156,100,000원
수원지방법원 2025타경55119. 수원시 권선구 세류동 565-20, 6층 공동주택 중 3층 302호로 감정평가상 도시형생활주택(원룸형주택)으로 이용 중인 다세대 물건입니다. 소유자 강인성은 2021.11.12 매매를 원인으로 205,000,000원에 취득했고, 등기는 2021.12.06 이루어졌습니다. 이후 2023.03.03 국의 압류가 이 경매의 말소기준권리가 되며, 뒤이어 주택도시보증공사의 가압류와 강제경매개시결정이 붙었습니다.
겉으로만 보면 임차보증금 205,000,000원이 현재 최저가 156,100,000원보다 커서 위험한 대항력 인수형처럼 보입니다. 실제로 일반 원칙만 적용하면 매각대금에서 집행비용을 먼저 빼고 임차인에게 153,114,600원이 배당되어, 잔존 보증금 51,885,400원이 매수인에게 인수될 계산입니다. 그러나 이 사건은 그 다음 문장이 더 중요합니다. 신청채권과 임차권등기 채권이 동일하고, 신청채권자가 우선변제권만 주장하면서 대항력을 포기하고 임차권등기 말소에 동의한다는 확약서가 제출됐기 때문에 그 잔존보증금을 매수인이 인수하지 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경55119 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 수원시 권선구 세류동 565-20 3층302호 · 경기도 수원시 권선구 정조로495번길 7-8 |
| 용도 / 이용상태 | 다세대 · 도시형생활주택(원룸형주택) |
| 건물 | 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 6층건 공동주택 중 3층 302호 |
| 소유자 | 강인성 · 2021.11.12 매매 · 거래가액 205,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 223,000,000원 / 156,100,000원 |
| 유찰 | 2회 · 현재 회차 감정가 70% |
| 청구액 | 205,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
① 권리 흐름 — 대항력은 있지만 확약이 뒤집는다
말소기준권리는 2023.03.03 국의 압류입니다. 주택도시보증공사의 2023.07.27 가압류와 2025.03.19 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 김형주의 임차권등기는 2023.11.14로 말소기준권리보다 뒤지만, 실제 대항력 판단은 임차권등기 날짜가 아니라 전입·점유 시점을 함께 봐야 합니다. 김형주는 2021.11.08 전입했고 점유개시는 2021.11.06, 확정일자는 2021.10.18이므로 말소기준권리보다 먼저 대항력을 갖춘 임차인입니다.
| 임차인 | 점유부분 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김형주 | 건물의 전부 · 주거(임차권등기) | 205,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 | 승계 아님 |
실제 임차인은 김형주 1명입니다. 전입 2021.11.08 · 확정일자 2021.10.18 · 배당요구 2025.06.13이며, 보증기관 대위·승계 중복신고에 해당하지 않습니다.
② 가격 구조 — 2회 유찰됐지만 시세 판단은 별개
감정가는 223,000,000원이고 현재 최저매각가는 156,100,000원으로, 2회 유찰된 현재 회차는 감정가의 70%입니다. 다음 시나리오는 3회 유찰 시 124,880,000원, 4회 유찰 시 99,904,000원으로 제시되어 있습니다.
다만 이 사건은 현재 확인되는 동일 물건 실거래 비교값이 없으므로, 감정가 대비 할인율만으로 ‘시세보다 싸다’고 결론 내리면 안 됩니다. 특히 도시형생활주택(원룸형주택)은 실제 거래가격과 임대수익, 개별 호실 상태를 함께 확인해야 하므로 현재 단계에서 가격 메리트 자체를 확정하기보다는 권리 안전성 확보 여부와 실제 시세 확인을 분리해서 판단하는 편이 안전합니다.
③ 예상배당표 (매각가 156,100,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,985,400원 |
| 1. 임차인 김형주 보증금(우선변제) | 205,000,000원 | 153,114,600원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 301,630,519원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 205,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 계산상 임차보증금 부족분은 51,885,400원이지만, 2026.06.09 제출된 인수조건변경확약서 때문에 이 금액의 실제 매수인 인수는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 권리 상세 — 등기의 순서를 읽으면 구조가 보인다
| 2021.12.06 | 강인성 소유권이전 · 거래가액 205,000,000원 |
|---|---|
| 2021.12.06 | 민간임대주택등기 · 민간임대주택 등록 |
| 2023.03.03 | 국 압류 · 처분청 인천세무서장 · 말소기준권리 |
| 2023.07.27 | 주택도시보증공사 가압류 · 청구금액 301,630,519원 · 매각으로 소멸 |
| 2023.11.14 | 김형주 주택임차권 · 보증금 205,000,000원 · 매각으로 소멸 |
| 2025.03.19 | 주택도시보증공사 강제경매개시결정 · 매각으로 소멸 |
2017.06.12 설정됐던 수협은행 근저당권 873,600,000원과 326,400,000원은 2021.10.22 일부포기를 원인으로 이미 말소된 상태입니다. 따라서 현재 경매에서 이 두 근저당권을 매수인이 떠안는 구조는 아닙니다.
⑤ 입지·건물 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 세류사거리 남서측 인근으로, 주변에 아파트·단독주택·다세대주택·근린생활시설·관공서·공원이 소재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 진출입이 가능하며 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 상황은 보통인 편입니다.
- 이용상태. 도시형생활주택(원룸형주택)으로 이용 중입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 6층건 공동주택 중 3층 302호이며, 승강기·개별난방·소방설비·공동현관보안설비가 있습니다.
- 도로. 동측으로 로폭 약 4-6미터 도로에 접합니다.
- 토지이용. 도시지역·준주거지역·방화지구이며, 비행안전제5구역(전술)·군용비행장 소음대책구역 제3종구역·도시교통정비지역·과밀억제권역에 해당합니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문. 2026.06.09 인수조건변경확약서의 대항력 포기와 임차권등기 말소 동의 내용을 최우선으로 확인하세요.
- 임차보증금. 김형주의 보증금은 205,000,000원입니다. 확약 전 계산상 잔존액은 51,885,400원이므로, 확약이 없다면 권리 구조가 완전히 달라집니다.
- 실제 임차인. 임차인은 김형주 1명이며 보증기관 승계 임차인이 아닙니다.
- 가격 확인. 감정가 223,000,000원에서 2회 유찰돼 최저가가 156,100,000원까지 내려왔지만, 감정가 할인만으로 시세보다 저렴하다고 판단하지 마세요.
- 회차 시나리오. 3회 유찰 시 124,880,000원, 4회 유찰 시 99,904,000원으로 제시되어 있으나 확약 반영 시 매수인 인수액은 0원입니다.
- 배당 구조. 현재 회차에서는 집행비용 2,985,400원과 임차인 배당 153,114,600원으로 매각대금 156,100,000원이 모두 소진됩니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사 및 확약서 원본을 입찰 직전에 다시 확인하세요.
맺으며 — 위험한 숫자를 ‘확약’이 0원으로 바꾼 사건
이 사건은 단순히 “최저가가 감정가보다 많이 내려왔다”는 가격형 경매가 아닙니다. 보증금 205,000,000원의 대항력 임차인이 있어 일반 원칙대로라면 현재 회차에서 51,885,400원을 떠안아야 하는 인수형 구조입니다. 하지만 2026.06.09 제출된 인수조건변경확약서에서 신청채권자가 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하며 임차권등기 말소에 동의했기 때문에 결과가 달라집니다. 현재 회차 매수인 인수는 0원, 실질취득은 156,100,000원입니다.
따라서 권리분석의 결론은 “대항력 임차인은 존재하지만 확약으로 인수 위험이 해소된 사건”입니다. 다만 이 안전성의 근거가 확약서라는 점은 끝까지 기억해야 합니다. 가격 측면에서는 실거래 비교 없이 감정가 대비 70%라는 사실만으로 싸다고 단정할 수 없습니다. 권리는 확약 원본 확인 후 접근 가능, 가격은 별도 시세 검증이 필요한 물건입니다.
