이며, 매수인이 채권자의 부족분을 직접 인수한다는 의미는 아닙니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 화성시 마도면 쌍송리 소재 쌍송1리 마을회관 남측 인근에 위치합니다. 주변에는 근린생활시설, 공동주택, 중·소형 공장 및 농경지 등이 혼재합니다.
- 교통. 대상물건까지 차량 접근이 가능하며, 인근 버스정류장까지의 거리 및 운행빈도 등을 고려한 대중교통 사정은 보통으로 평가되었습니다.
- 건물 구조. 철골철근콘크리트구조 및 철근콘크리트지붕 3층 건물의 1층 점포입니다. 외벽은 알루미늄 복합판넬, 내벽은 시멘트 몰탈 위 페인팅, 창호는 복층유리 단창 구조입니다.
- 설비. 기본적인 위생 및 급·배수설비, 화재탐지설비, 소화설비, 주차시설 등이 설치되어 있습니다.
- 도로. 단지 내 아스팔트 포장도로에 접하며 도로 포장상태는 무난한 것으로 조사되었습니다.
- 용도지역. 준공업지역이며, 마도산업단지·성장관리권역·가축사육제한구역 등에 해당합니다. 주변 도로는 대로2류·대로3류·중로2류와 접합니다.
- 토지. 지목은 대지, 토지이용상황은 상업용입니다. 지형은 평지이며 형상은 가로장방형입니다. 공시지가는 970,800원/㎡로 기재되어 있습니다.
- 공부상 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없으며, 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 상업용 집합건물이므로 동일 권역의 점포 실거래와 임대수요, 공실 수준을 별도로 확인할 필요가 있습니다. 최근 거래가격이 확인되지 않은 상태에서는 감정가 대비 할인율만으로 환금성을 평가하기 어렵습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 임차인 동일성 확인. 현황조사의 주식회사 우진플랜트와 명세서상 '주식회' 기재가 동일 임차인인지 확인해야 합니다. 실제 임차인 수를 확정하기 전에는 미상 기재를 임의로 합산하거나 제외하지 마세요.
- 대항력 재검토. 우진플랜트의 신고일은 말소기준권리 이후이나, 별도 미상 기재는 전입신고일과 보증금이 확인되지 않습니다. 각 점유자의 점유 개시일, 사업자등록, 임대차계약 및 확정일자를 대조해야 합니다.
- 유치권 취하 확인. 서동민의 6,930,000원 유치권 신고는 2026.06.19 취하되었습니다. 취하서 원본과 관련 점유관계 및 분쟁 현황을 확인하세요.
- 점포 명도. 현황상 점포가 영업용으로 이용되고 있으므로 실제 점유자와 영업 여부, 인도 가능 시점, 명도 협의 필요성을 살펴야 합니다.
- 실거래 및 임대수익. 감정가 141,000,000원과 최저가 48,363,000원의 차이만으로 저렴하다고 판단하지 말고, 주변 유사 근린시설의 최근 매매가격과 임대료를 비교해야 합니다.
- 관리비·공과금. 미납 관리비 중 매수인에게 문제가 될 수 있는 공용부분 비용과 별도의 공과금, 관리규약을 확인하세요.
- 이용 가능성. 현재 판매시설로 사용 중이며 준공업지역에 위치합니다. 예정한 업종의 입점 가능 여부와 실제 이용 제한을 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 임대차 관련 서류를 입찰 전 다시 확인하세요.
- 매각기일 확인. 예정 매각기일은 2026.10.14입니다. 변경·연기·취하 여부와 최신 공고 내용을 확인해야 합니다.
맺으며 — “감정가의 34%”와 “시세보다 저렴”은 다르다
이 물건은 감정가 141,000,000원에서 3회 유찰되어 최저매각가가 48,363,000원까지 낮아진 화성 마도지구의 근린시설입니다. 등기상 말소기준권리는 반월농업협동조합의 근저당권으로 정리되며, 과거 전세권·근저당권·가처분도 말소된 상태입니다. 유치권 신고 역시 2026.06.19 취하되었습니다.
하지만 권리관계가 모두 확정적으로 깨끗하다고 평가하기에는 임차 관련 미상 기재가 남아 있습니다. 우진플랜트는 말소기준권리 이후 신고한 점포 임차인으로 분류되지만, 다른 명칭으로 기재된 점유자가 실제 별도 임차인인지, 보증금과 대항력은 어떠한지 확인되지 않았습니다.
또한 이 물건은 아파트가 아닌 근린시설·판매시설입니다. 동일 조건의 최근 실거래가 확인되지 않아 현재 최저매각가의 시세상 매력도 역시 판단하기 어렵습니다. 반복 유찰로 낮아진 입찰금액은 사실이지만, 이것만으로 투자수익이나 환금성을 보장할 수 없습니다.
결론적으로 말소기준권리 및 유치권 신고 취하 사실은 확인되지만, 미상 임차관계와 실제 시장가격 검증이 선행되어야 하는 물건입니다. 특히 매수인 인수액을 0원으로 확정하기에 앞서 점유자 동일성, 보증금, 신고일, 임대차계약 및 매각물건명세서의 최신 내용을 확인하는 것이 핵심입니다.
