수원지방법원 2025타경55067. 화성시 마도면 쌍송리 마도지구 유통업무 및 지원시설 라동 1층 109호로, 감정 당시 주식회사 우진플랜트의 판매시설·점포로 이용되고 있습니다. 소유자는 박광수이고, 신청채권자는 반월농업협동조합입니다. 청구액은 41,193,900원, 말소기준권리는 2020.10.28. 설정된 반월농업협동조합의 근저당권으로 채권최고액은 55,200,000원입니다.
등기 순서만 보면 말소기준권리보다 앞선 근저당권·전세권이 여럿 등장하지만, 각 권리에는 이미 후속 말소등기가 기재되어 있습니다. 따라서 과거 권리의 최초 설정일만 보고 “선순위 권리를 매수인이 인수한다”고 판단하면 안 됩니다. 현재 확인되는 핵심은 2020.10.28. 반월농업협동조합 근저당과 그 이후 등기이며, 2021년 가처분도 2026.02.19. 말소됐습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경55067 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 화성시 마도면 쌍송리 662 마도지구 유통업무 및 지원시설 라동 1층 109호 |
| 도로명주소 | 경기도 화성시 만세구 마도면 마도공단로1길 8 |
| 물건종류 / 현황 | 근린시설 · 철골철근콘크리트구조 3층 건물 내 1층 109호 · 현황 판매시설(점포) |
| 점유 부분 | 라동 109호 31.2000㎡ |
| 소유자 | 박광수 (2007.03.12. 매매, 2007.11.20. 소유권이전 접수) |
| 감정가 / 최저가 | 141,000,000원 / 48,363,000원 (3회 유찰, 감정가의 34.3%) |
| 신청채권자 / 청구 | 반월농업협동조합 / 41,193,900원 |
| 매각기일 | 2026.07.22 |
① 권리 흐름 — 과거 선순위 권리는 말소 여부까지 봐야 한다
② 임차인·점유 분석 — 확정 1곳, 미상 1건
| 점유자 | 점유·용도 | 전입일 | 보증금 / 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 주식회사 우진플랜트(김창근) | 라동 109호 31.2000㎡ · 판매시설 점포 | 2024.11.22 | 3,000,000원 / 350,000원 | 대항력 없음 | 미상 | 없음 |
| 주식회 | 주거로 기재 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
주식회사 우진플랜트(김창근)는 2024.11.22. 전입해 말소기준일인 2020.10.28.보다 늦으므로 대항력이 없습니다. 보증금 3,000,000원과 월세 350,000원이 확인되지만, 확정일자와 배당요구 여부는 확인되지 않습니다.
반면 명세서에는 이름이 “주식회”로 기재된 별도 점유관계가 있고, 용도는 주거로 적혀 있으나 전입일과 보증금이 확인되지 않습니다. 감정 당시 현황은 판매시설·점포이므로 서로 맞지 않는 부분도 있습니다. 이 점유자는 보증금과 전입일이 모두 불명확하므로 대항력 가능·미상으로 봐야 하며, 대항력이 없다고 단정해서는 안 됩니다.
③ 가격 판단 — 감정가 34.3%가 곧 시세 할인은 아니다
현재 최저가는 48,363,000원으로 감정가 141,000,000원의 34.3%입니다. 3회 유찰됐다는 숫자만 보면 할인폭이 커 보이지만, 동일 물건과 비교할 최근 실거래 가격이 없어 시세보다 저렴하다거나 가격 메리트가 충분하다고 판단할 근거는 없습니다.
이 물건은 아파트가 아니라 산업단지 주변의 근린시설·판매시설입니다. 주위에는 근린생활시설, 공동주택, 중·소형 공장과 농경지가 혼재하고, 토지는 준공업지역·상업용 건부지로 이용되고 있습니다. 주거용 부동산처럼 거래 빈도와 비교사례가 풍부하다고 전제해서는 안 되며, 실제 임대료·공실·관리비와 동일 단지 점포의 거래사례를 확인한 뒤 입찰가를 정해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 48,363,000원 가정)
| 배당 항목 | 기재 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,270,534원 |
| 을구 1번 근저당권 · 중소기업은행 | 140,000,000원 | 47,092,466원 |
| 을구 2번 전세권 · 풍안종합관리주식회사 | 50,000,000원 | 0원 |
| 을구 5번 근저당권 · 중소기업은행 | 68,400,000원 | 0원 |
| 을구 6번 근저당권 · 이용주 | 30,000,000원 | 0원 |
| 을구 8번 근저당권 · 반월농업협동조합 | 55,200,000원 | 0원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
시뮬레이션상 채권합계는 343,600,000원, 배당액은 47,092,466원, 미배당액은 296,507,534원입니다. 그러나 을구 1번·2번·5번·6번은 등기부에 후속 말소가 기재돼 있으므로 위 표는 원본 대조 없이 실제 배당순위나 매수인 인수액의 근거로 사용할 수 없습니다. 당해세와 임차인 최우선변제도 반영되지 않을 수 있습니다.
⑤ 유치권 신고 — 6,930,000원, 성립 여부 불분명
유치권은 현장 점유 상태와 신고의 기초가 되는 공사·채권 자료를 함께 확인해야 합니다. 현재 점포를 주식회사 우진플랜트가 이용하고 있으므로, 서동민의 실제 점유 여부와 점유가 중단된 시점, 신청채권자의 배제신청 처리 결과를 반드시 확인해야 합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 쌍송1리 마을회관 남측 인근의 마도지구 유통업무 및 지원시설 라동으로, 근린생활시설·공동주택·중소형 공장·농경지가 혼재하는 공장지대입니다.
- 교통. 차량 접근은 자유롭고 단지 내 아스팔트 포장도로와 접합니다. 인근 버스정류장까지의 거리와 운행빈도를 고려한 대중교통 사정은 보통입니다.
- 현황 이용. 판매시설로서 주식회사 우진플랜트의 점포로 이용 중입니다. 기본적인 위생·급배수, 화재탐지, 소화 및 주차설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지·규제. 준공업지역·지방산업단지(마도산업단지)·성장관리권역이며, 공시지가는 970,800원/㎡입니다. 토지는 평탄한 가로장방형의 상업용 건부지입니다.
- 공부 일치. 공부와 현황의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.
- 환금성. 산업단지 내 근린·판매시설은 실제 영업수요, 공실률, 임대료와 업종 적합성에 따라 환금성이 크게 달라질 수 있으므로 감정가 대비 할인율만으로 판단하기 어렵습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 미상 점유자 확인. “주식회”로 기재된 점유자의 정확한 명칭, 점유 부분, 전입일, 보증금, 사업자등록과 실제 사용관계를 확인해야 합니다.
- 유치권 원본 확인. 서동민의 6,930,000원 유치권 신고서, 공사계약·세금계산서·채권자료, 점유 현황과 유치권배제신청의 처리 결과를 대조해야 합니다.
- 등기부와 배당표 대조. 을구 1번·2번·5번·6번의 말소등기와 배당 시뮬레이션의 채권 반영이 서로 맞지 않습니다. 법원 기록상 실제 배당요구 채권자를 확인해야 합니다.
- 상가 시세 조사. 감정가 141,000,000원과 최저가 48,363,000원의 차이만 보지 말고, 동일 단지 1층 점포의 최근 매매·임대료·공실기간을 조사해야 합니다.
- 명도 계획. 현재 영업 중인 주식회사 우진플랜트와 미상 점유관계가 함께 기재돼 있으므로, 인도명령 대상과 명도 협의 상대방을 사전에 특정해야 합니다.
- 관리비·세금 확인. 공용부분 관리비 체납, 당해세와 최우선변제 가능 금액을 별도로 확인해야 합니다.
- 현장 이용 가능성. 판매시설로 계속 사용할지, 다른 근린시설로 전환할 수 있는지, 산업단지와 토지이용 규제상 업종 제한을 확인해야 합니다.
맺으며 — “34.3%는 가격 숫자일 뿐, 안전마진은 아니다”
이 물건은 말소기준권리보다 앞선 등기가 많아 보이지만, 실제로는 후속 말소등기가 확인돼 명세서상 매수인 인수권리는 없습니다. 이 부분만 보면 실질취득 확정분은 최저가 48,363,000원입니다.
그러나 전입일·보증금이 미상인 점유관계, 6,930,000원의 유치권 신고, 그리고 말소된 과거 권리가 배당 시뮬레이션에 다시 포함된 불일치가 남아 있습니다. 최근 실거래 비교도 없어 감정가의 34.3%라는 이유만으로 싸다고 결론 내릴 수 없습니다. 현장 점유와 법원 원본을 확인해 세 가지 불확실성을 제거한 뒤에야 가격을 평가할 수 있습니다. 등기상 인수는 0원, 현장 리스크는 미해결, 가격 판단은 보류. 이것이 이 사건의 핵심입니다.